Contrairement à une idée reçue, il n’est pas obligatoire de verser 20 % de mise de fonds pour acheter au Canada. Avec l’assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), il est possible d’acheter avec 5 à 15 %. En conservant une partie de vos liquidités (ex. 10 % de mise de fonds au lieu de 20 %) pour cotiser au REER et réinvestir les remboursements d’impôt, vous pouvez créer davantage de valeur nette à long terme, malgré une prime d’assurance et un léger surcoût d’intérêts.
1) La fausse règle des 20 % de mise de fonds
La croyance des « 20 % obligatoires » remonte à l’époque antérieure à la SCHL (1946), lorsque les banques n’étaient pas assurées. Aujourd’hui, grâce à la SCHL, Sagen et Canada Guaranty, un premier acheteur peut accéder à la propriété avec moins de 20 % de mise de fonds (parfois 5 %), sous réserve d’admissibilité.
2) Comprendre l’assurance prêt hypothécaire (à ne pas confondre)
Objet : protège le prêteur (banque) en cas de défaut de paiement, pas l’emprunteur.Différent de :- l’assurance vie hypothécaire (solde remboursé au décès) ;
- l’assurance invalidité hypothécaire (versements pris en charge en cas d’invalidité).
- 5 % de mise de fonds → 4,00 %
- 10 % de mise de fonds → 3,10 %
- 15 % de mise de fonds → 2,80 %
La prime est généralement ajoutée au prêt. Au Québec, la taxe de 9 % sur cette prime doit être payée comptant chez le notaire (frais de clôture).
Exemple : prime 8 370 $ → taxe 753,30 $ due au notaire.
3) Comparatif chiffré : 10 % vs 20 % de mise de fonds
Hypothèses pédagogiques
- Amortissement : 25 ans
- Calcul selon la méthode canadienne (taux nominaux composés semestriellement, versements mensuels)
- Taux constants sur 25 ans (pour isoler l’effet « mise de fonds + REER »)
Scénario 1 — 10 % de mise de fonds (prêt assuré)
- Prix : 300 000 $
- Mise de fonds : 30 000 $
- Prêt : 270 000 $ + prime 3,10 % = 8 370 $ → 278 370 $ financés
- Taux : 4,04 % (nominal, composé semestriellement)
- Paiement mensuel : 1 470,32 $
- Intérêts totaux (25 ans) : 162 727 $
Scénario 2 — 20 % de mise de fonds (prêt non assuré)
- Prix : 300 000 $
- Mise de fonds : 60 000 $
- Prêt : 240 000 $
- Taux : 4,44 % (nominal, composé semestriellement)
- Paiement mensuel : 1 320,34 $
- Intérêts totaux (25 ans) : 156 102 $
Différence d’intérêts sur 25 ans : le scénario 10 % coûte environ 6 625 $ de plus en intérêts que le scénario 20 %.
4) Stratégie REER avec 10 % de mise de fonds
Opter pour 10 % au lieu de 20 % vous laisse 30 000 $ de liquidités. L’idée : cotiser au REER et réinvestir chaque remboursement d’impôt pour créer un effet boule de neige.
Hypothèses fiscales (Québec)
- Revenu annuel : 115 000 $
- Taux marginal d’imposition : 44,12 %
- Objectif : 10 000 $ de cotisation annuelle jusqu’à épuisement des fonds disponibles
- Chaque remboursement d’impôt (≈ 44,12 % de la cotisation) est réinvesti l’année suivante
Année Cotisation REER Remboursement d’impôt (44,12 % (Tranche marginale) Trésorerie restante fin d’année
Année | Cotisation REER | Remboursement d’impôt (44,12 %) | Trésorerie restante fin d’année |
1 | 10 000 $ | 4 412 $ | 20 000 $ |
2 | 10 000 $ | 4 412 $ | 14 412 $ |
3 | 10 000 $ | 4 412 $ | 8 824 $ |
4 | 10 000 $ (8 824 $ + 1 176 $) | 4 412 $ | 3 236 $ |
5 | 3 236 $ | 1 427 $ | 0 $ |
Total investi en 5 ans : 43 236 $
Total des remboursements d’impôt reçus : 19 075 $
(Les remboursements ont été réinvestis intégralement dans les cotisations REER jusqu’à épuisement des 30 000 $.)
5) Projection sur 25 ans à 7 % de rendement
Si les 43 236 $ investis dans le REER restent placés pendant 25 ans à un rendement annuel moyen de 7 %, la valeur future est d’environ 235 000 $.
(À titre indicatif, un grand indice boursier nord-américain a historiquement délivré un rendement nominal annuel moyen de l’ordre de 7–10 % selon les périodes. La performance future n’est jamais garantie.)
6) Comparaison finale : valeur d’actifs à terme
À horizon 25 ans (dans notre cadre simplifié à taux constants) :
Stratégie | Actif immobilier après 25 ans | Actifs financiers (REER) | Valeur totale estimée |
20 % de mise de fonds | Maison payée (valeur selon marché) | 0 $ | Maison uniquement |
10 % + REER | Maison payée (valeur selon marché) | ≈ 235 000 $ | Maison + 235 000 $ en REER |
Lecture : malgré ≈ 6 625 $ d’intérêts supplémentaires, le scénario 10 % + REER crée un actif financier significatif à long terme, que le scénario 20 % ne génère pas.
7) Conclusion stratégique
- 20 % de mise de fonds : moins d’intérêts, pas de prime d’assurance… mais aucun actif financier parallèle.
- 10 % + REER : prime d’assurance et léger surcoût d’intérêts, compensés par un patrimoine financier projeté d’environ 235 000 $ après 25 ans, en plus de la maison payée.
En clair : si vous pouvez investir vos liquidités avec discipline (cotisations régulières et réinvestissement des remboursements d’impôt), la stratégie mise de fonds 10 % + REER peut surperformer la mise de fonds de 20 % en termes de valeur nette globale.
Mentions utiles (pédagogie et conformité)
•Les chiffres sont illustratifs (taux constants, amortissement 25 ans, méthode canadienne à intérêts composés semestriellement).
- La prime d’assurance n’est PAS financée avec l’hypothèque ; la taxe de 9 % sur la prime est payée au notaire au Québec.
- Vérifiez vos droits de cotisation REER, votre situation fiscale et vos liquidités.
- Un courtier hypothécaire et, au besoin, un planificateur financier peuvent affiner la stratégie selon votre profil.
Vous souhaitez une simulation personnalisée (revenu, mises de fonds, taux, capacités REER) et un plan d’exécution adapté ? Contactez Hypotheques.ca. Nous opérons en toute transparence et intégrité, avec un seul objectif : optimiser votre patrimoine en maîtrisant vos coûts de financement.
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Avis et recommandations
Les stratégies présentées dans cet article ont pour but d’illustrer différentes approches en matière de mise de fonds (10 % vs 20 %), de recours à un REER pour premier acheteur, et de gestion de l’assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty). Elles reposent sur des hypothèses simplifiées (amortissement de 25 ans, calcul selon la méthode canadienne à intérêts composés semestriellement, taux constants) et sont fournies à titre strictement informatif et pédagogique.
Chaque situation financière étant unique, nous vous recommandons fortement de valider toute décision avec des professionnels qualifiés, notamment un comptable, un fiscaliste, un planificateur financier, ou encore un courtier hypothécaire. Ces experts pourront analyser vos droits de cotisation REER, vos remboursements d’impôt potentiels, vos coûts de financement (y compris la prime d’assurance et la taxe de 9 % chez le notaire au Québec) ainsi que vos objectifs de patrimoine à long terme.
Hypotheques.ca agit avec transparence et met en lumière des stratégies d’optimisation (mise de fonds réduite, investissement REER, rendement projeté à 7 % et gestion de la valeur nette). Toutefois, nous ne prétendons pas remplacer les conseils personnalisés d’un professionnel dûment certifié.
