FICHE DE FORMATION N°1 : LE MAPA
(Mise À Part de l’Argent — Stratégie Immobilière)
Qu’est-ce que le MAPA ?
Définition simple : Le MAPA est une stratégie qui consiste à emprunter sur votre propriété pour investir ces fonds et créer de la richesse tout en optimisant votre fiscalité.
Analogie du coffre-fort
- 🏠 Votre maison est comme un coffre-fort rempli d’argent qui dort
- 🔑 Le MAPA est la clé pour libérer cet argent
- 💰 Cet argent va travailler pour vous au lieu de dormir
- 📈 Les intérêts deviennent déductibles d’impôt !
La mécanique du MAPA en 5 étapes illustrées
Étape 1 : Évaluation de l’équité
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur de votre maison | 500 000 $ |
| Hypothèque restante | − 200 000 $ |
| Équité disponible | = 300 000 $ |
| Emprunt possible (80 % de la valeur) | 400 000 $ |
| Moins : Hypothèque actuelle | − 200 000 $ |
| MAPA disponible | = 200 000 $ |
Étape 2 : Mise en place de la marge de crédit
Véhicule idéal : la marge hypothécaire.
| Avant MAPA | Après MAPA |
|---|---|
| Hypothèque : 200 000 $ Équité dormante : 300 000 $ | Hypothèque : 200 000 $ Marge disponible : 200 000 $ Équité résiduelle : 100 000 $ |
Étape 3 : Investissement stratégique
| Type d’investissement | Avantages | Exemple |
|---|---|---|
| Immobilier locatif | Revenus + appréciation | Duplex, condo locatif |
| Portefeuille dividendes | Revenus réguliers + déduction | Actions privilégiées |
| Fonds de placement | Diversification | FNB, fonds indiciels |
| REER | Double avantage fiscal | Cotisation maximale |
Étape 4 : L’avantage fiscal
La magie de la déductibilité
| Scénario sans MAPA | Scénario avec MAPA |
|---|---|
| Intérêts hypothèque : 8 000 $ Déductibles : 0 $ | Intérêts hypothèque : 8 000 $ + Intérêts MAPA : 10 000 $ Déductibles : 10 000 $ Économie d’impôt (40 %) : 4 000 $ |
Étape 5 : Le cercle vertueux 🔄
200 000 $ MAPA
↓
Investissement
↓
Rendement 7 % = 14 000 $/an
↓
− Intérêts 5 % = 10 000 $
↓
Profit : 4 000 $
+ Déduction : 4 000 $
↓
Gain net : 8 000 $/an !
↓
Investissement
↓
Rendement 7 % = 14 000 $/an
↓
− Intérêts 5 % = 10 000 $
↓
Profit : 4 000 $
+ Déduction : 4 000 $
↓
Gain net : 8 000 $/an !
Exemple concret de MAPA
Famille Tremblay
- Maison : 600 000 $ | Hypothèque : 150 000 $ | Revenu familial : 120 000 $
- Mise en place : Refinancement → Marge de 330 000 $ (80 % − 150 000 $)
- Utilisation : 250 000 $ en MAPA
- Investissement : 100 000 $ en immobilier locatif + 150 000 $ en portefeuille
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs nets | 8 000 $ |
| Dividendes | 6 000 $ |
| Déduction fiscale (intérêts 5 % sur 250 000 $) | 12 500 $ |
| Économie d’impôt | 5 000 $ |
| Enrichissement net | 19 000 $ 🎉 |
Points de vigilance
| Risques | Mitigation |
|---|---|
| 🔴 Hausse des taux | Garder un coussin de sécurité |
| 🔴 Baisse des marchés | Diversification + horizon long terme |
| 🔴 Stress financier | Ne pas maximiser, garder une marge |
| 🔴 Discipline requise | Plan écrit et suivi régulier |
FICHE DE FORMATION N°2 : LA MANŒUVRE SMITH
(Stratégie de Conversion de Dette)
Qu’est-ce que la manœuvre Smith ?
Définition simple : La manœuvre Smith transforme progressivement votre dette non déductible (hypothèque résidentielle) en dette déductible (investissement).
Analogie du caméléon
- Votre hypothèque change de couleur fiscalement : Rouge (non déductible) → Vert (déductible)
- Sans augmenter votre dette totale !
- Vous économisez des milliers de dollars en impôts.
⚙️ Mécanique Smith illustrée
| Année 1 | Année 10 | Année 20 |
|---|---|---|
| Hypothèque 300 000 $ — non déductible Marge : 0 $ | Hypothèque 150 000 $ — non déductible Marge déductible : 150 000 $ | Marge 300 000 $ — 100 % déductible |
Les 7 étapes de la manœuvre Smith
Étape 1 : Mise en place de la structure 🏗️
- Hypothèque régulière (non déductible)
- Marge de crédit hypothécaire réadmissible
- Capital remboursé = Marge disponible automatiquement
Étape 2 : Le cycle mensuel
Chaque mois :
1) Paiement hypothécaire : 2 000 $ → Capital 800 $ | Intérêts 1 200 $
2) La marge augmente : +800 $
3) Emprunt immédiat : 800 $
4) Investissement : 800 $
5) Revenus générés déductibles
1) Paiement hypothécaire : 2 000 $ → Capital 800 $ | Intérêts 1 200 $
2) La marge augmente : +800 $
3) Emprunt immédiat : 800 $
4) Investissement : 800 $
5) Revenus générés déductibles
Étape 3 : Capitalisation des remboursements
| Année | Capital remboursé | Investi cumulé | Valeur à 7 % |
|---|---|---|---|
| 1 | 9 600 $ | 9 600 $ | 9 600 $ |
| 5 | 48 000 $ | 48 000 $ | 52 000 $ |
| 10 | 96 000 $ | 96 000 $ | 118 000 $ |
| 20 | 192 000 $ | 192 000 $ | 380 000 $ |
Étape 4 : L’accélérateur Smith
Économie d’impôt annuelle : 4 000 $
↓
Remboursement anticipé sur l’hypothèque
↓
Plus de marge disponible
↓
Plus d’investissement
↓
Plus de déductions (effet boule de neige)
↓
Remboursement anticipé sur l’hypothèque
↓
Plus de marge disponible
↓
Plus d’investissement
↓
Plus de déductions (effet boule de neige)
Étape 5 : La stratégie dividendes
- Dividendes canadiens reçus : 5 000 $ / an
- Crédit d’impôt sur dividendes : 38 %
- Utilisés pour rembourser l’hypothèque → accélère la conversion de 3–5 ans
Étape 6 : Le Smith Combo
- MAPA initial : sortir l’équité disponible
- Smith régulier : convertir les paiements mensuels
- Double déduction : sur MAPA et Smith
- Rendements composés : sur montant plus élevé
Étape 7 : La sortie
- Après 20–25 ans : Hypothèque = 0 $
- Marge déductible : 300 000 $
- Portefeuille : 500 000 $+
- Revenus passifs : 25 000 $ / an
- Déductions perpétuelles !
Exemple réel : Famille Dubois
- Hypothèque : 400 000 $ à 5 %
- Paiement mensuel : 2 338 $
- Taux marginal : 45 %
| Élément | Sans Smith | Avec Smith | Différence |
|---|---|---|---|
| Impôts payés | 0 $ | − 67 500 $ | + 67 500 $ |
| Portefeuille | 0 $ | 425 000 $ | + 425 000 $ |
| Valeur nette | 400 000 $ | 425 000 $ | + 25 000 $ |
| Revenus passifs / an | 0 $ | 21 000 $ | + 21 000 $ |
🎯 Smith vs MAPA : tableau comparatif
| Critère | MAPA | Smith |
|---|---|---|
| Rapidité | ⚡ Immédiat | 🐢 Progressif (20 ans) |
| Montant initial | 💰 Élevé | 💵 Petit mais constant |
| Complexité | ⭐⭐ Simple | ⭐⭐⭐⭐ Plus complexe |
| Risque | 📊 Modéré–élevé | 📊 Faible–modéré |
| Discipline | Ponctuelle | Mensuelle pendant 20 ans |
| Meilleur pour | Investisseurs aguerris | Investisseurs patients |
Conditions de succès
- Discipline : ne jamais utiliser la marge pour consommer (Ne pas polluer la marge)
- Horizon long : minimum 10–15 ans
- Documentation : tenir des registres précis (ARC/CRA)
- Qualité des investissements : privilégier les dividendes canadiens
- Révision annuelle : ajuster selon les changements fiscaux
📝 Aide-mémoire pour vos clients
Questions à poser :
- ✓ Avez-vous 10+ ans avant la retraite ?
- ✓ Êtes-vous discipliné financièrement ?
- ✓ Comprenez-vous le risque d’investissement ?
- ✓ Votre taux marginal (impôts personnels) est-il > 35 % ?
- ✓ Avez-vous un fonds d’urgence ?
Si 5 « OUI » → Smith est pour vous ! | Si 3–4 « OUI » → Commencer par MAPA | Si < 3 « OUI » → Stratégies traditionnelles
Expert reconnu et accrédité pour la Manœuvre de Smith, Vincent Le Saux, courtier hypothécaire chez Hypotheques.ca, aide ses clients à tirer le meilleur parti de leur hypothèque grâce à des stratégies financières innovantes il a accès a un réseau de professionnels accrédités.
