Le Bureau du Surintendant des Institutions Financières (BSIF) a la responsabilité cruciale de maintenir la stabilité du système financier canadien. Parmi ses nombreuses fonctions, il encadre activement le marché du crédit, notamment le segment des prêts hypothécaires. Bien que le BSIF opère principalement avec des institutions sous juridiction fédérale, Desjardins, bien qu’étant une coopérative et non une banque, applique ses directives au même titre que les grandes banques nationales.
Il y a près de dix mois, le BSIF a initié une consultation nationale pour évaluer l’opinion de l’industrie concernant des modifications potentielles aux critères de qualification hypothécaire. L’objectif principal était d’atténuer les risques associés à un endettement accru face à des taux d’intérêt croissants.
Suite à cette consultation, le BSIF a partagé un résumé des retours obtenus, révélant deux points majeurs :
- Le BSIF envisageait d’introduire des critères de qualification additionnels, ce qui a suscité des préoccupations parmi les prêteurs et courtiers hypothécaires. Cependant, les indications actuelles suggèrent que le BSIF pourrait ne pas poursuivre cette voie, offrant un soulagement préliminaire à l’industrie.
- À la surprise générale, le BSIF a clarifié une ambiguïté autour d’une prétendue restriction dans l’industrie des prêts hypothécaires, indiquant que cette restriction n’avait en réalité jamais existé. Ceci révèle que certaines institutions financières avaient davantage de flexibilité qu’elles ne le croyaient, et les emprunteurs ont été inutilement pénalisés.
Le BSIF avait envisagé d’introduire un ratio “dette-revenu” et un ratio “prêt-revenu”, qui aurait limité l’endettement des emprunteurs à 450% de leurs revenus bruts. Cela aurait compliqué l’achat de propriétés à revenus, par exemple. Ces critères auraient été ajoutés aux ratios ABD et ATD, des mesures existantes qui considèrent les revenus de l’emprunteur.
Un autre élément marquant concerne le “test de résistance” que les emprunteurs doivent passer, basé sur un taux d’intérêt supérieur de 2% à celui du contrat. Le BSIF a clarifié que de nombreux emprunteurs auraient pu bénéficier de meilleures conditions si ce malentendu n’avait pas persisté pendant des années.
En conclusion, bien que des changements soient en vue, la clarification du BSIF sur cette présumée restriction pourrait avoir un impact majeur sur le marché, permettant aux emprunteurs de mieux négocier leurs conditions de prêt lors du renouvellement.
Lors du renouvellement d’un prêt hypothécaire, un courtier peut souvent proposer des conditions plus avantageuses que votre institution financière actuelle. Cependant, il était précédemment requis de qualifier le prêt sur la base du taux offert augmenté de 2%. De ce fait, de nombreux clients se retrouvaient dans l’impossibilité de transférer leur prêt, bien qu’ils aient été en mesure de renouveler auprès de leur banque à des conditions moins favorables.
À titre illustratif, nous évoquons le cas d’une cliente, elle aurait pu bénéficier d’un taux de 5,64% fixe 5 ans, Toutefois, étant dans l’incapacité de se qualifier au taux de 7,64% (soit 5,64% majoré de 2%), elle a dû accepter l’offre de sa banque proposée à 6,19%.
Cette situation démontre un manque de cohérence dans les modalités antérieures.
Nous sommes convaincus que des ajustements pourraient être apportés aux réglementations relatives au premier achat immobilier. Si l’application d’un test de stress pour les prêts à taux variable nous semble pertinente, son imposition pour des termes de cinq ans ou plus ne trouve pas une logique indiscutable à nos yeux. De plus, en examinant les tendances historiques des prix immobiliers sur les deux dernières décennies, l’idée d’opter pour des périodes d’amortissement de 30 ou 35 ans pour les prêts assurés pourrait présenter une solution attrayante pour la nouvelle génération. Cette dernière, face à un marché immobilier en constante évolution, semble se voir reléguée à un statut de locataire perpétuel. Il est primordial de réfléchir à des alternatives innovantes pour répondre à ces nouveaux défis.
