Acheter une première propriété à Montréal, Laval ou partout au Québec coûte de plus en plus cher, et de nombreux frais s’ajoutent au prix d’achat.
Droit de mutation, notaire, inspection… pèsent lourd sur les liquidités des acheteurs.
En 2026, deux mesures permettent d’alléger cette facture :
Le Programme d’appui à l’acquisition résidentielle de la ville de Montréal et le nouveau crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété du gouvernement du Québec sur la taxe de bienvenue.
La question que se posent donc la plupart des premiers acheteurs : ces deux aides sont-elles cumulables ? La réponse est oui.
Avec une nuance importante détaillée plus bas.
Aide 1 : Le programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal
Ce programme municipal, souvent abrégé PAAR, vise à faciliter l’achat d’une résidence principale sur le territoire de la Ville de Montréal.
Selon la situation de l’acheteur, il prend l’une de ces deux formes : un montant forfaitaire à l’achat d’une propriété neuve, ou un remboursement des droits de mutation (la taxe de bienvenue) à l’achat d’une propriété existante.
Qui est admissible ?
- Pour une propriété neuve, tous les types de ménages y sont admissibles.
- Pour une propriété existante, il faut avoir au moins un enfant de moins de 18 ans (*nouveau propriétaire) ou de moins de 13 ans (si l’on est déjà propriétaire).
*Au sens de ce programme un « nouveau propriétaire » n’a pas été propriétaire d’une résidence au Québec au cours des 5 années précédant l’achat (à l’exception d’un chalet). L’enfant peut être déjà né ou à naître ou adopté au plus tard 9 mois après l’achat et doit habiter avec l’acheteur au moins 40% du temps.
Montants du Programme :
Pour une propriété neuve, à l’aide va de 5000$ à 15000$
| Type de ménage | Prix d’achat maximal | Aide |
|---|---|---|
| Un seul acheteur, sans enfant | 305 000 $ | 5000 $ |
| Plusieurs acheteurs, sans enfant | 380 000 $ | 5000 $ |
| Acheteur(s) avec au moins un enfant AU centre-ville | 610 000 $ | 15 000 $ |
| Acheteur(s) avec au moins un enfant HORS centre-ville | 540 000 $ | 10 000 $ |
Une certification environnementale bonifie le plafond admissible : + 2500 $ pour Novoclimat, +5000 pour LEED. Pour une propriété existante, l’aide (réservée aux familles) prend la forme d’un remboursement des droits de mutation, entre 5000$ et 7000$, pour un prix d’achat maximal de 725 000 $. L’acheteur doit demeurer propriétaire au moins 3 ans et faire de la propriété sa résidence principale.
Aide 2 : le crédit d’impôt sur la taxe de bienvenue du Québec
Annoncée le 17 avril 2026 par la première ministre Christine Fréchette, cette mesure provinciale s’applique partout au Québec, donc à toutes les municipalités et pas seulement à Montréal. Elle rembourse jusqu’à 5875 $ des droits de mutation payés pour une première habitation :
- 100 % des premiers 5000 $ des droits de mutation payés
- 25 % de la tranche de droits qui dépasse 5000 $ (soit jusqu’à 875 $ de plus)
Le remboursement s’applique aux habitations acquises à compter du 1er juillet 2026 (mesure rétroactive). Il diminue progressivement au-delà de 750 000 $ de valeur et devient nul à 1 M$. La mesure rejoindra environ 38 000 premiers acheteurs par année, pour une aide moyenne d’environ 3700 $ par ménage.
Qui est admissible ?
La définition « d’acheteur admissible » diffère de celle du programme municipal. Pour le crédit provincial, l’acheteur ne soit pas avoir habité un logement dont lui ou on conjoint était propriétaire au cours de l’année de l’achat ou des 4 années précédentes, et non 5 ans comme à Montréal.
Pour un couple, les deux conjoints doivent respecter cette condition. Les habitations admissibles couvrent maisons individuelles, jumelées ou en rangée, maisons usinées ou mobiles, duplex, triplex et condominiums.
Un remboursement, pas une exonération
Point essentiel : il s’agit d’un remboursement après coup, pas d’une exonération à la source. L’acheteur paie d’abord la taxe de bienvenue au complet, puis récupère le montant.
Le crédit pourra être versé par anticipation. Le processus début à la fin de l’été 2026, et dès octobre 2026 les acheteurs pourront recevoir un versement anticipé lorsque le montant admissible dépasse 1000$.
Le crédit du Québec et le programme de Montréal sont-ils cumulables ?
Oui les deux aides sont cumulables. La ville de Montréal indique que son programme peut être combiné aux aides ou allègements fiscaux des gouvernements provincial et fédéral. Le ministère des Finances du Québec présente son nouveau crédit comme « une aide qui s’ajoute à celles déjà offertes »
Au niveau fiscal québécois et fédéral, le ministère des Finances chiffres l’empilement maximal possible à 8 444 $
| Aide fiscale | Montant maximal |
|---|---|
| Crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété (Québec) | 5 875 $ |
| Crédit d’impôt non remboursable pour l’achat d’une 1re habitation (Québec) | 1 400 $ |
| Crédit d’impôt non remboursable pour l’achat d’une habitation (fédéral) | 1 169 $ |
| Total | 8 444 $ |
À cela s’ajouter, pour un acheteur montréalais admissible, le programme d’appui à l’acquisition résidentielle (jusqu’à 15 000 $ pour le neuf ou 5000$ à 7000$ pour l’existant).
En amont de l’achat, deux outils d’épargne restent disponibles partout au Québec : le CELIAPP (jusqu’à 40 000$ à vie) et le RAP (jusqu’à 60 000 $ retirés d’un REER)
Le point de vigilance à ne pas manquer
En principe, la cumulabilité est confirmée, mais il existe un point à ne pas manquer. Le crédit provincial et le volet « propriété existant » du programme de Montréal portant tous les deux sur le remboursement des droits de mutation. Or une aide ne peut généralement pas remboursement deux fois la même dépense.
Autrement dit : si la ville rembourse déjà une partie de votre taxe de bienvenue, le calcul du crédit provincial pourrait devrai tenir compte des droits réellement demeurés à votre charge. Les modalités précises de cette interaction n’étaient pas encore entièrement publiées au moment d’écrire ces lignes, le mécanisme de versement provincial ne démarrant qu’à l’automne 2026. C’est ce genre de subtilité qu’il faut faire valider par votre courtier hypothécaire avant de tenir un montant pour acquis.
En revanche, le montant forfaitaire du programme de Montréal pour une propriété neuve ne porte pas sur les droits de mutation : aucun chevauchement, et il se cumule sans problèmes avec le crédit provincial.
Vous achetez votre première propriété au Québec ? Chaque dossier est unique, et c’est tout le montage financier, qui détermine si vous achetez au bon moment et dans de bonnes conditions. Chez Hypotheques.ca, nous structurons votre financement en tenant compte de toutes les aides admissibles à Montréal, Laval, Québec et partout dans la province.
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Et hors de Montréal : Le programme Accès Famille de la Ville de Québec
Pour les clients qui achètent dans la Ville de Québec, l’aide municipale fonctionne tout autrement. Le programme Accès Famille n’est pas une subvention, mais un prêt sans intérêt et sans versement, aussi appelé « crédit d’accession » destiné à constituer la mise de fonds. Il s’adresse aux familles admissibles (couples avec ou sans enfants et famille monoparentales, selon le volet) et comporte en 2026 deux volets distincts.
Volet habitation neuve
Le crédit d’accession équivaut à 5,5 % du prix d’achat d’une habitation neuve admissible (taxes et ristourne incluses).
Si l’habitation est certifiée écoénergétique Novoclimat, une remise de 3,5 % est appliquée en déduction du prêt hypothécaire. L’habitation doit être située sur le territoire de la Ville de Québec, être vendue clés en main par un entrepreneur licencié, servir de résidence principale, avoir un prix de vente maximal de 370 000 $ (taxes et ristourne incluses) et compter au moins deux chambres.
Volet habitation existante (projet pilote 2026)
Nouveauté en 2026 : un volet pour l’habitation existante a été ajouté, sous forme de projet pilote limité à 40 familles, avec un crédit équivalent lui aussi à 5,5 % du prix d’achat.
Important à savoir : les places ont toutes été attribuées par tirage au sort et la ville n’acceptait plus de nouvelles demandes au moment d’écrire ces lignes. Les copropriétés ne sont pas admissibles à ce volet.
Conditions d’admissibilités (familles) :
- L’un des conjoints ne doit pas avoir été propriétaire au cours des cinq dernières années
- La somme des âges des conjoints ne doit pas dépasser 70 ans
- Le revenu brut du ménage ne doit pas excéder 165 000 $
- L’habitation doit être la résidence principale.
À noter que le crédit d’accession est remboursable selon les modalités prévues à la convention Accès Famille : c’est un prêt, pas un don. C’est une différence fondamentale avec le programme de Montréal et le crédit provincial, et elle change le calcul d’avantage net pour le client.
Et dans les autres villes du Québec ?
Au-delà de Montréal et de Québec, plusieurs municipalités offrent ponctuellement des incitatifs à l’accession à la propriété : souvent ciblés sur des secteurs précis, sur la construction neuve, ou sur la revitalisation de quartiers.
Ces programmes varient beaucoup d’une ville à l’autre, sont fréquemment dotés d’une enveloppe limitée (premiers arrivés, premiers servis) et changent ou se terminent d’une année à l’autre. Certains programmes municipaux annoncés par le passé, comme celui de Gatineau sur l’île de Hull, ont d’ailleurs cessé d’accepter de nouvelles demandes.
La règle d’or pour vos projets, vérifiez toujours auprès de l’hôtel de ville de la municipalité visée : quels programmes sont en vigueur au moment de l’achat. Et surtout, rappelez-vous que le crédit d’impôt provincial sur la taxe de bienvenue (jusqu’à 5 875 $) s’applique partout au Québec : peu importe la ville, un premier acheteur admissible peut y avoir droit, en plus de tout programme municipal éventuel.
Comparatif : les trois principaux dispositifs municipaux
Voici un résumé pour s’y retrouver d’un coup d’œil :
| Montréal (PAAR) | Ville de Québec (Accès Famille) | Crédit provincial (tout le Québec) | |
|---|---|---|---|
| Nature de l’aide | Subvention (don) | Prêt sans intérêt (remboursable) | Crédit d’impôt remboursable |
| Montant | Jusqu’à 15 000 $ (neuf) ; 5 000-7 000 $ (existant) | 5,5 % du prix d’achat | Jusqu’à 5 875 $ |
| Cible | Familles et premiers acheteurs | Familles admissibles | Premiers acheteurs |
| Non-propriété | 5 ans | 5 ans (un conjoint) | 4 ans (les deux conjoints) |
| Prix max visé | Jusqu’à 725 000 $ | 370 000 $ (neuf) | Valeur < 1 M$ |
Dans tous les cas, l’ensemble du montage : aide minimale, crédit provincial, crédits non remboursables, CELIAPP et RAP… qui détermine le véritable avantage pour le client. C’est pourquoi il est important de bien s’entourer, un courtier hypothécaire peut identifier les programmes applicables à votre ville et à votre situation, et structurer le financement en conséquence.
Ce qu’il y a à retenir
- Deux aides distinctes, cumulables : le programme municipal de Montréal et le crédit d’impôt provincial reposent sur des fondements différents et peuvent se cumuler.
- Des admissibilités différentes : 5 ans de non-propriété pour le programme de Montréal, 4 ans pour le crédit provincial (pour les couples : les deux conjoints sont visés).
- Le crédit provincial est un remboursement, pas une exonération : on décaisse la taxe de bienvenue au complet, puis on récupère.
- Surveillez le chevauchement sur la taxe de bienvenue entre le crédit provincial et le volet « existant » de Montréal : un même dollar de droits ne se rembourse pas deux fois.
- Pensez au montage global : ces aides s’ajoutent au CELIAPP, au RAP et aux crédits d’impôt non remboursables.
Questions fréquentes
Le crédit d’impôt du Québec et le programme de Montréal sont-ils cumulables ?
Oui, la ville de Montréal confirme que son programme peut être combiné aux aides provinciales et fédérales, et le ministère des Finances du Québec présente son crédit comme une aide qui s’ajoute aux autres. Attention au chevauchement sur la taxe de bienvenue : un même dollar de droits ne peut être remboursé deux fois.
Combien peut-on récupérer sur la taxe de bienvenue au Québec en 2026 ?
Jusqu’à 5 875 $ : 100% des premiers 5000$ de droits de mutation, + 25% de la tranche suivante (jusqu’à 875$). Le crédit diminue au-delà de 750 000 $ de valeur et devient nul à 1M$
Qui est admissible au crédit d’impôt sur la taxe de bienvenue ?
Les premiers acheteurs d’une résidence provinciale n’ayant pas habité un logement leur appartenant (ou appartenant à leur conjoint) durant l’année de l’achat ou les quatre années précédentes. Pour un couple, les deux conjoints doivent respecter cette condition. La mesure est rétroactive au 1 janvier 2026.
Quelle est la différence entre le programme de Montréal et le crédit du Québec ?
Le programme de Montréal est une subvention municipale (forfait pour le neuf, ou le remboursement de la taxe de bienvenue pour l’existant).
Le crédit du Québec est un crédit d’impôt remboursable provinciale sur la taxe de bienvenue, valable partout dans la province. Les conditions d’admissibilité diffèrent (5 ans à Montréal, 5 ans au provincial).
Les montants, plafonds et critères présentés sont à jour en date de juin 2026 et peuvent être modifiés par les administrations concernées. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Pour une analyse adaptée à votre dossier, consultez votre courtier hypothécaire ainsi que les sources officielles de la Ville de Montréal et de Revenu Québec.
