Marché immobilier 2025 : Montréal surperforme — le guide clair pour acheteurs, vendeurs et investisseurs

Montréal se démarque nettement de Toronto et Vancouver. Là où ces marchés ont marqué un temps d’arrêt, Montréal reste dynamique : volumes de ventes en hausse, prix médians orientés à la progression, surenchère plus mesurée qu’au pic de 2021-2022, et un environnement de financement redevenu respirable.En toile de fond : offre insuffisante de logements, demande robuste, et confiance des ménages. Au 12 août 2025, un taux fixe 5 ans autour de 4,04 % permet d’acheter avec une mensualité plus prévisible et de sécuriser son budget.

Montréal à contre-courant : les 4 ressorts du marché

1. Surchauffe passée moins marquée qu’en Ontario et en Colombie-Britannique : la normalisation des taux a eu un impact plus contenu sur les prix.
2. Inventaire encore limité : dans de nombreux quartiers, il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, ce qui soutient les valeurs.
3. Financement redevenu compétitif : le fixe 5 ans autour de 4,04 % renforce la visibilité budgétaire des ménages.
4. Actif refuge : l’immobilier demeure le pilier du patrimoine au Québec, avec des taux de défaut historiquement faibles.

Lecture par segment : unifamiliales, copropriétés et plex

Maisons unifamiliales (maison individuelle)

• Tendance : hausse annuelle d’environ +7 % et prix médian autour de 625 000 $ (référence milieu d’été).
• Pourquoi : rareté des maisons « prêtes à habiter » en proche couronne, demande familiale soutenue, intérêt pour le confort et l’efficacité énergétique.
• À surveiller : l’état de l’enveloppe et des systèmes (toiture, fenêtres, isolation, chauffage). Une inspectionrigoureuse évite les imprévus.

Copropriétés (condos)

• Tendance : progression plus modérée (ordre de +3 % sur un an), prix médian autour de 425 000 $.
• Pourquoi : offre plus abondante que pour les maisons, mais qualitatif très discriminant.
• À vérifier en clair :
  • Fonds de prévoyance : l’épargne de la copropriété pour financer les gros travaux futurs.
  • Carnet d’entretien / études techniques : la preuve que l’immeuble est suivi sérieusement.
  • Travaux planifiés : façade, balcons, stationnement, étanchéité, ascenseur. Anticiper leur impact sur les charges.

Plex (immeubles de 2 à 5 logements)

• Tendance : hausse autour de +8 % et prix médian proche de 815 000 $.
• Pourquoi : tension locative et recherche de revenus complémentaires.
• Méthode d’évaluation sans jargon :
  • Partir des loyers encaissés, retirer les charges annuelles (taxes, assurances, entretien), puis comparer au paiement hypothécaire.
  • Intégrer un plan travaux à 5-10 ans : toiture, maçonnerie, plomberie, électricité.
  • Privilégier une rentabilité prévisible plutôt qu’un chiffre ambitieux mais difficile à tenir.

Activité du marché : ce qu’il faut retenir

• Transactions : été 2025 actif (juillet sur un an : hausse à deux chiffres).
• Surenchère : encore présente mais beaucoup moins systématique qu’au pic pandémique.
• Inventaire : en légère hausse, mais insuffisante pour basculer vers un marché d’acheteurs.
• Lecture opérationnelle : pour vendre, viser le bon prix dès J+0 ; pour acheter, arriver prêt (budget, préautorisation, documents).

Nouvelles règles favorables aux premiers acheteurs : ce que cela change concrètement

1) Amortissement sur 30 ans avec mise de fonds < 20 %

• Objectif : baisser la mensualité pour respirer au démarrage.
• Contrepartie : coût total d’intérêts plus élevé sur la durée.
• Conseil : utiliser le 30 ans comme outil d’accès, puis programmer des remboursements anticipés (prépaiements) pour raccourcir la durée réelle.

2) Plafond des prêts assurés relevé à 1,5 M $

• Effet : l’assurance-prêt reste possible pour des biens plus chers, sans exiger 20 % d’apport.
• Intérêt : élargit votre périmètre de recherche dans les zones à ticket d’entrée élevé.

3) RAP (REER) — Régime d’accession à la propriété

• Jusqu’à 60 000 $ par personne (donc 120 000 $ pour un couple) sans impôt au retrait, si achat admissible.
• Stratégie : caler le retrait au plus près de la signature pour optimiser la trésorerie. Le remboursement au REER reprend plus tard, selon les règles en vigueur.

4) CELIAPP — Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété

• 8 000 $ par an et 40 000 $ à vie ; cotisations déductibles, retraits non imposables si achat admissible.
• Puissance du duo : CELIAPP + RAP = effet de levier maximal sur la mise de fonds et sur la prime d’assurance(souvent plus basse quand l’apport augmente).

Exemple budgétaire simple avec le taux fixe 5 ans à 4,04 %

Hypothèses de calcul : taux annuel fixe 4,04 %, capital emprunté 400 000 $ ou 500 000 $, amortissement 25 ans vs 30 ans.

• 400 000 $ sur 25 ans : ≈ 2 120 $ / mois
• 400 000 $ sur 30 ans : ≈ 1 919 $ / mois
  • Économie de trésorerie mensuelle : ≈ 200 $
  • Intérêts totaux sur toute la durée :
    • 25 ans : ≈ 236 058 $
    • 30 ans : ≈ 290 803 $
    • Différence : ≈ 54 745 $ de plus en 30 ans
• 500 000 $ sur 25 ans : ≈ 2 650 $ / mois
• 500 000 $ sur 30 ans : ≈ 2 399 $ / mois

Lecture : le 30 ans peut être le coup de pouce pour franchir les ratios d’endettement ou garder une marge de sécurité au quotidien. En contrepartie, il coûte plus cher sur l’ensemble de la durée. D’où l’intérêt d’un plan de prépaiement une fois installé.

Conseils pratiques par profil

Premier acheteur

• Plan en 3 étapes :
  1. Constituer la mise de fonds (CELIAPP + RAP),
  2. Optimiser les ratios (amortissement 30 ans si nécessaire),
  3. Préautorisation ferme avant visites.
• Copropriété : viser des syndicats bien gérés (procès-verbaux récents, fonds de prévoyance, études techniques).
• Maison : cibler le “prêt à habiter” la première année ; conserver une réserve après frais de clôture.

Investisseur (plex et locatif)

• Sans jargon : s’assurer que les loyers nets couvrent l’hypothèque + l’entretien courant.
• Travaux programmés : toiture, maçonnerie, plomberie, électricité, stationnement ; bâtir une enveloppe réaliste.
• Taux : un fixe 5 ans stabilise le cash-flow et évite les mauvaises surprises à court terme.

Vendeur

• Prix juste dès J+0 : c’est le meilleur accélérateur de délai et la garantie d’attirer des acheteurs qualifiés.
• Dossier vendeur : factures d’entretien, améliorations énergétiques, garanties ; tout ce qui rassure se monétise.
• Calendrier : soigner la fenêtre de mise en marché et la logistique de visites.

Points de vigilance (expliqués simplement)

• Dispersion par quartier : deux rues voisines peuvent évoluer différemment. Regarder écoles, transports, chantiers, services.
• Copropriétés : un fonds de prévoyance trop faible peut entraîner une cotisation spéciale. Anticiper.
• Taux : un fixe sécurise le budget ; un variable peut alléger au départ mais exige une tolérance au risque.
• Capacité de remboursement : l’amortissement 30 ans est un outil d’accès, pas une fin en soi. Programmer des prépaiements pour limiter le coût total.

En synthèse

Montréal affiche une résilience enviable : transactions en hausse, prix en progression dans les trois segments (maisons, copropriétés, plex), surenchère contenue. Le nouvel environnement (amortissement 30 ans, plafond des prêts assurés élargi, RAP et CELIAPP) redonne de l’air aux premiers acheteurs, tandis que vendeurs et investisseurs profitent d’un socle de demande solide.La clé : préparation financière en amont, lecture fine du micro-marché ciblé, et exécution rigoureuse (inspection, documentation, financement, calendrier).