Résidence fiscale vs immigration : guide complet pour Canadiens et résidents permanents vivant et travaillant à l’étranger

Beaucoup de Canadiens et de résidents permanents (au sens de la Loi sur l’immigration) travaillent et habitent à l’extérieur du Canada. Ils deviennent non-résidents fiscaux du Canada lorsque leurs liens résidentiels et la source principale de leurs revenus se situent à l’étranger. Or, de nombreuses banques refusent de financer ces profils, ce qui complique l’achat d’un bien immobilier au pays et la planification d’un retour.

Hypotheques.ca met en place des solutions de prêt hypothécaire pour non-résidents fiscaux (citoyens canadiens ou RP), avec un cadre de conformité robuste et un accompagnement de bout en bout.

1) Immigration ≠ Résidence fiscale : deux statuts distincts

Statut d’immigration : il détermine votre droit de vivre/travailler au Canada (citoyen, résident permanent, permis). Ce statut ne dit rien de votre fiscalité.

• Résidence fiscale : c’est votre lieu d’imposition principal. Elle dépend des liens résidentiels (logement, conjoint, personnes à charge), de la présence au pays, de l’intention et parfois des conventions fiscales.

• Cas typique : un citoyen canadien ou un RP qui vit et travaille plusieurs années hors du Canada, paye ses impôts à l’étranger et n’a plus de liens résidentiels significatifs au Canada → il est non-résident fiscal du Canada, même si son statut d’immigration demeure Canadien ou RP.

Conséquences pratiques

• Revenus étrangers imposés dans le pays de résidence fiscale, pas au Canada (sauf exceptions).

• Revenus de source canadienne (p. ex. loyers, intérêts) : règles spécifiques de retenue et de déclaration.

• Crédit et financement: plusieurs prêteurs canadiens évaluent avant tout des revenus et un historique de crédit canadiens. Les dossiers 100 % « hors Canada » sont souvent refusés en première ligne, d’où l’intérêt d’un courtier spécialisé.

2) Pourquoi la plupart des banques refusent ces dossiers

Revenus étrangers et documents hors formats canadiens.

• Vérifications KYC/AML plus lourdes (origine des fonds, conformité pays).

• Historique de crédit parfois inexistant au Canada, ou ancien.

• Risque opérationnel (contrats de travail, pièces justificatives multilingues).

  Résultat : délais, demandes supplémentaires, refus automatiques sur des grilles standards, même pour des clients très solvables.

3) Notre solution « non-résident fiscal » (citoyens & RP à l’étranger)

Conditions d’admissibilité clés

• Mise de fonds : 20 % à 35 % (des cas exceptionnels < 20 % sont parfois possibles selon profil, et la situation).

• Aucun bien détenu au Canada au moment de la demande (emprunteurs non propriétaires au pays).

• Occupation : intention d’habiter la propriété (résidence principale). Dans un duplex/triplex, la présence d’un locataire est permise tant que l’acheteur y réside.

• Renouvellement / transfert : possible. Très utile pour les anciens clients HSBC désormais chez RBC qui rencontrent des difficultés de renouvellement.

• Refinancement : généralement non disponible. En revanche, maintien du prêt possible (acte subrogeable), sous conditions.

Pays éligibles et conformité

• Les clients **résidant dans un pays listé « noir » ou « gris » par le GAFI/FATF ne sont pas éligibles (exigences AML/KYC).

• Documents en français ou en anglais. Sinon, traduction certifiée requise par un traducteur agréé (réf. OTTIAQ : ottiaq.org).

Pièces couramment demandées (indicatif)

• Preuves d’identité et statut (passeport, citoyenneté, carte RP).

• Contrat de travail à l’étranger et relevés de paie récents.

• États financiers (avis d’imposition étranger, relevés bancaires).

• Preuve de mise de fonds et traçabilité (sources licites).

• Historique de crédit (Canada et/ou pays de résidence si existant).

• Promesse d’achat, rapport d’évaluation (au besoin), assurance habitation.

  Remarque : la liste est adaptée au pays de résidence, à la devise et au profil (salarié/indépendant).

4) Produits et paramètres de financement (cadre général)

Type : hypothèque conventionnelle résidentielle (résidence principale; plex 2-3 logements admissibles avec occupation).

• Taux et terme : fixes/variables selon offre du prêteur au moment de la soumission, test de résistance appliqué.

• Amortissement : typiquement 25-30 ans selon profil et produit.

• Monnaie : conversion au dollar canadien pour l’analyse d’abordabilité.

• Frais : frais d’évaluation, notaire au Québec, assurance titres si nécessaire, frais de transfert le cas échéant.

• Délais : selon réactivité documentaire et fuseau horaire; prévoir temps additionnel de conformité.

5) Parcours d’obtention — méthode Hypotheques.ca

Diagnostic gratuit : statut fiscal, pays de résidence, objectifs (achat immédiat / planification retour).

1. Pré-autorisation structurée : analyse des revenus en devise étrangère, conversion, ratios et mise de fonds.

2. Conformité : filtre pays (GAFI), KYC/AML, traçabilité des fonds.

3. Montage et soumission : au(x) prêteur(s) ouverts aux non-résidents fiscaux (citoyens/RP).

4. Négociation : taux, conditions, clauses d’occupation, calendrier de prise de possession.

5. Signature : coordination notariale (présence ou procuration selon cas), assurance et décaissement.

6. Suivi : préparation au renouvellement/transfert et conseil en vue d’un retour au Canada.

6) Cas d’usage

A. Retour planifié sous 12–24 mois

Objectif : acheter maintenant (école, quartier, accès transport), louer partiellement si plex, puis emménager à la date prévue.

Clé : intention d’y habiter et respect de la clause d’occupation.

B. Renouvellement / transfert en difficulté

Concerne notamment d’anciens portefeuilles HSBC → RBC. Nous structurons le transfert et gérons la subrogationlorsque le refinancement n’est pas envisageable.

C. Jeunes RP/citoyens partis en mission à l’étranger

Revenus solides, peu d’historique de crédit canadien récent. On bâtit un dossier probant (contrat, paie, relevés, références bancaires locales) et on cible les prêteurs compatibles.

7) Questions fréquentes (FAQ)

Q : Je suis citoyen canadien non-résident fiscal. Suis-je concerné par la limitation d’achat pour étrangers ?

R : Non. L’interdiction visant les « étrangers » ne s’applique pas aux citoyens ni aux résidents permanents.

Q : Puis-je acheter un duplex/triplex et louer l’autre logement ?

R : Oui, si vous occupez l’un des logements (intention d’habiter). Les revenus locatifs résiduels sont considérés selon les politiques du prêteur.

Q : Puis-je refinancer à l’achat ?

R : En général non pour ce programme. En revanche, transfert/renouvellement ou maintien par subrogation sont souvent possibles.

Q : Les documents dans une autre langue sont-ils acceptés ?

R : Oui, s’ils sont traduits par un traducteur agréé (ex. OTTIAQ).

Q : Et si je réside dans un pays « liste noire/grise » GAFI ?

R : Le dossier est inéligible pour conformité AML.

8) Bonnes pratiques pour maximiser l’approbation

• Anticipez la collecte documentaire (3-6 mois d’historique bancaire, paies, contrat, impôts).

• Stabilisez la mise de fonds (fonds propres, provenance claire, délais de détention).

• Maintenez un compte canadien actif si possible (fluidité des flux).

• Fixez un calendrier réaliste : conformité internationale = délais supplémentaires.

• Appuyez-vous sur un courtier spécialisé pour éviter les refus « automatiques ».