Oui, un citoyen canadien ou un résident permanent qui vit à l’étranger peut obtenir une hypothèque au Canada, même sans produire de déclaration de revenus canadienne. Un achat ou un refinancement peut être financé entre 65 % et 80 % de la valeur de la propriété (soit 20 à 35% de mise de fonds ou d’équité.
Voilà pour la réponse courte. La réponse longue mérite qu’on s’y attarde, parce que c’est rarement ce qu’on vous dit au comptoir d’une banque.
Généralement les banque ne concluent pas de prêts au Non-Résidents fiscaux et bien qu’ils prennent des demandes, cela bloque très souvent et le financement n’est au final jamais approuvé ou jamais déboursé.
C’est l’une des situations les plus frustrantes qui soit. Vous avez la nationalité canadienne ou votre statut de résident permanent en bonne et due forme. Vous souhaitez acheter ou refinancer une propriété au Canada. Et pourtant, chaque institution financière vous retourne la même réponse négative. La raison ? Vous êtes non-résident fiscal. Vous ne produisez pas de déclaration de revenus au Canada et vos revenus viennent de l’étranger.
Ce qu’on ne vous dit pas, c’est que des solutions existent. Elles demandent un dossier bien préparé et un accompagnement spécialisé, mais elles existent. Cet article fait le tour de la question : définitions, chiffres, documents à prévoir, pièges à éviter et réponses aux questions qu’on nous pose le plus souvent.
Non-résident fiscal : de quoi parle-t-on exactement ?
La confusion vient souvent d’un mélange entre deux notions bien distinctes en droit canadien.
D’un côté, il y a le statut d’immigration : êtes-vous citoyen canadien ou résident permanent au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés ? C’est une question de documents, de droits, de passeport ou de carte de résident permanent parfois même avec un permis de travail valide.
De l’autre, il y a la résidence fiscale : êtes-vous considéré comme résident du Canada aux fins de l’impôt sur le revenu ? Cette notion ne dépend pas de votre passeport, mais de l’endroit où vous vivez de façon habituelle et de vos liens de résidence avec le Canada : un domicile disponible, un conjoint ou des personnes à charge au pays, des attaches économiques et personnelles. L’Agence du revenu du Canada évalue chaque situation dans son ensemble. On peut donc très bien être citoyen canadien tout en étant non-résident fiscal. C’est le cas de nombreux Canadiens qui travaillent et résident à l’étranger depuis plusieurs années, que ce soit à Dubaï, à Paris, à Singapour ou aux États-Unis.
C’est précisément ce profil, citoyen ou résident permanent au sens de l’immigration mais non-résident fiscal, que les banques traditionnelles traitent comme un cas insoluble. Et c’est précisément pour ce profil que des solutions hypothécaires existent.
Non, vous n’êtes pas un « acheteur étranger » au sens de la loi
Autre source d’inquiétude fréquente : la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Beaucoup d’expatriés pensent qu’elle les vise. Ce n’est pas le cas. Cette loi définit le « non-Canadien » par le statut d’immigration, pas par la résidence fiscale. Un citoyen canadien ou un résident permanent peut acheter un immeuble résidentiel partout au pays, même s’il vit à l’étranger et n’y paie pas d’impôt.
Même logique pour la taxe sur les logements sous-utilisés : les citoyens et résidents permanents en sont, dans la très grande majorité des cas, exemptés à titre de propriétaires exclus. Et contrairement à l’Ontario ou à la Colombie-Britannique, le Québec n’impose aucune taxe spéciale aux acheteurs venus de l’étranger. Votre obstacle n’est donc pas légal. Il est bancaire. Nuance importante.
Ce qui est possible : achat et refinancement en chiffres clairs
Contrairement à ce que laisse entendre un refus bancaire, le marché hypothécaire canadien offre des options réelles pour les non-résidents fiscaux détenant le statut de citoyen ou de résident permanent.
Pour un achat : entre 65 % et 80 % de la valeur de la propriété.
Il est possible de financer jusqu’à 80 % du prix d’achat d’une propriété au Canada, ce qui implique une mise de fonds minimale de 20% ou 35% selon la situation.
Pourquoi 20% ou 35% et pas moins ? Parce que l’assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), qui permet aux résidents d’acheter avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, n’est pas accessible aux non-résidents fiscaux.
Sans assurance possible, le prêt conventionnel à 80 % devient le plafond.
Cette mise de fonds doit être traçable et clairement documentée sur un minimum de 90 jours, quelle que soit sa provenance : épargne à l’étranger, vente d’un bien, don familial. Les fonds qui transitent entre plusieurs comptes ou plusieurs pays doivent pouvoir être suivis à la trace, relevés bancaires à l’appui. C’est une exigence de conformité à laquelle aucun prêteur ne déroge.
Pour un refinancement : entre 65 % et 80 % de la valeur de votre propriété.
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien au Canada et souhaitez refinancer pour financer des travaux, racheter la part d’un ex-conjoint, consolider des dettes ou dégager des liquidités, le financement possible se situe généralement entre 65 % et 80 % de la valeur marchande de votre propriété, selon le profil du dossier et le prêteur retenu. Un immeuble locatif bien tenu à Montréal avec un locataire en place et des revenus étrangers solides ne sera pas traité de la même façon qu’un chalet occupé deux semaines par année. Chaque dossier a sa propre logique.
La preuve de revenus étrangers : la pierre angulaire du dossier
Voilà où tout se joue. Un non-résident fiscal ne produit pas de déclaration de revenus canadienne et n’a pas d’avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada. Les outils habituellement utilisés pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur ne s’appliquent tout simplement pas.
Mais l’absence de documents canadiens ne signifie pas l’absence de revenus. Elle signifie qu’il faut documenter ces revenus autrement, et avec rigueur. Les prêteurs qui acceptent ce type de dossier exigent une documentation complète et cohérente qui peut inclure :
- Les déclarations de revenus du pays de résidence (équivalents étrangers du T1) ;
- Les contrats de travail ou lettres d’emploi en bonne et due forme, traduits si nécessaire ;
- Les talons de paie récents ou les preuves de versements de salaire ;
- Les relevés bancaires étrangers sur une période de 6 à 12 mois, démontrant la régularité des entrées de fonds ;
Le dossier de crédit du pays dans lequel vous résidez
Suisse : ZEK : (crédits/leasing/cartes) et CRIF zek.ch · crif.ch
Dubaï / UAE : Al Etihad Credit Bureau (AECB) etihadbureau.ae
Belgique : Centrale des crédits aux particuliers (CCP) nbb.be
Allemagne : SCHUFA
États-Unis : Equifax, Experian, TransUnion
Mexique : Buró de Crédito et Círculo de Crédito
Colombie : Datacrédito Experian et TransUnion (ex-CIFIN)
Singapour : Credit Bureau Singapore (CBS)
Hong Kong : TransUnion HK (via le modèle « Credit Data Smart »)
Cas Particuliers : France – Luxembourg
La France (comme le Luxembourg) n’a pas de bureau de crédit positif : la Banque de France ne tient que des fichiers d’incidents (FICP, FCC), donc un bon payeur n’a aucun rapport à produire. On remplace par une lettre de référence bancaire avec la liste des éléments qu’elle doit contenir (ancienneté de la relation, comptes, absence d’incidents, crédits remboursés sans retard, signature et cachet, datée de moins de 30 jours).
Modèle français
À qui de droit », à demander selon le format usuel de votre banque, a demander à votre banquier/succursale sur papier à en-tête de la banque, Signature et/ou Cachet de la banque.
Modèle anglais — « To whom it may concern », version équivalente
à demander selon le format usuel de votre banque, a demander à votre banquier/succursale sur papier à en-tête de la banque, Signature et/ou Cachet de la banque.
Deux précisions utiles. D’abord, les revenus en devises étrangères (euros, dollars américains, francs suisses, dirhams) sont convertis en dollars canadiens pour le calcul, et certains prêteurs appliquent une décote de prudence pour tenir compte du risque de change. Ensuite, la qualité de cette documentation est non négociable : un dossier incomplet sera refusé, même si les revenus sous-jacents sont solides. Un dossier bien monté, en revanche, permet d’aller loin.
Les ratios d’endettement : le calcul qui fait la différence
Une fois les revenus établis, le prêteur calcule les ratios d’endettement : l’ABD (amortissement brut de la dette) et l’ATD (amortissement total de la dette). Ces ratios mettent en relation vos charges liées au logement, puis l’ensemble de vos obligations financières, avec vos revenus bruts. S’ajoute à cela le taux de qualification, souvent supérieur au taux réellement payé, qui sert à vérifier votre capacité à absorber une hausse de taux.
Dans le cas d’un non-résident fiscal, ce calcul peut être rapidement affecté par une situation fréquente : la détention d’une propriété locative à l’étranger.
Propriétaire d’un bien locatif hors du Canada ? Voici la règle que personne ne vous explique
Nombreux sont les Canadiens expatriés qui possèdent un bien immobilier dans leur pays de résidence ou ailleurs dans le monde, et qui en tirent parfois des revenus locatifs. Cette situation a une incidence directe sur le montage de leur dossier hypothécaire canadien, et pas dans le sens qu’on imaginerait.
Ce qui ne compte pas : les revenus de location générés par une propriété située hors du Canada ne peuvent pas être inclus dans le calcul de vos revenus admissibles. Aucun prêteur canadien ne les reconnaîtra à ce titre, quelle que soit leur régularité ou leur importance.
Ce qui compte, lui : toutes les obligations financières liées à cette propriété étrangère sont intégralement incluses dans vos charges, du premier au dernier dollar. Cela comprend :
- 100 % du paiement mensuel du prêt hypothécaire sur ce bien ;
- Les frais de copropriété ou charges de syndic ;
- Les taxes foncières ou leur équivalent local ;
- Toute autre charge récurrente documentée associée à ce bien.
Le résultat : vos revenus locatifs étrangers ne viennent pas améliorer votre ratio, mais vos dépenses étrangères viennent l’alourdir. Cette asymétrie est la première cause d’un ratio d’endettement qui dépasse les seuils acceptables, malgré des revenus d’emploi confortables. C’est précisément pourquoi ce type de dossier demande une analyse préalable rigoureuse et une stratégie de présentation pensée en amont, pas une simple demande de préapprobation en ligne remplie en dix minutes.
Pourquoi la banque dit non, et ce que ça veut vraiment dire
Un refus d’une grande banque canadienne ne signifie pas que votre dossier est insoluble. Il signifie que votre dossier ne correspond pas aux financements qu’elle octroie. Beaucoup de banques refusent ces profils tout simplement parce qu’elles n’ont ni le produit ni le processus pour les analyser.
Or le marché hypothécaire canadien ne se limite pas aux six grandes banques. Il comprend des prêteurs de premier rang spécialisés dans les profils atypiques, des institutions de dépôt alternatives, des caisses et des prêteurs privés. Chacun a ses propres critères, sa propre tolérance au risque et ses propres produits.
C’est là que l’expertise fait toute la différence. Vincent Le Saux et Thibaut Coquel, courtiers hypothécaires chez Hypotheques.ca, traitent régulièrement ce type de dossier. Ils connaissent les exceptions et les possibilités propres à chaque prêteur : lequel accepte des revenus en dollars américains, en euros ou en francs suisses, lequel se satisfait de deux ans de déclarations étrangères plutôt que d’en exiger trois, lequel a l’habitude d’analyser un dossier où figure une propriété locative au Maroc, en France ou ailleurs. Ce travail de ciblage, savoir à qui soumettre quel dossier et comment le documenter, fait la différence entre un refus systématique et une approbation.
Comment se déroule un dossier, concrètement
Pour dédramatiser le processus, voici les grandes étapes d’un dossier de financement pour non-résident fiscal :
- Analyse préalable de votre situation : statut, revenus, actifs, projet, propriétés détenues ici et à l’étranger.
- Constitution de la preuve de revenus et de mise de fonds, avec traductions si nécessaire, les documents doivent être en PDF avec vos noms, pas de copie d’écran.
- Ciblage du ou des prêteurs dont les critères correspondent à votre profil, puis soumission du dossier.
- Approbation, conditions à lever, évaluation de la propriété.
- Signature chez le notaire. Bonne nouvelle : votre présence physique au Canada n’est pas toujours requise, une procuration ou certaines solutions de signature à distance peuvent être envisagées avec le notaire instrumentant.
Prévoyez aussi l’ouverture ou le maintien d’un compte bancaire canadien : les versements hypothécaires se font par prélèvement sur un compte au Canada, en dollars canadiens. Et comptez des délais un peu plus longs qu’un dossier standard, le temps de rassembler et de faire valider la documentation étrangère. Un projet anticipé de deux ou trois mois se vit beaucoup mieux qu’un projet monté dans l’urgence d’une promesse d’achat signée.
Ce qu’il faut retenir
- Être citoyen canadien ou résident permanent, ou (parfois) résident temporaire avec un permis de travail valide, et être non-résident fiscal sont deux choses distinctes. Les deux statuts peuvent coexister.
- L’interdiction fédérale d’achat visant les non-Canadiens ne s’applique pas aux citoyens ni aux résidents permanents, même non-résidents fiscaux.
- Un financement jusqu’à 80 % est possible pour l’achat d’une propriété au Canada, avec une mise de fonds de 20 % documentée sur 90 jours.
- Un refinancement entre 65 % et 80 % de la valeur de votre propriété canadienne est accessible selon le profil du dossier.
- La preuve de revenus étrangers doit être complète, cohérente et vérifiable : c’est la pierre angulaire du dossier.
- Si vous possédez un bien locatif hors Canada, ses revenus ne comptent jamais dans vos revenus admissibles, mais ses charges comptent intégralement dans vos obligations.
- Un refus bancaire n’est pas une réponse définitive. C’est le début d’une vraie démarche, avec le bon interlocuteur.
Questions fréquentes
Un citoyen canadien vivant à l’étranger peut-il obtenir une hypothèque au Canada ?
Oui. Un citoyen canadien ou un résident permanent non-résident fiscal peut financer jusqu’à 80 % du prix d’achat d’une propriété au Canada, à condition de documenter rigoureusement ses revenus étrangers et sa mise de fonds. Plusieurs prêteurs canadiens acceptent ce type de dossier, même si la plupart des grandes banques le refusent.
Quelle est la mise de fonds minimale pour un non-résident fiscal ?
20 % du prix d’achat. L’assurance prêt hypothécaire (SCHL et assureurs privés), qui permettrait une mise de fonds inférieure, n’est pas offerte aux non-résidents fiscaux. La mise de fonds doit être traçable et documentée sur au moins 90 jours.
Mes revenus en euros, en dollars américains ou en francs suisses sont-ils acceptés ?
Oui, selon le prêteur. Les revenus étrangers sont convertis en dollars canadiens pour le calcul des ratios, et certains prêteurs appliquent une décote pour tenir compte du risque de change. Le choix du prêteur dépend en partie de la devise et du pays d’où proviennent vos revenus.
Les revenus locatifs de mon bien situé à l’étranger comptent-ils dans mon dossier ?
Non. Les revenus locatifs d’une propriété située hors du Canada ne sont pas admissibles au calcul de vos revenus. En revanche, toutes les charges de ce bien (hypothèque, taxes, copropriété) sont comptabilisées à 100 % dans vos obligations. Cette asymétrie doit être anticipée dès le montage du dossier.
Suis-je visé par l’interdiction d’achat pour les non-Canadiens ?
Non. La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027, définit le non-Canadien par le statut d’immigration. Les citoyens canadiens et les résidents permanents peuvent acheter librement, même en étant non-résidents fiscaux.
Les taux d’intérêt sont-ils plus élevés pour un non-résident fiscal ?
Pas nécessairement. Certains prêteurs de premier rang offrent des conditions comparables à celles d’un résident ; d’autres appliquent une prime de risque. Tout dépend de la solidité du dossier et du prêteur ciblé. C’est justement le rôle du courtier de comparer les options et de négocier, sur le taux comme sur les conditions du prêt.
Dois-je être présent au Canada pour signer ?
Pas toujours. Selon le notaire et le prêteur, une procuration ou certaines modalités de signature à distance peuvent être mises en place. C’est un point à valider tôt dans le processus pour éviter un aller-retour de dernière minute.
Combien de temps faut-il prévoir pour un dossier de non-résident fiscal ?
Plus de temps qu’un dossier standard généralement 15 à 20 jours, principalement pour rassembler et faire valider la documentation étrangère (traductions comprises). Idéalement, entamez la démarche deux à un mois avant votre projet, et avant de signer une promesse d’achat.
Vous êtes à l’étranger et vous avez un projet immobilier au Canada ?
Avant de vous décourager d’un refus ou de reporter indéfiniment votre projet, parlez-en. Une analyse de votre dossier permet souvent de trouver une voie là où on vous avait dit qu’il n’y en avait pas.
→ Prenez rendez-vous avec Vincent Le Saux, courtier hypothécaire, sur Hypotheques.ca
Note : les conditions de financement mentionnées dans cet article sont indicatives et sujettes à l’analyse complète du dossier par le prêteur. La résidence fiscale est une notion juridique complexe qui dépend de la situation personnelle de chaque individu. Consultez un courtier hypothécaire autorisé et, le cas échéant, un fiscaliste pour obtenir une évaluation personnalisée.
