C’est la hantise de tout propriétaire suite à un achat immobilier : un vice caché. À vrai dire, on peut découvrir des vices cachés dans le cadre de nombreuses transactions, il n’y a pas que les maisons qui sont concernées. Cet article va néanmoins se concentrer sur la problématique achat immobilier vice caché. Quels sont les recours, quel est le rôle de l’inspecteur en bâtiment AIBQ, la définition du vice caché ? Voici les thèmes qui sont couverts, et bien plus encore.
Achat immobilier vice caché : définition
Avant d’entrer dans les explications achat immobilier vice caché, commençons par citer l’Article 1726 du Code civil du Québec qui fixe le cadre légal du vice caché :
Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. ?»
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent. Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à une expertise.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Comme le terme l’indique, un vice caché est un défaut qui n’est pas apparent. Il n’est pas non plus visible à l’occasion d’une simple inspection. Par exemple, une grosse fissure dans un mur est aisément identifiable durant la visite d’un immeuble. Par contre, il est impossible de détecter des problèmes structurels au niveau des fondations, par exemple.Pour qu’un vice soit considéré comme caché, il faut également que l’acheteur n’ait pas été informé par le vendeur de son existence. Enfin, le vice devait être présent au moment de l’achat. Les problèmes découlant de l’usure normale ne constituent pas un vice caché. Par exemple, on ne pourra pas parler de vice caché dans le cadre de la toiture d’une maison ancienne qui n’a jamais été remplacée.Dernier élément important pour définir la notion de vice caché, le fait que le vendeur n’était pas au courant de son existence ne le décharge pas de sa responsabilité. Pour reprendre notre exemple des fondations, un propriétaire qui vend une maison ayant des soucis structurels, mais qui n’en était pas conscient, reste responsable de la chose qu’il a vendue.
Achat immobilier vice caché : ce qui entre en ligne de compte
L’immeuble en tant que tel est bien entendu couvert par la garantie du vice caché, mais pas que. Tous les accessoires qui font partie du bien immobilier sont également couverts par la garantie des vices cachés. En cas de doute, contactez notre cabinet de courtage hypothécaire. Nous pouvons vous référer à des cabinets d’avocats spécialisés dans le vice caché.
Achat immobilier vice caché : les recours
En cas de vice caché, 2 grandes options s’offrent à vous ?
- Résolution à l’amiable
- Procédure devant les tribunaux
La voie dépendra bien entendu du bon vouloir du vendeur. Peu importe le scénario, tout commencera par la dénonciation du vice caché à l’ancien propriétaire. Il faut bien entendu faire cette formalité dès que possible. Elle se fait impérativement par écrit. Cette dénonciation formalise l’identification du vice, ainsi que sa notification au vendeur. Celui-ci sera invité à se rendre sur les lieux afin de se rendre compte par lui-même de l’ampleur du problème.Cette étape ouvre donc la voie à la résolution à l’amiable. Le vendeur pourra par exemple payer les travaux de réparation, ou proposer une indemnité couvrant les frais de ces travaux.Il n’y a pas de délai fixé dans le marbre pour pouvoir effectuer cette dénonciation. Le plus tôt est le mieux, car après 6 mois le vendeur pourrait invoquer la dénonciation tardive pour échapper à ses obligations. Rien ne dit que le juge lui donnera raison, mais les circonstances doivent être solides afin qu’une dénonciation soit recevable après un tel délai (usage ? nature du vice ? nature du bien, comme une résidence secondaire, etc.).Veuillez néanmoins noter que si le vendeur avait connaissance du vice, il ne pourra pas invoquer la dénonciation tardive.
Achat immobilier et vices cachés : les scénarios
Résolution amiable ou au tribunal, les scénarios de résolution d’un dossier de vice caché sont plus ou moins les mêmes :
- Correction du problème via des travaux aux frais du vendeur
- Baisse du prix de vente ou indemnité financière
- Annulation de la transaction immobilière (uniquement pour les cas les plus lourds, lorsque le vendeur a caché le vice)
Si le vendeur avait connaissance du vice caché au moment de la vente, il pourra également être redevable de dommages et intérêts.
Achat immobilier : inspecteur en bâtiment, ou comment éviter les vices cachés
Conformément à l’adage il vaut mieux prévenir que guérir, il est préférable de prendre ses précautions afin d’éviter de se retrouver face à un vice caché. En effet, pour avoir gain de cause vous devrez prouver que le vice caché existait avant l’achat, ce qui n’est pas toujours évident. Une procédure judiciaire n’est jamais une partie de plaisir. C’est d’autant plus vrai lorsqu’on vient d’emménager dans sa nouvelle maison.De la façon la plus radicale pour y parvenir consiste à recruter un inspecteur en bâtiment AIBQ. Cet expert auscultera l’immeuble sous toutes ses coutures afin d’identifier tous ses défauts. Non seulement cela vous permettra de faire un achat informé. Mais aussi de mieux calculer la juste valeur de la maison, et donc éventuellement de mieux négocier à la baisse.
Qu’est-ce qu’un inspecteur en bâtiment AIBQ
Un inspecteur en bâtiment AIBQ est membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec. Cette organisation est reconnue par les professionnels du secteur comme étant LA référence québécoise en la matière. Ses membres proposent le service d’ « inspection préachat », qui prévoit notamment l’examen de la structure, de la toiture, de l’électricité, de la plomberie de l’isolation, de la ventilation, etc.Pour devenir membres, les inspecteurs doivent bien entendu avoir suivi avec succès une formation en inspection immobilière. Mais aussi passer des examens et faire l’objet d’un suivi de la part de différents comités. Un inspecteur en bâtiment AIBQ a également pour devoir de mettre constamment à jour ses connaissances via la formation continue.
