Hypothèques

Comment rompre votre prêt hypothécaire sans payer des pénalités exorbitantes

Vincent Le Saux
8 minutes
March 17, 2022

La rupture d'une hypothèque est un acte beaucoup plus courant que l'on pense. À vrai dire, environ 60 % des Canadiens qui contractent un prêt hypothécaire de 5 ans y mettent un terme avant la 4e année. Une décision qui peut parfois coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars en pénalités.

La rupture d'une hypothèque est un acte beaucoup plus courant que l'on pense. À vrai dire, environ 60 % des Canadiens qui contractent un prêt hypothécaire de 5 ans y mettent un terme avant la 4e année. Une décision qui peut parfois coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars en pénalités.

Pénalités : une clause hypothécaire trop souvent négligée

Pourtant, rompre un crédit hypothécaire n'est pas nécessairement synonyme de perte sèche financière à cause des pénalités. Malheureusement, trop peu de Canadiens se soucient de cette clause lorsqu'ils choisissent leur prêt. Les consommateurs ont tendance à se focaliser sur le taux. Cette erreur courante peut coûter cher. Très cher, même.

C'est pourquoi, avant de vous engager, vous avez tout intérêt à bien comprendre les conséquences potentielles de votre hypothèque sur tous les scénarios possibles (résiliation de l'hypothèque, changement de prêteur, etc.). Vincent Le Saux, courtier hypothécaire à Montréal et Brossard, vous guidera dans les méandres du crédit hypothécaire afin de vous aider à trouver la solution la plus intéressante pour vous. D'un point de vue financier, mais aussi en fonction de votre profil, des pénalités, etc.

Personne n'a une boule de cristal, il est impossible de savoir exactement de quoi demain sera fait. Il y a des tas de circonstances plus ou moins inattendues qui peuvent bouleverser votre situation et vous obliger à vous séparer de votre bien immobilier. C'est pourquoi il est important d'évaluer ce risque lorsque vous choisissez votre hypothèque. Et de vous assurer qu'en cas d'un tel scénario, vous ne devrez pas payer des milliers et des milliers de dollars en pénalités.

Combien coûtent les frais de pénalité ?

Il existe 2 méthodes de calcul pour établir les frais de pénalité :

  1. Le forfait (3 mois d'intérêts, lorsqu'ils sont les plus élevés)
  2. Le différentiel

C'est cette 2e méthode qui peut déboucher sur des pénalités de résiliation exorbitantes. Le différentiel se base sur la différence entre le taux effectif de votre prêt hypothécaire et celui que la banque pourrait vous réclamer si elle devait vous prêter cette somme pour le reste du terme. La loi n'est pas claire en ce qui concerne le taux qui est pris en compte (taux affiché ? taux réduit?). Ce qui débouche sur des dérives.

Prenons un exemple concret. Monsieur Tremblay a contracté un crédit hypothécaire de 400.000 $ sur un terme de 5 ans. Après 2 ans, un divorce le force à vendre la maison, et donc à résilier son hypothèque. S'il a traité avec une institution financière traditionnelle, la pénalité peut allègrement dépasser les 15.000 $. Alors que s'il avait traité avec un courtier hypothécaire qui l'aurait bien conseillé, il aurait pu s'en sortir avec 3.000 $ dans le meilleur des cas. Il s'agit bien entendu d'une énorme différence qui aura un impact significatif sur vos finances.

Calcul complet des frais de pénalité

Voici un comparatif théorique entre le calcul d'une pénalité d'un prêt hypothécaire contracté auprès d'un courtier et d'une banque traditionnelle :

PÉNALITÉS — COURTIER

PÉNALITÉS — BANQUE

Taux courant et durée restante :

3,49 % et 23 mois

Taux courant et durée restante :

3,49 % et 23 mois

Soustraction du taux courant affiché actuel le plus proche sur base de la durée restante du terme :

3,74 %

Soustraction du taux courant affiché actuel le plus proche sur base de la durée restante du terme - la réduction initiale :

3,24 % – 1,3 % = 1,94 %

Diviser par 12 mois par annéeDiviser par 12 mois par année

Multiplier par la durée restante du terme de l’hypothèque et le solde :

3,49 % – 3,74 % / 12 x 400 000 $ x 23 mois = 0 $

Multiplier par la durée restante du terme de l’hypothèque et le solde :

3,49 % – 1,94 % / 12 x 400 000 $ x 23 mois = 11 883,33 $

Dans ce cas, le différentiel de taux d’intérêt serait de 0 $, et des pénalités d’intérêt de 3 mois s’appliquerait : 3 490 $Pénalités correspondant au différentiel de taux d’intérêt : 11 883,33 $

Pourquoi un courtier hypothécaire fait chuter les pénalités en cas de résiliation ?

Les Canadiens ont tendance à faire confiance à leur banque lorsqu'il s'agit de leur crédit hypothécaire. Vu qu'ils sont des clients fidèles, ils pensent bénéficier d'un traitement préférentiel. Mais c'est rarement le cas. Même si on vous offre un taux hypothécaire visiblement attractif, le contrat contient souvent des clauses aux conséquences potentiellement catastrophiques. C'est notamment le cas des pénalités.

Un courtier hypothécaire travaille de façon indépendante. Contrairement à une banque qui doit forcément vous vendre l'un de ses propres produits, le courtier a accès à l'intégralité ou presque des solutions du marché. Grâce à son expertise en la matière, il connaît les spécificités de chaque prêt hypothécaire, ses avantages et ses inconvénients (notamment en termes de pénalités de rupture). Il lui suffit d'analyser vos besoins pour vous guider vers les offres les plus adaptées à votre profil.

Bien plus qu'un intermédiaire, le courtier hypothécaire est un conseiller qui vous offre une information transparente sans conflit d'intérêts. Il n'essaiera pas de vous vendre des assurances, un compte ou un autre produit dont vous n'avez pas besoin. Il est rémunéré par les institutions de crédit, il n'y a donc pas de coût supplémentaire pour vous. Au contraire, votre courtier vous fera gagner de l'argent en vous informant notamment concernant les pénalités.

Durant les interdictions, et le confinement, notre équipe reste disponible pour un rendez vous en vidéo-conférence,
nous sommes à même de travailler avec vous à distance et ainsi garantir la sécurité de tous.

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