2.11.2018
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Hypothèques

Vous êtes travailleur autonome, comment obtenir un prêt hypothécaire ?

Acheter lorsqu’on est travailleur autonome ?

Travailler à son compte procure de nombreux avantages.
Mais cela peut parfois poser problème lorsque vient le temps d’acheter une maison.

Une hypothèque pour un travailleur autonome : c'est possible !

Eh bien oui, c’est possible! Le revenu admissible constitue la seule différence au niveau de la qualification pour un prêt hypothécaire entre un salarié et un travailleur autonome.

À chaque situation sa solution ! Chaque solution est unique, nous sommes en mesure de vous accompagner et de vous aider à trouver le programme adapté à votre situation et de vous permettre d’accéder à la propriété et ce même si vous ne qualifiez pas pour un prêt hypothécaire avec les programmes standards des banques.

Pour le salarié, son revenu s’établit facilement avec une lettre de confirmation d’emploi indiquant, le salaire, le statut (permanent, temporaire), à temps plein, ou partiel (les heures garanties)  ainsi que le poste occupé et le salaire. Un talon de paie récent vient confirmer le tout: ce qui veut dire que si la personne vient tout juste d’obtenir une augmentation, elle sera prise en compte.

Pour le travailleur autonome, la situation est bien différente, et ce même si il est salarié de sa propre compagnie.

Son revenu s’établit en fonction du passé, en calculant la moyenne des deux dernières années de revenus déclarés confirmés par les avis de cotisation fédérale et provinciale.

Il est également possible de majorer cette moyenne de 15%, pour couvrir les dépenses pour le bureau à la maison et la voiture, par exemple lorsque le travailleur autonome n’est pas incorporé.

Dans le cas où le travailleur autonome peut confirmer de revenus déclarés suffisants au cours des deux dernières années et qu’il respecte les conditions  et ratios des banques ou des assureurs, il peut alors emprunter comme un salarié, dans ce cas mis a part une moyenne des revenus sur deux ans, il n’y aura pas de différence pour obtenir un financement, il devra alors fournir une documentation complète et respecter les points suivants :

  • Être travailleur autonome depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus déclarés
  • Être à jour dans ses paiements d’impôts (Fédéral et Provincial)
  • Avoir une cote de crédit supérieure à 620
  • Disposer d’une mise de fond minimale de 5 % ou 10 %

Concernant les justificatifs :

  • Vos T1 Générales (Fédéral) des 2 dernières années comme travailleur autonome
  • Avis de cotisation fédérale et provincial des deux dernières années
  • La preuve de la mise de fonds (3 mois d'historique les comptes chèques ou comptes d’épargne) ou lettre de don

Mais que se passera-t-il si votre revenu déclaré ne correspond pas à votre réalité budgétaire ? (En d’autres termes, si vos revenus sont plus élevés que ceux déclarés)

Il existe alors plusieurs options,  certains assureurs hypothécaires comme Sagen (Anciennement Genworth Canada), et Canada Guaranty offrent des programmes répondant à cette situation particulière.

Les programmes Alt-A de Sagen ou Avantage Autonome de Canada Guaranty

Le programme Alt-A de Sagen ou le programme Avantage Autonome de Canada Guaranty utilisent, le «gros bon sens» pour l’analyse de votre dossier.

Dans le cadre de ces programmes, l’emprunteur doit déclarer son revenu et son chiffre d'affaires annuel qui doivent être vraisemblables en fonction de l’industrie, de la durée des activités et du type d’entreprise.

Si votre entreprise est en activité depuis 2 ans, la banque,  Sagen ou Canada Guaranty regarderont votre dossier en entier plutôt que seulement les chiffres présents sur vos déclarations de revenus personnelles afin d’établir votre revenu admissible,

il sera alors possible pour certain type de profession d’augmenter les revenus, ce qui signifie que nous pourrons alors utiliser plus de revenus que ceux déclarés.

Certaines conditions sont à respecter:

  • Mise de fonds minimale de 10 %, dont 5 % provenant des propres ressources de l’emprunteur
  • Les 5 % restants peuvent provenir d’un don accordé par un membre de la famille immédiate. Les mises de fonds empruntées ne sont pas autorisées
  • Amortissement maximum de 25 ans
  • Un score de crédit de 650 minimum
  • Immeuble 1 à 2 logements propriétaire-occupant
  • Être en affaires depuis 2 ans au minimum
  • Vos impôts devront être à jour et confirmés
  • Les revenus de commissions (courtiers immobiliers, courtiers en assurances…) ne sont pas admissibles

Si la situation ne permet pas de justifier de deux années comme travailleur autonome, ou que les revenus sont insuffisants, il existe des solutions intéressantes, qui permettent d’acheter sans devoir attendre.

Certaines banques, telles que Banque Equitable, Home Trust, Haventree Bank offrent des programmes intéressants.

Ces programmes permettent de justifier des revenus, un calcul est alors fait à la vue des relevés bancaires du travailleur autonome, et en déduisant ses frais, nous parlons ici d’une auto-déclaration des revenus (sans autres justificatifs que les relevés de compte, ou copies de factures), à titre d’exemple prenons un informaticien, qui facture chaque mois 10 000 $ de prestations de service, et qui à des frais mensuels (logiciels, informatique, loyer frais de bureaux de 2000 $, il sera possible d’auto déclarer des revenus de 120 000 $ (10 000 $ x 12) - les frais de 24 000 $ (2000 x 12) soit 96 000 $ de revenus.

Les conditions sont les suivantes :

  • Mise de fonds minimale de 20% pour l’achat d’une maison, 25% pour un condo
  • Être travailleur autonome depuis au moins 6 mois (enregistré ou non, ou incorporé)
  • Possibilité d’amortir le prêt sur 30 ans
  • Score de crédit minimum de 600, notez que le taux d’intérêt pourrait varier en fonction du score (plus le score est bas plus le taux est élevé)
  • Secteur géographique : les centres urbains sont acceptés mais certaines localisations situées à l’écart ne sont pas finançables
  • Provenance de la mise de fonds plus flexible que dans les autres programmes  (cela peut venir de votre compagnie), les dons sont également possibles

Notez que cette solution est très flexible et permet d’acheter, l’engagement avec la banque est de 1 an minimum, et permet lorsque les revenus déclarés sont suffisants de refinancer ou de transférer le prêt dans une autre banque sans payer de frais d’Assurance hypothécaire, cette solution à parfois l’Avantage d’être moins coûteuse qu’un programme tel que Alt-A.

Une autre option: le prêt d’équité

Certaines institutions peuvent vous accorder votre prêt hypothécaire si vous êtes en affaires depuis plus de 2 ans, si vous avez une cote de crédit irréprochable, si vos factures d’impôt sont à jour et si vous donnez 35% de mise de fonds.

Chaque institution financière établit ses propres règles, en plus de celles instaurées par les assureurs hypothécaires, afin d’analyser votre dossier.

Nos courtiers hypothécaires deviennent donc des partenaires majeurs dans vos démarches lorsque vous êtes travailleur autonome, afin de vous aider à faire les bons choix.

Comme vous pouvez le voir, il existe de très nombreuses solutions que nous ne faisons que survoler ici, nous sommes à votre disposition pour analyser avec vous celle qui correspond le mieux à votre situation et votre réalité.

Besoin de plus de renseignements? Contactez-nous pour en savoir plus.

Vincent Le Saux | Courtier Hypothécaire Montréal et Brossard

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