Les enjeux de la notion de résidence en matière d’achat d’immobilier résidentiel au Canada
Co-écrit par Vincent Le Saux et Paul Vigneron
En 2022, le législateur fédéral a adopté une loi visant à interdire aux étrangers d’acheter de l’immobilier au Canada, sous réserve de certaines exceptions.
Cette loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens a été sanctionnée le 23 juin 2022 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2023.
Loi débattue et rédigée à la hâte, elle apportait plus de questions que de solutions, tant pour les candidats acheteurs que pour les professionnels du droit, notaire et avocats que des professionnels de l’immobilier et du financement, courtier immobilier et courtier hypothécaire.
Imprécise, les députés fédéraux délèguent leurs pouvoirs de législature au gouvernement en permettant de déterminer ces exceptions, ce, par voie de règlement d’application.
C’est dans ce contexte qu’un règlement d’application a été adopté dans la précipitation 2 semaines avant la date fatidique du 1er janvier 2023.
Par la suite, un nouveau règlement a été adopté le 27 mars 2023 venant modifier le règlement initial.
Encore une fois, le gouvernement fait une distinction entre les citoyens canadiens/les résidents permanents/les résidents temporaires et les étrangers.
L’approche adoptée par le gouvernement en distinguant selon les statuts d’immigration est la même que celle mise en place pour les restrictions d’entrée à la COVID.
Ce faisant, la notion de résidence est essentielle à comprendre et constitue la première étape pour savoir s’il est possible d’acheter ou non. Après quoi, il revient d’analyser les conditions applicables à son statut, la zone d’achat et le nombre d’unités.
La notion de résidence, du point de vue de la loi précitée, en est une de droit de l’immigration.
Conséquemment, la notion de résidence fiscale est indifférente, sauf pour une raison de financement.
Les citoyens canadiens ou les résidents permanents peuvent acheter au Canada de l’immobilier, sans aucune restriction.
Ce, peu importe leur lieu de domicile et de résidence fiscale. Attention au résident permanent qui devra veiller à demeurer au Canada un temps suffisant s’il espère faire renouveler sa résidence.
Les résidents temporaires, plus précisément ceux titulaires d’un permis de travail ou d’un permis d’étude peuvent acheter au Canada de l’immobilier, sous réserve de respecter certaines conditions.
Pour le titulaire d’un permis travail, celui-ci devra détenir un permis travail valide pendant au moins 183 jours le jour de la date de l’achat, autrement dit lors de la passation de titre devant notaire et non pas à compter de l’acceptation de l’offre ou profession d’achat.
Finalement, cette modification correspondant à ce qui est demandé par les Banques pour obtenir un financement.
Par ailleurs, il ne devra pas être déjà propriétaire d’un immeuble résidentiel. Le règlement permettra à ce résident temporaire d’acheter un seul et unique immeuble.
Alors que la loi visait à freiner l’inflation et la spéculation, celle-ci va pousser les candidats acheteurs à acheter plus d’unités de logement de type triplex, quadruplex ou quinplex, toujours sous réserve des capacités de financement.
Pour le titulaire d’un permis d’étude, les conditions sont plus restrictives :
– Être inscrit dans un programme d’étude auprès d’un établissement désigné
– Avoir produit à l’égard des 5 années d’imposition précédant l’année de l’achat, toute déclaration de revenu.
– Avoir être présent durant au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’année de l’achat
– Le prix d’achat ne doit pas excéder la somme de 500 000 $
– N’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel.
Comme on le voit, il est très difficile pour un étudiant d’investir dans l’immobilier. Conséquemment, l’achat par les parents étrangers pourrait être une solution.
Quant à l’étranger (qui n’est pas un résident temporaire), il est essentiel d’analyser la notion d’immeuble résidentiel au sens de la loi et des zones géographiques.
Par exemple, dans une région métropolitaine de recensement, un étranger ne pourra pas acheter un immeuble comprenant au plus trois locaux d’habitation. Cependant, il pourra acheter un immeuble de type quadruplex et quintuplex.
Par ailleurs, l’étranger pourra acheter sans limite de l’immobilier résidentiel quel que soit la taille de celui-ci en dehors des régions métropolitaine de recensement.
Bien que le texte soit restrictif et contrairement aux légendes urbaines, il n’est pas interdit stricto sensu aux étrangers d’acheter.
D’ailleurs, si le résident temporaire (travailleur ou étudiant) ne peut pas acheter selon leur statut d’immigration car ils ne remplissent pas les conditions. Ils pourront toujours acheter selon les conditions d’un étranger.
C’est pourquoi, nous invitons tout acheteur étranger ou résident temporaire intéressé à investir au Canada de consulter un professionnel du droit et du financement, afin d’éviter de tomber dans certains écueils.
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(06/02/2023)
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