Si vous souhaitez rembourser par anticipation la totalité de votre prêt hypothécaire ou vendre votre bien avant la date du terme, lisez attentivement cet article !
La pratique actuelle de certaines institutions financières vise à imposer de lourdes pénalités aux emprunteurs.
Calcul des pénalités hypothécaires
En fait, bien que les pénalités pour paiement anticipé varient d’un prêteur à l’autre, il s’agit généralement du montant le plus élevé entre :
- trois mois d’intérêt sur la somme due
- une somme calculée sur le différentiel de taux (DTI)
ET ENFIN
- des frais d’administration
Le DTI en résumé = différence entre le taux d’intérêt du début du prêt et le taux d’intérêt du jour.
Normalement, ce différentiel permet de couvrir pertes subies par le prêteur (la banque) en cas de baisse de taux. En réalité, le montant des pénalités dépassent souvent 200 % de la perte financière de l’institution financière…
Quel encadrement?
Légalement, les prêteurs ont en outre l’obligation de décrire et d’expliquer les calculs des frais de remboursement anticipé.
En outre, ces informations doivent être rédigées et présentes dans un encadré figurant au début de chaque contrat hypothécaire. Et ce, de façon claire et précise.
Les abus
Comme indiqué précédemment, les pénalités dues suite à un remboursement anticipé compensent les pertes subies par les prêteurs en cas de baisse de taux car la valeur de leur investissement augmente et devient inférieure à la valeur des flux futurs.
Cependant, l’inverse n’est pas applicable. Si le taux monte et que la valeur de leur investissement baisse, il n’y a dans ce cas pas d’escomptes pour les emprunteurs. (les pénalités négatives n’existant pas)
Au-delà de cette asymétrie qui semble finalement peu équitable, de nombreux cas de pénalités abusives ont débouché sur des demandes d’actions collectives contre les institutions financières canadiennes. Jugées trop élevées, peu claires, ou même injustes, ces pénalités manquent particulièrement d’encadrement :
Lire aussi:
https://www.journaldemontreal.com/2018/05/31/demande-de-recours-contre-11-institutions
https://quebec.huffingtonpost.ca/2018/05/11/action-collective-banque-nationale_a_23432449/
Finalement, si vous avez l’impression que vos droits ne sont pas respectés, contactez dès aujourd’hui l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.
https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/organisation/contactez-nous.html
En conclusion, entourez-vous de professionnels compétents qui sauront vous conseiller objectivement et sans parti pris! Moins cher, coûte cher.
Vincent Le Saux | Courtier Hypothécaire Brossard et Montréal
