Les enjeux de la notion de résidence en matière d’achat d’immobilier résidentiel au Canada

Co-écrit par Vincent Le Saux et Me Paul Vigneron 

En 2022, le législateur fédéral a adopté une loi visant à interdire aux étrangers d’acheter de l’immobilier au Canada, sous réserve de certaines exceptions.

Cette loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens a été sanctionnée le 23 juin 2022 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2023.

Loi débattue et rédigée à la hâte, elle apportait plus de questions que de solutions, tant pour les candidats acheteurs que pour les professionnels du droit, notaire et avocats que des professionnels de l’immobilier et du financement hypothécaire (courtier immobilier et courtier hypothécaire).

Imprécise, les députés fédéraux délèguent leurs pouvoirs de législature au gouvernement en permettant de déterminer ces exceptions, ce, par voie de règlement d’application.

C’est dans ce contexte qu’un règlement d’application a été adopté dans la précipitation 2 semaines avant la date fatidique du 1er janvier 2023.

Par la suite, un nouveau règlement a été adopté le 27 mars 2023 venant modifier le règlement initial, ajoutant davantage de complexité à l’image d’une «usine à gaz».

Encore une fois, le gouvernement fait une distinction entre les citoyens canadiens/les résidents permanents et les résidents temporaires (PVT, Jeune Professionnel, Permis de travail…) et les étrangers.

L’approche adoptée par le gouvernement en distinguant selon les statuts d’immigration est la même que celle mise en place pour les restrictions d’entrée à la COVID.

Ce faisant, la notion de résidence est essentielle à comprendre et constitue la première étape pour savoir s’il est possible d’acheter ou non.

Après quoi, il revient d’analyser les conditions applicables à son statut, la zone d’achat et le nombre d’unités.

En effet, il est important de comprendre que cette loi ne s’applique qu’à un immeuble résidentiel tel que défini par le texte.

La notion de résidence, du point de vue de la loi précitée, en est une de droit de l’immigration.

Conséquemment, la notion de résidence fiscale est indifférente, sauf pour une raison de qualification de financement hypothécaire.

Les citoyens canadiens ou les résidents permanents peuvent acheter au Canada de l’immobilier, sans aucune restriction.
Ce, peu importe leur lieu de domicile et de résidence fiscale.

Toutefois, un résident permanent devra veiller à demeurer au Canada un temps suffisant s’il espère faire renouveler sa résidence, cependant l’Accès au financement hypothécaire ne suivra pas les mêmes règles selon que le résident permanent ou Canadien puisse confirmer des revenus au Canada.

En effet, au cours des derniers mois, les banques confondent deux notions soit la citoyenneté Canadienne/résidence permanente avec la résidence fiscale, ce faisant, les citoyens ou résidents permanents qui ne sont pas résidents fiscaux Canadiens ont de la difficulté à accéder au financement hypothécaire.

Plus précisément, le changement de réglementation intervenu le 27 Mars 2023 permet :

Aux résidents temporaires, ceux titulaires d’un permis de travail ou d’un permis d’étude d’acheter un bien immobilier au Canada, sous réserve de respecter certaines conditions.

1- Pour le titulaire d’un permis travail, celui-ci devra détenir un permis travail valide pendant au moins 183 jours à compter du jour de la date de l’achat, autrement dit lors de la passation de titre devant notaire et non pas à compter de l’acceptation de l’offre ou profession d’achat.

Finalement, cette modification correspondant à ce qui est demandé par les assureurs hypothécaires ou par les Banques pour obtenir un financement.

2- Par ailleurs, il ne devra pas être déjà propriétaire d’un immeuble résidentiel.

Le règlement permet aux résidents temporaires d’acheter un seul et unique immeuble dans le but de l’occuper. il est toutefois possible d’acheter un bien et de louer une unité dans un duplex, ou triplex et de louer le(s) autre(s) unité(s).
Pour le titulaire d’un permis d’étude, les conditions sont plus restrictives :

• Être inscrit dans un programme d’étude auprès d’un établissement désigné
• Avoir produit à l’égard des 5 années d’imposition précédant l’année de l’achat, une déclaration de revenu.
• Avoir être présent durant au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’année de l’achat
• Le prix d’achat ne doit pas excéder la somme de 500 000 $
• N’est pas déjà propriétaire au Canada

Comme on le voit, il est très difficile pour un étudiant d’investir dans l’immobilier.

Conséquemment, l’achat par les parents étrangers pourrait être une solution, dépendamment de la zone d’achat.

En effet, pour l’étranger (qui n’est pas un résident temporaire), il est essentiel d’analyser la notion d’immeuble résidentiel au sens de la loi et des zones géographiques.

Par exemple, dans une région métropolitaine de recensement, un étranger ne pourra pas acheter un immeuble comprenant au plus trois locaux d’habitation. Cependant, il pourra acheter un immeuble de type quadruplex et quintuplex.

À cet effet, la SHCL a rendu accessible une carte de ces zones au lien suivant : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/professionnels/marche-du-logement-donnees-et-recherche/recherche-sur-le-logement/consultations/loi-interdiction-achat-immeubles-residentiels-non-canadiens

Les tableaux suivants ne sont pas exhaustifs et ne couvrent pas les situations d’autres bien immeubles, tels que les terrains.