Les conditions préalables et les choix disponibles
Pour prétendre à un prêt hypothécaire — ou à n’importe quel type de prêt — il est impératif d’avoir reçu un certificat de libération émis par un syndic de faillite.
Une fois ce document en main, si les acheteurs ont déjà fait faillite, certaines institutions financières pourront accepter de financer leur projet immobilier sous certaines conditions. En général, un apport initial d’au moins 25% sera exigé, et les emprunteurs devront prouver qu’ils disposent de revenus suffisants pour respecter les ratios d’endettement maximaux.
Si les anciens faillis ont un co-emprunteur avec une bonne solvabilité, il est possible, sous conditions, d’obtenir un prêt avec une mise de fonds minimale de 20%.
Deux ans après la date de libération de la faillite et à condition d’avoir reconstruit son historique de crédit sans incident, il devient envisageable d’obtenir un prêt avec une mise de fonds aussi basse que 5 ou 10%.
Toutefois, il faudra avoir utilisé au moins deux formes de crédit rotatif (carte de crédit, marge de crédit, ou dans certains cas, prêt automobile ou prêt personnel) postérieurement à la libération pour que ces crédits soient pris en compte.
Les conditions préalables et les choix disponibles
Nous observons fréquemment que les clients, suite à leur proposition de consommateur, ne sollicitent pas de nouvelles cartes de crédit, par crainte de s’endetter de nouveau. Cette réticence peut constituer un obstacle à l’obtention d’un prêt hypothécaire ou entraîner des conditions de prêt moins avantageuses.
Avant d’accorder un prêt hypothécaire, les institutions financières évaluent deux ratios: le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD).
Ces ratios permettent de mesurer respectivement le pourcentage de vos frais de logement par rapport à votre revenu, et le pourcentage de votre revenu dédié à vos frais de logement ainsi qu’au remboursement de vos autres dettes.
En règle générale, l’ABD ne devrait pas dépasser 39% et l’ATD 44%, cependant certaines banques Alternatives permettent un ATD de 50% et une durée d’amortissement pouvant atteindre 35 ans.
Il existe d’autres solutions : Location achat, prêt privé
Prêt privé
Immédiatement après la libération sans co emprunteur avec une mise de fonds de 35%, cependant le taux d’intérêt pourrait être plus élevé (9,90% en Octobre 2023), dans ce cas cette solution sera temporaire, et le ou les emprunteurs pourront amortir le prêt sur 40 ans ou payer uniquement les intérêts.
Dans ce cas, nous analyserons avec vous les options de sortie de ce prêt au terme de 12 ou 24 mois, pour ensuite vous permettre de baisser le coût d’emprunt
Location achat
Il est également possible de “louer pour acheter” ainsi avec une mise de fonds de 13 a 15% et des revenus satisfaisant il sera possible de faire acheter la propriété par une compagnie qui vous le louera pour une période de 2 à 3 ans, ce qui vous permettra de rétablir votre crédit.
Lors du contrat, le prix de rachat à 2 ou 3 ans aura déjà été établi.
Il vous sera possible de racheter la maison, et d’obtenir un prêt hypothécaire, cette solution permet souvent d’acquérir un bien qui correspond à vos besoins, de vous installer et de ne plus déménager.
vous devrez garder en tête que pour que cette option de location achat fonctionne vous devrez rebâtir un historique de crédit solide pour être capable de financer le rachat au terme du contrat.
Est-ce qu’un co-emprunteur ou un endosseur peut vous aider ?
L’ajout d’un endosseur ou d’un co emprunteur peut faciliter l’obtention d’un prêt, surtout si votre dossier manque légèrement de solidité.
Les institutions financières sont plus favorables à la présence d’un co-emprunteur qu’à celle d’un endosseur, car il simplifie le recours en cas de défaut de paiement. Il est à noter que le co-emprunteur n’est pas obligé d’être copropriétaire du bien immobilier. Néanmoins, sa situation financière s’ajoutera à celle de l’emprunteur principal lors de l’évaluation du dossier, ce qui peut améliorer les chances d’acceptation du prêt. Mais attention, car cela affecte également sa propre capacité d’emprunt.
Points importants à considérer
En général, une première faillite reste dans votre dossier de crédit pendant six ans à compter de la date de libération, tandis qu’une proposition de consommateur y figure pendant trois ans à partir de la date de remboursement complet. Pour rebâtir un dossier de crédit solide, il est impératif de développer de bonnes habitudes financières.
Comment Rétablir votre crédit
- Analyse et vérification du crédit :
Examinez votre dossier de crédit pour évaluer vos habitudes de dépense et de remboursement. Vous pouvez obtenir une copie de votre dossier en contactant les grandes agences d’évaluation du crédit du Canada, comme Equifax ou Transunion. - Établissement d’un budget :
Pour éviter de retomber dans l’endettement, il est crucial de suivre de près vos dépenses mensuelles. Un budget bien planifié vous aidera à maîtriser vos dépenses et à vivre selon vos moyens. - Utilisation d’une carte de crédit garantie :
Une carte de crédit garantie, qui nécessite un dépôt de garantie, peut être un excellent moyen de rebâtir votre crédit. L’utilisation régulière et responsable de cette carte contribuera à améliorer votre cote de crédit, il est primordial que vous respectiez les dates de paiements et dans la mesure du possible évitez de dépasser 60% de la limite autorisée (si votre carte à 1000 $ de limite ne dépassez pas 600$ d’encours, au risque faire stagner ou baisser votre score de crédit.)
Il est essentiel de rembourser tous vos crédits à temps, chaque mois, pour montrer aux créanciers que vous êtes un emprunteur fiable. - Ouverture d’un compte REER :
Ouvert spécifiquement pour vous aider à baisser le montant de vos impôts et de préparer une mise de fonds pour l’achat d’un bien immobilier, le compte REER adossé à un prêt REER vous permet de contribuer à un régime d’épargne-retraite enregistré et d’utiliser ces fonds pour votre mise de fonds sans pénalité fiscale. La banque pourra considérer le montant placé dans vos REER comme une garantie, par le fait il sera plus facile à obtenir.
Gardez en mémoire que si vous voulez utiliser votre REER dans le cadre d’un RAP (régime d’accès à la propriété) votre prêt devra être préalablement entièrement payé.
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