Acheter ou vendre sa propriete avec un agent d'immeuble

Calculer son ratio d’endettement :

C’est une formule qui permet de déterminer si un emprunteur dispose des capacités financières théoriques pour rembourser son prêt hypothécaire. Il existe en fait 2 types de ratio d’endettement :

    1. Le ratio de l’amortissement brut de la dette ou ABD : ce calcul permet de définir le pourcentage de vos ressources financières annuelles qui seront absorbées par votre achat immobilier
    2.  Le ratio de l’amortissement total de la dette ou ATD: ce calcul prend en compte davantage de paramètres que l’ABD, à savoir vos autres dettes (prêt automobile, carte de crédit, etc.)

Habituellement, le ratio de l’amortissement brut de la dette doit être situé entre 32 et 39 % pour qu’une demande de prêt hypothécaire soit acceptée. Le ratio ATD, quant à lui, ne peut être supérieur à 44 %. En vertu de ce que nous venons de dire, il est donc tout à fait possible que vous soyez amplement dans les « clous »pour l’ABD. Mais, aussi, que votre ratio de l’amortissement total de la dette soit bien au-delà de la limite acceptable si vous êtes lourdement endetté.

ABD (ratio de l’amortissement brut de la dette) : de quoi s’agit-il ?

Pour évaluer le ratio de l’amortissement brut de la dette, l’institution prêteuse prendra en compte les frais d’occupation du bien immobilier suivant :

    • Le montant du remboursement mensuel
    • L’impôt foncier à payer
    • Les frais de chauffage
    • La taxe scolaire
  • La moitié des frais de condos s’il s’agit d’un bien immobilier de ce type

Le ratio ABD est obtenu ensuite en calculant le pourcentage que représente la somme de ces frais par rapport à vos revenus annuels bruts.

Exemple concret de calcul du ratio ABD

Le prêt hypothécaire que vous souhaitez contracter prévoit un remboursement mensuel de 1100 $. L’impôt foncier de la maison s’élève à 6 500 $, la taxe scolaire à 900 $ tandis que les frais de chauffage sont estimés à 100 dollars par mois.

  • Cela fait donc des frais d’occupation de (1 100 * 12) + 6 500 + 900 + (100 * 12) = 21 800 $

Vos revenus s’élèvent quant à eux à 65 000 $.

Vous multipliez par 100 les frais d’occupation (21 800). Puis, vous divisez le résultat par vos revenus annuels bruts pour obtenir le ratio ABD, soit 33,54 % (21 800 * 100 / 65 000).

ATD : de quoi s’agit-il ?

Contrairement au ratio ABD, celui ce concentrant exclusivement sur les frais engendrés par votre acquisition immobilière par rapport à vos revenus. Le ratio de l’Amortissement Total de la Dette prend également en compte vos autres dettes. Par conséquent, le ratio ATD est donc plus révélateur. En effet, il offre une meilleure vue d’ensemble sur la situation financière du candidat acquéreur.

Le calcul reprend donc la même formule que l’ABD, à la différence que le coût du remboursement des autres dettes est ajouté aux frais d’occupation.

Exemple concret de calcul du ratio ATD

Reprenons les chiffres du premier exemple. En admettant que l’emprunteur a contracté un prêt automobile avec des mensualités de 200 $. Et, vous devez 1 200 $ sur votre carte de crédit, on obtient le ratio ATD suivant :

  • Frais d’occupation 21 800 + prêt automobile 2 400 (200 * 12) + carte de crédit 1 200 = 25 400 dollars

Toujours sur base de revenus annuels bruts de 65 000 $, cela correspond à un ratio ATD de 25 400 * 100 / 65 000 = 39,08 %, ce qui est acceptable.

Pourquoi calculer ses ratios ATD et ABD ?

Si vous ne respectez pas les normes, les institutions de crédit vous refuseront votre prêt hypothécaire. Calculer vos ratios ATD et ABD vous évitera d’entreprendre des démarches éventuellement inutiles. Que faire si vous dépassez les limites ? Vous devrez :

    • Soit réduire le budget de votre achat immobilier ou,
    • Vous désendetter
  • Soit recourir à la consolidation de dette pour faire baisser la charge annuelle de vos crédits

Vincent le Saux, votre courtier hypothécaire de confiance dans la région de Montréal (contact), saura vous conseiller au mieux. Quelle que soit votre situation.

Pour votre dossier difficile, il pourra même vous proposer des méthodes de financement alternatives.