Avec un marché immobilier québécois et canadien extrêmement tendu, les facilités d’achats deviennent de plus en plus faibles pour ceux qui veulent accéder à la propriété. Parmi les nouvelles tendances du secteur, une formule semble séduire de plus en plus de personnes, en particulier les primo-acquérants : la location avec option d’achat.
Il s’agit d’un contrat permettant à un locataire de louer un bien immobilier pour une période donnée, tout en ayant la possibilité d’acheter ce bien à la fin du contrat. Ce contrat, de plus en plus populaire, permet aux acheteurs potentiels de devenir propriétaires sans avoir à payer la totalité du prix d’achat dès le début du bail.
Voici ce qu’il faut savoir sur les étapes et les modalités de la location avec option d’achat.
Location avec option d’achat : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?
La location avec option d’achat est un contrat de location qui inclut une option pour le locataire acheteur de convertir le contrat de sa maison en une vente, et donc lorsqu’il sera en mesure d’obtenir un financement hypothécaire de pouvoir devenir propriétaire.
Les deux parties se nomment “Le locataire “(Celui qui loue pour acheter) et le “Locateur” (celui qui achète pour le compte du locataire)
Au Québec, le contrat de location avec option d’achat permet au locataire d’utiliser une partie des paiements de location pour acheter le bien à la fin de la période de location avec option d’achat.
Les 2 types de contrats pour la location d’achat
Il existe deux types de contrats pour la location avec option d’achat au Québec :
Le contrat avec option d’achat classique : le locataire paie un loyer mensuel ainsi qu’un dépôt initial, cette somme se situe entre 13 et 14% du prix de la propriété.
Au terme du contrat de location achat (généralement : 2, 3, 4 ans), le locataire peut exercer son privilège d’achat (au prix prévu au contrat).
Le locataire peut alors se porter acquéreur du bien en utilisant la prime d’option d’achat comme acompte/mise de fonds (la somme initiale plus l’excédent du loyer accumulé).
Le contrat de location-vente ou crédit bail : le locataire paie un loyer mensuel qui inclut environ 13.5% d’apport ainsi qu’un loyer dont une partie (définie lors de la signature du contrat) sera à terme déduit du prix de vente prévu au contrat.
Au terme prévu, le locataire a l’option d’acheter le bien à un prix fixé à l’avance.
Avantages de la location avec option d’achat
Avantages pour le locataire acheteur
Le locataire peut faire une offre sur une maison sans avoir à payer la totalité du prix d’achat dès le début. Les paiements mensuels de location peuvent être inférieurs aux paiements hypothécaires mensuels. Cette solution est donc avantageuse pour les Canadiens qui n’ont pas accès à un crédit.
Il est à noter que le paiement comprend le loyer, les taxes municipales et scolaires, la taxe de bienvenue (qui est étalée sur la durée), les frais de notaire initiaux, ainsi que l’assurance de la propriété.
Le locataire a la possibilité d’habiter la propriété et de l’aménager avant de décider de l’acheter, de cette façon, il n’a pas à verser la totalité du prix de vente directement.
Les conditions proposées par cette formule sont accessibles, les conditions sont moins contraignantes que celles d’un financement hypothécaire classique et permettent de ne pas attendre de remplir toutes les conditions.
Avantages pour le vendeur
Il y a plus d’offres de maisons à vendre que de maisons en location, il sera souvent plus simple de trouver la maison qui correspond à ses besoins.
Le locataire acheteur, peut rétablir ou corriger son crédit en vue d’obtenir un prêt hypothécaire sans avoir le risque de voir les prix augmenter et de ne pas pouvoir acheter lorsque ses finances le lui permettent
Inconvénients pour le locataire / acheteur
Les paiements mensuels peuvent être plus élevés que pour une location standard, car une partie des paiements est consacrée à l’option d’achat et aux frais inhérents à la propriété.
Si l’acheteur décide de ne pas acheter la propriété à la fin du contrat, il peut perdre la prime d’option d’achat et les paiements supplémentaires qu’il a effectués. Les paiements anticipés effectués par ce dernier peuvent être perdus s’il décide finalement de ne pas acheter le bien à la fin de la période de location.
Les acheteurs peuvent être liés par des restrictions contractuelles qui limitent leur liberté de modifier le bien pendant la période de location. Si la demande baisse pendant la période de location, l’acheteur peut se retrouver avec un prix d’achat supérieur à la valeur actuelle du bien immobilier.
Dans le cadre d’un contrat avec option d’achat, le locataire acheteur peut se priver de sa mise de fonds pour une demande de crédit sur une autre maison ou un autre condo.
Quel est le rôle du courtier Hypothécaire ?
Le courtier hypothécaire joue un rôle très important dans la location avec option d’achat. Il peut aider les acheteurs à y voir clair, à leur expliquer les tenants et les aboutissant de l’offre, et à valider avec eux qu’au terme du contrat ils seront en mesure de pouvoir financer l’achat de votre maison, de votre duplex ou de votre condo. De plus il sélectionne des compagnies dont la réputation est établie.
Location avec option d’achat au Canada – FAQ
Votre courtier hypothécaire doit avoir une vue d’ensemble sur votre dossier.
Il va analyser votre dossier de crédit, vous confirmer les options, fixer l’apport nécessaire en fonction de la catégorie du bien (condominium, maison, maison de ville, duplex…), et vous donner une idée des coûts pour vous permettre de commencer votre recherche.
Selon le type d immeuble, il sera en mesure de vous confirmer un montant, la dernière chose que vous voulez est d’avoir une offre qui n’aboutit pas, c’est ce que vous deviez faire à la base.
NON, vous devez avoir une mise de fonds de 13.5%
C’est généralement possible, et ce en fonction de votre situation financière, il est important d’anticiper l’achat à terme.
Les Canadiens utilisent souvent le terme de pré-occupation. La pré-occupation est une entente informelle entre l’acheteur et le vendeur pour acheter une propriété à l’avenir, tandis que la promesse d’achat est un contrat officiel.
Le vendeur doit maintenir la propriété en bon état et respecter les termes du contrat de location avec option d’achat. Les lois imposent que dans ce type d’entente, le propriétaire se doit de maintenir le bien dans de bonnes conditions.
Le locataire doit respecter les termes du contrat de location avec option d’achat, effectuer les paiements mensuels à temps et entretenir la propriété.
Les locataires doivent souscrire une assurance habitation pour protéger leurs biens personnels, tandis que le vendeur doit souscrire une assurance responsabilité civile pour protéger la propriété.
Les travaux mineurs sont généralement à la charge du locataire, tandis que les travaux majeurs comme une grosse rénovation, sont à la charge du propriétaire de la maison.
Il est recommandé de verrouiller le prix demandé pour éviter les fluctuations du marché immobilier.
Comme mentionné plus tôt, selon le contexte, l’évolution peut être avantageuse ou désavantageuse pour l’acheteur. Grâce à ce mécanisme, vous vous assurerez de verrouiller votre achat au Québec. De plus, la conjoncture provoque la tendance à ce que de moins en moins de Canadiens se tournent vers un crédit dans le cadre d’un achat vente.
Le propriétaire peut mettre fin au contrat de location avec option d’achat et garder les paiements déjà effectués. Il est fondamental pour le locataire acheteur d’avoir toutes les informations et bien comprendre les règles de la location achat avant de s’engager.
Parmi les règles à respecter dans le cadre d’une location achat, il est important de savoir si le propriétaire actuel a une hypothèque sur le bien immobilier que vous envisagez d’acheter avec une location avec option d’achat.
Si le propriétaire a une hypothèque, cela signifie que le bien immobilier est donné en garantie pour le prêt hypothécaire. Si le propriétaire ne peut pas payer le crédit, la banque peut saisir le bien immobilier pour rembourser la dette, il est donc primordial de travailler avec des professionnels établis dont la réputation et la situation financière est confirmée.
De plus, dans une location avec option d’achat, si le propriétaire actuel ne paie pas ce crédit, cela peut affecter votre capacité à acquérir le bien immobilier. Il est donc important de ne pas prendre ce sujet à la légère et de vous assurer si le propriétaire actuel de la maison ou du condo a une hypothèque sur le bien immobilier avant de signer un contrat de location avec option d’achat.
Qui propose des locations avec option d’achat ?
Plusieurs acteurs du marché immobilier proposent des locations avec option d’achat :
Les promoteurs
Les promoteurs immobiliers peuvent proposer des locations avec option d’achat pour les nouvelles constructions.
Un achat dans une résidence en construction, d’une maison de ville, ou d’un appartement dans un immeuble neuf peut offrir l’avantage d’avoir plusieurs options. Il peut être aussi aux risques et périls de l’acheteur, en effet les situations de retard, les finances du constructeur, ou la possibilité d’augmentation des prix peuvent mettre en péril la transaction.
Passer par une étape d’essai (par le biais d’un locateur) permet aux acheteurs potentiels de louer une propriété avant de l’acheter définitivement.
Vous trouverez peut-être cette alternative interessante, cependant tous les propriétés sont limitées, et les modalités seront à valider et à vérifier avec attention.
Il est important pour ne pas que les parties vivent une mauvaise aventure de vérifier la transaction, le contenu de l’offre, ainsi que tous les tenants et aboutissants de l’offre.
Les intermédiaires spécialisés dans la location avec option d’achat
Certains intermédiaires spécialisés dans la location avec option d’achat peuvent également aider les acheteurs potentiels à trouver des baux disponibles à la location avec option d’achat à condition qu’ils qualifient. Un notaire pourra vous aider à comprendre les lois qui encadrent ce type de transaction.
Les particuliers
Enfin, certains particuliers peuvent proposer une location avec option d’achat pour leur propre maison ou appartement. Cette solution n’est pas la plus courante au Québec, mais vous pouvez par exemple passer par un site web spécialisé pour trouver la maison de vos rêves.
Dans ce cas, il est important de faire preuve d’une très grande prudence et de bien comprendre les termes du contrat de location avec option d’achat avant de signer. Lorsque le contrat de location achat est mal rédigé il peut être impossible à terme de se faire financer.
