Au Canada, comme au Québec, lorsque vous achetez une maison vous devrez apporter une mise de fond.
La mise de fond équivaut au montant que vous apportez pour votre hypothèque, et il est possible avec différents programmes d’assurance d’acheter une maison avec un apport personnel de seulement 5% en fonction du prix d’achat d’une maison.
Calcul mise de fond minimum pour l’achat d’une maison en 2023
Le calcul du montant minimum de votre mise de fond varie en fonction du prix d’achat de la propriété.
Montant minimal mise de fond pour l’achat d’une maison < 500.000$
Le montant minimal de la mise de fond pour l’achat d’une maison inférieur à 500.000$ est de 5%.
Montant minimal mise de fond pour l’achat d’une maison > 500.000$
Pour tout achat d’une maison supérieur à 500.000$, votre mise de fond doit être de 5% pour la première tranche de 500 000$, puis de 10% pour l’excédent.
Si le prix d’achat d’une maison dépasse 1 million $ ou plus, votre mise de fond doit être de 20%.
Mise de fond maison à revenus
Les immeubles à revenus correspondent à des multilogements (duplex, triplex, quadruplex, 5 plex et plus).
Si le prix d’achat de votre duplex est inférieur à 500.000$, la mise de fond est de 5%.
Si vous ne comptez pas vivre dans l’un des deux logements après l’achat, la mise de fond doit être de 20%.
Si le prix d’achat de votre duplex est supérieur à 500.000$, votre mise de fond est de 5% pour la première tranche de 500 000$, puis de 10% pour le surplus.
Mise de fond triplex ou quadruplex
Quant à la mise de fond pour un triplex ou quadruplex, pour un propriétaire occupant, elle est de 10%. Si vous ne comptez pas habiter dans ce logement, la mise de fond s’élève à un pourcentage plus élevé, à savoir de 20%.
Mise de fond 5 plex et plus
Pour tout achat d’un 5 plex et plus, les règles de mise de fond changent légèrement. Peu importe que vous soyez propriétaire occupant ou non, votre mise de fond sera de 15% de la valeur économique de l’immeuble et non de la valeur de vente.
Mise de fond maison unifamiliale
Pour les maisons unifamiliales, la mise de fond est la même que pour les duplex, à savoir 5% pour un prix d’achat inférieur à 500.000$.
Pour toute maison unifamiliale supérieure à 500 000$, la mise de fond est de 5% pour la première tranche puis de 10% pour l’excédent.
Il faut noter que des taux d’intérêts et des montants additionnels peuvent s’y ajouter.
Mise de fond première maison
S’il s’agit de l’achat de votre première propriété, il faut garder en tête que vous devez disposer d’une mise de fond maison de 5% pour la première tranche de 500 000$, puis, 10% pour l’excédent. Vous devrez également démontrer une preuve de votre capacité à débourser les montants supplémentaires liés à votre achat, comme le notaire, le déménagement etc., qui représente 1,5% du prix de la propriété.
Conséquence de la mise de fonds sur le coût total de votre hypothèque
La mise de fond que vous apportez est déduite du prix d’achat de votre maison. Le prêt hypothécaire couvre le montant restant du prix d’achat d’une propriété.
Nous vous conseillons d’économiser autant que vous pouvez afin de réunir le montant de votre mise de fond. Plus vous apportez de mise de fond, moins vous devrez emprunter et moins vous rembourserez d’intérêt.
Assurance prêt hypothécaire, faut-il y souscrire ?
Si votre mise de fond est de moins de 20%, vous devrez absolument obtenir une assurance prêt hypothécaire.
Si vous êtes travailleur autonome et que vos revenus ne qualifient pas dans les programmes classiques, ou avez un mauvais dossier de crédit, votre mise de fond minimale sera de 20% au minimum.
L’assurance prêt hypothécaire permet de protéger les institutions financières de tout défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.
Si le prix d’achat est supérieur à 1 million ou si le prêt ne correspond pas aux exigences de l’assureur hypothécaire, l’assurance hypothécaire n’est pas obligatoire.
Coût de l’assurance prêt hypothécaire
Pour obtenir votre prêt hypothécaire, vous devrez payer des primes d’assurance qui varient entre 0,60% et 4,50% du montant de votre prêt hypothécaire. Le montant de vos primes dépendra de votre hypothèque ainsi que de votre mise de fonds. Plus le montant de votre mise de fond est élevé, moins vous payerez de primes.
Le paiement de vos primes peut être effectué soit en l’ajoutant à votre prêt hypothécaire, comprenant en plus des intérêts sur les primes, soit par virement du montant total.
Voici quelques exemples du coût en fonction de votre apport.
- 5% de mise de fond, prime de 4% du montant du prêt
- 10% de mise de fond, prime de 3.10% du montant du prêt
- 15% de mise de fond, prime de 2.80% du montant du prêt
Financement de votre mise de fonds pour l’achat d’une maison en 2023
Il existe 5 solutions pour financer votre mise de fonds pour l’achat d’une maison.
Utiliser le RAP en retirant ses REER actuels
Les REER (régime enregistré d’épargne-retraite) est une solution idéale pour acheter sa propriété au Canada, comme au Québec.
Toutefois, cette option ne vous dispense pas d’une mise de fond de 20%.
Si vous achetez pour la première fois une maison, vous pouvez utiliser le montant disponible sur votre compte de régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour financer votre mise de fond. Cette solution vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $, libres d’impôt, pour financer votre mise de fond dans le cadre d’un achat d’une maison et remboursable jusqu’à 15 ans.
Avant de participer à la RAP, assurez-vous que vous êtes en capacité d’effectuer les paiements et que ce retrait n’aura aucune incidence sur votre épargne-retraite.
Epargner
Une autre solution est d’épargner le plus tôt possible. Si vous savez que vous avez pour projet d’acheter une maison dans un futur proche, commencez dès à présent à épargner le montant pour votre mise de fonds.
Généralement les prêteurs demandent vos relevés bancaires des 90 jours précédents afin de prouver l’accumulation progressive d’actifs.
Acheter sa première maison
S’il s’agit d’un achat de votre première maison et propriété, vous pouvez voir si vous êtes admissible au prêt hypothécaire avec participation du gouvernement canadien. C’est un financement sans intérêt accordé par le gouvernement qui vous aide à réduire vos mensualités hypothécaires sans augmenter votre mise de fond maison.
Avec cette option, le gouvernement offre aux acheteurs d’une première maison 5% du prix d’achat d’une propriété existante ou 5 à 10% du prix d’achat d’une nouvelle propriété.
L’incitatif à l’achat d’une première propriété est à rembourser au bout de 25 ans ou au moment où vous vendez votre maison. Le montant est déterminé en fonction de la valeur marchande de votre propriété lors du de votre remboursement.
Dans certains cas, en plus de votre hypothèque, vous pouvez obtenir un prêt pour rénovation afin de réaliser des travaux dans votre nouvelle maison.
Le don familial
Vous pouvez financer votre mise de fond maison par le biais d’un don octroyé par un membre de votre famille (parents, grands-parents, frères et/ou sœurs).
Pour prouver que le don est octroyé à titre gratuit, il faut établir une lettre de don. De plus, vous devrez fournir une preuve que les fonds ont bien été déposés sur le compte de l’acheteur.
Louer avec option d’achat
La location-achat est une méthode qui vous permet d’acheter une maison au terme d’une période de location de 2 à 3 ans. Dans ce cas, une portion des loyers servira comme mise de fond maison. Toutefois, faites attention, toutes les banques n’acceptent pas la méthode de location-achat.
Emprunter la mise de fonds
Il est également possible d’avoir recours à une option non traditionnelle de mise de fond maison en empruntant un prêt personnel, auprès d’un membre de la famille ou avoir recours à une marge de crédit.
Toutefois, cette option comporte des risques, notamment le surendettement, donc assurez-vous bien que vous en avez les capacités.
Les primes d’incitation en argent comptant versées par un prêteur sont également une source non traditionnelle de mise de fond pour maison.
Par où commencer ?
Afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre situation, nos conseils seraient de prendre dans un premier temps contact avec nos courtiers hypothécaires pour examiner votre dossier et vous proposer des solutions.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la mise de fonds dans le cadre d’un achat d’une maison, contactez-nous.
