Ce que les banques ne vous expliquent pas sur les pénalités
Lorsque vous contractez une hypothèque, on vous propose un taux d’intérêt — parfois très attrayant. Mais peu d’institutions prennent le temps de vous expliquer ce qu’il en coûte réellement de mettre fin à votre hypothèque avant terme.
Cette pénalité, souvent appelée “indemnité de remboursement anticipé”, peut atteindre plusieurs milliers de dollars, surtout si vous êtes avec une banque traditionnelle.
Le piège des taux affichés
Prenons un exemple. Vous signez une hypothèque de 500 000 $ à un taux effectif de 5,00 %. Pourtant, votre banque base son calcul de pénalité sur un taux affiché de 6,50 %, qu’aucun client n’a réellement payé.
Trois ans avant la fin du terme, elle compare ce taux de 6,50 % à son taux affiché actuel de 4,50 %, ce qui crée un différentiel artificiel de 2,00 %.
Calcul de la pénalité :
500 000 $ × 2 % × 3 ans = 30 000 $
Résultat : une pénalité de 30 000 $, alors que vous pensiez avoir un prêt raisonnable à 5,00 %.
Banques à charte : celles qui appliquent les pénalités les plus élevées
Les institutions suivantes utilisent généralement le taux affiché dans leur méthode de calcul, ce qui augmente considérablement la pénalité en cas de rupture :
- Banque Royale du Canada (RBC)
- Banque de Montréal (BMO)
- Banque Toronto-Dominion (TD)
- Banque Scotia
- CIBC
- Banque Nationale du Canada (BNC)
- Desjardins
Chez ces prêteurs, la pénalité est souvent basée sur une différence de taux plus grande que celle réellement applicable.
Prêteurs virtuels et directs : une approche plus juste
Certains prêteurs moins connus du grand public offrent des méthodes beaucoup plus transparentes. Leur calcul se base sur le taux réellement consenti au client, sans artifice.
Exemples de prêteurs réputés :
- First National
- MCAP
- CMLS
- Merix Financial
- Manulife Bank
- Lendwise
Comparaison :
Avec un taux réel signé de 5,00 % et un taux actuel pour 3 ans de 4,30 %, le différentiel est de 0,70 %.
Calcul de la pénalité :
500 000 $ × 0,70 % × 3 ans = 10 500 $
Ici, la pénalité est trois fois moins élevée que chez une banque à charte.
Le silence des banques… et l’importance d’être bien conseillé
La plupart des clients n’ont aucune idée de la manière dont leur pénalité sera calculée. Et ce n’est pas un hasard : les conditions sont souvent noyées dans les petits caractères.
Le taux d’intérêt, c’est ce qu’on vous montre. La pénalité, c’est ce qu’on vous cache.
Pourquoi consulter un courtier hypothécaire ?
Un courtier hypothécaire ne travaille pas pour une banque. Il vous représente et compare pour vous les conditions de plusieurs prêteurs.
Il tient compte :
- Du taux d’intérêt
- De la pénalité en cas de sortie
- De la souplesse du contrat, sa transférabilité, etc….
C’est un accompagnement qui permet d’éviter des erreurs coûteuses.
Conclusion
Deux prêts avec le même taux peuvent avoir des conséquences financières très différentes. Ce n’est pas seulement le taux d’intérêt qui compte : c’est l’ensemble des conditions.
Un bas taux, c’est attirant. Une faible pénalité, c’est stratégique.
Avant de signer, posez toujours cette question :
« Comment ma pénalité sera-t-elle calculée si je mets fin au prêt avant terme ? »
La réponse sera généralement floue (demandez à ce qu’on vous l’écrive) vous comprendrez alors que votre courtier hypothécaire est votre allié et qu’il est important de travailler avec un professionnel indépendant et objectif.
