2.11.2018
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Hypothèques

Vous êtes travailleur autonome, comment obtenir un prêt hypothécaire ?

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Vous êtes travailleur autonome, comment obtenir un prêt hypothécaire ?
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Acheter lorsqu’on est travailleur autonome ?

Travailler à son compte procure de nombreux avantages.
Mais, cela peut parfois poser problème lorsque vient le temps d’acheter une maison.

En effet, les pré-requis imposés pour les travailleurs autonomes sont plus importants.
Ceci est dû à la possible instabilité des revenus par rapport à un salarié.

La SCHL a resserré ses règles de financement hypothécaire en ce qui a trait aux travailleurs autonomes. Depuis, ceux-ci doivent fournir leurs avis de cotisation des deux années précédentes, il est également possible avec une mise de fonds de moins de 20% de faire assurer son prêt hypothécaire avec Genworth (Programme ALT-A)

Sans assureur hypothécaire, et à moins qu’il y ait endossement d’un tiers, un travailleur autonome ne pourra acheter avec moins de 20 % de mise de fonds.

Ainsi, lorsqu’un travailleur n’est pas salarié, son prêteur hypothécaire fait la moyenne des deux dernières années de revenus.

il est important de comprendre que même si vous êtes employé de votre propre compagnie, et qu'il existe un lien de dépendance entre la compagnie et l'emprunteur (si vous êtes administrateur, actionnaire...), la banque vous considérera comme travailleur autonome et non comme salarié.

Concrètement, voici ce que les prêteurs vont demander :

  • Occuper le même emploi depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Avoir payé et être à jour de ses impôts (Fédéral, et Provincial)
  • Avoir une cote de crédit supérieur à 620
  • Disposer d’une mise de fond minimale de 5% ou 10%.
Justificatifs :
  • Les 4 premières pages de votre rapport d’impôt fédéral (T1) des deux dernières années
  • Avis de cotisation fédérale et provinciale des deux dernières années
  • Preuve de la mise de fonds (3 mois d'historique le compte) ou lettre de don
  • Promesse d’achat acceptée et signée par acheteur et vendeur
  • Fiche descriptive de la propriété SIA ou Du proprio

Par exemple, pour un travailleur autonome qui aurait gagné 45 000 $ en 2015 puis 50 000 $ en 2016, le prêteur établira une moyenne de 47 500 $. Parallèlement, pour un travailleur salarié qui aurait gagné les mêmes montants en 2015 et 2016, le prêteur ne considérera que la dernière année fiscale, soit les 50 000 $ gagnés en 2016.

Si vous êtes travailleur autonome, votre revenu sera probablement grugé par certaines dépenses d’entreprises (frais de local, téléphone, achat de matériel…), ce qui influencera le montant que vous consentira un prêteur hypothécaire.

Prenons un autre exemple : supposons le cas d’un plombier qui souhaite acheter une maison en 2019. En 2017, celui-ci déclarera un revenu brut de 45 000 $, puis de 50 000 $ en 2018. En 2019, il récoltera des revenus totalisant 55 000 $, mais fera l’acquisition de nouveaux outils ainsi que d’une nouvelle camionnette pour son entreprise.

Après avoir déduit ces dépenses d’entreprises de sa déclaration d’impôt, son revenu brut totalise 35 000 $. Par conséquent, s’il souhaite maximiser ses chances d’obtenir le crédit hypothécaire souhaité, ce plombier aurait tout avantage à devancer ou encore à retarder son achat de maison, en autant, bien sûr, qu’il puisse prédire ses revenus et ses dépenses dans les années à venir.

Conseils :
  • Gardez de bonnes habitudes de crédit. Bâtissez-vous un historique de paiement et payez toujours à temps. Le moindre retard dans vos factures peut avoir une incidence sur votre éligibilité à un prêt hypothécaire, que vous soyez travailleur autonome ou salarié.
  • Épargnez en vue d’obtenir la plus grande mise de fonds possible. Les banques seront moins frileuses à l’idée de vous prêter de l’argent, puisqu’elles verront en vous un candidat moins risqué.
  • Si vous débutez sur le marché du travail et que vous êtes travailleur autonome, il pourrait être judicieux d’attendre d’avoir cumulé au moins deux années d’expérience et donc de revenus. Ainsi, votre capacité d’emprunt ne sera pas entachée par les modestes revenus que vous gagniez en étant étudiant.

Besoin de plus de renseignements? Contactez-nous pour en savoir plus.

Vincent Le Saux | Courtier Hypothécaire Montréal et Brossard