4.23.2020
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COVID-19

Annulation promesse d'achat et COVID-19 : peut-on invoquer la force majeure ?

Le confinement engendré par la crise du coronavirus a des conséquences importantes sur le marché immobilier. Quid des acheteurs qui se sont engagés peu de temps avant la pandémie, et qui souhaitent annuler la promesse d'achat ? Cet article annulation promesse d'achat et COVID-19 passe en revue les différentes options qui s'offrent aux promettants-acheteurs, y compris celle de la force majeure.

Qu'est-ce qu'une promesse d'achat ?

Une promesse d'achat est un contrat légal qui lie le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier. Il s'agit d'un document préliminaire qui précise le cadre de la transaction. Il établit notamment des conditions à satisfaire pour l'exécution de la transaction. Ainsi que les termes d'exécution, bien entendu.Parmi les conditions à satisfaire pour l'exécution de la promesse d'achat, les plus importantes sont les suivantes :

  1. Obtention du prêt hypothécaire : si le promettant-acheteur ne parvient pas à obtenir le financement, la promesse d'achat devient caduque
  2. Inspection ou évaluation de l'immeuble : le bien doit satisfaire à certaines exigences techniques
  3. Étude environnementale : l'immeuble doit remplir certaines conditions environnementales
  4. Clause de dédit : soit la compensation financière due par chacune des parties pour annuler la promesse d'achat de façon unilatérale, sans raison prévue par le contrat

Quel recours en cas de perte d'emploi peu de temps avant le passage chez le notaire ?

En théorie, la perte d'emploi ou de revenus n'est pas une condition en soi qui permet d'annuler une promesse d'achat. Dans le contexte de la pandémie de coronavirus, c'est un peu plus flou vu que cet événement pourrait être considéré comme de la force majeure. Cela dit, avant d'aller plus loin il existe d'autres méthodes pour annuler une promesse de vente suite à la baisse de ses revenus :

  • Financement : si la banque refuse de vous prêter l'argent sur base de votre nouvelle situation, vous pouvez obtenir l'annulation automatique de la promesse d'achat immobilière
  • Clause de dédit : en cas de clause de dédit raisonnable, il suffit de l'acquitter pour être débarrassé de vos engagements. C'est parfois la décision la plus sage vu le coût d'une procédure judiciaire
  • Résolution à l'amiable de la promesse : N'hésitez pas à négocier avec le vendeur si la clause de dédit est trop salée. Il se montrera peut-être compréhensible, surtout s'il peut conclure avec un autre acheteur

Qu'est-ce que la force majeure dans l'immobilier ?

Le concept juridique de la force majeure est défini dans l'article 1470 du Code civil du Québec, qui dit :

Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d'une force majeure, à moins qu'elle ne se soit engagée à le réparer. La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.

Peut-on invoquer la force majeure pour l'annulation d'une promesse d'achat à cause du COVID-19 ?

C'est du cas par cas. Tout dépend des clauses spécifiques de la promesse d'achat. Et si l'« événement » était prévisible ou connu des parties à la date de la signature. En ce qui concerne les promesses d'achat signées avant la pandémie, on ne peut pas exclure cette possibilité. Cela dit, rien ne dit que le tribunal vous donnera raison. La force majeure doit être le dernier recours, que ce soit pour une pandémie ou tout autre motif d'annulation.Il ne faut pas perdre de vue que la résiliation pour cause de force majeure doit être la dernière option du promettant-acheteur. La jurisprudence est claire en la matière : le caractère de l'irrésistibilité doit être prouvé pour invoquer avec succès la force majeure. L'irrésistibilité signifie qu'une personne ne peut absolument pas faire autrement. Tout cela devra être démontré devant un tribunal.Il est très compliqué d'obtenir l'annulation de la promesse d'achat sur base de la force majeure devant les tribunaux, en raison de la jurisprudence. Bien entendu, cette situation de pandémie est exceptionnelle. Mais il ne s'agit pas d'une garantie de succès pour annuler un nouvel achat.

Comment annuler une promesse d'achat en raison du COVID-19 ?

Comme expliqué, votre meilleure chance pour annuler une promesse d'achat en raison du COVID-19 passe par les méthodes traditionnelles. A savoir l'échec de l'obtention du prêt hypothécaire, la négociation ou le paiement de la clause de dédit. Me Weisleder, avocat du cabinet spécialisé dans l'immobilier Real Estate Lawyers.ca LLP, a écrit. « La possibilité d'acter le changement de propriétaire ou la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire sont les seules façons d'annuler une promesse. » (source)Invoquer la force majeure pourrait marcher vu la situation exceptionnelle dans laquelle nous nous trouvons. Vous serez débouté si vous comptez brandir l'argument "J'ai payé trop cher l'immeuble vu la crise qui s'annonce".

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