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Actualités économiques
28/11/2021
Actualités économiques et regard sur le marché immobilier

La Banque du Canada désigne les « investisseurs » comme les principaux responsables des hausses des prix des maisons et du risque accru d’une correction du marché immobilier.

Hausse des prix de l'immobilier

La Banque du Canada désigne les « investisseurs » comme les principaux responsables des hausses des prix des maisons et du risque accru d’une correction du marché immobilier.

Dans un récent discours, le sous-gouverneur de la Banque du Canada Paul Beaudry a présenté de l’information montrant que le nombre de nouveaux prêts hypothécaires détenus par des investisseurs a doublé au cours de la dernière année. Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires contractés par des acheteurs expérimentés a augmenté d’environ 60 %. Le nombre de premiers acheteurs a augmenté d’environ 40 %.

Les données recueillies par Teranet indiquent que plus de 25 % des acheteurs de maisons sont des investisseurs. Cela en fait le plus important groupe d’acheteurs dans le marché. Il y a dix ans, ils formaient le plus petit segment, à environ 15 %.

L’information fournie par le cabinet de recherche et d’analyse immobilières est propre à l’Ontario, mais le même phénomène s’est manifesté Vancouver il y a une décennie et certains signes indiquent qu’il se manifeste également à Montréal à l’heure actuelle.

Cela signifie que les premiers acheteurs sont tout simplement surenchéris par des personnes ou des entreprises ayant plus d’argent ou ayant accès à une valeur nette de leurs propriétés existantes. La Banque du Canada craint que ces investisseurs ne fassent grimper les prix de façon injustifiée en se fondant sur une « exubérance extrapolative », c’est-à-dire sur l’espoir que les prix continueront de grimper même si les augmentations ne sont pas soutenues par des facteurs économiques fondamentaux.

L’effet de « retombée » de ces prix élevés est que certains ménages sont contraints d’accepter des niveaux d’endettement extrêmement élevés, ce qui pourrait accroître les risques d’une correction.

Le niveau d’endettement des ménages canadiens a atteint environ 173 %, ce qui veut dire qu’ils doivent 1,73 $ pour chaque dollar de revenu disponible dont ils disposent. Cela les rend extrêmement sensibles aux hausses de taux d’intérêt et à l’inflation.

La Banque du Canada désigne les « investisseurs » comme les principaux responsables des hausses des prix des maisons et du risque accru d’une correction du marché immobilier.

Dans un récent discours, le sous-gouverneur de la Banque du Canada Paul Beaudry a présenté de l’information montrant que le nombre de nouveaux prêts hypothécaires détenus par des investisseurs a doublé au cours de la dernière année. Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires contractés par des acheteurs expérimentés a augmenté d’environ 60 %. Le nombre de premiers acheteurs a augmenté d’environ 40 %.

Les données recueillies par Teranet indiquent que plus de 25 % des acheteurs de maisons sont des investisseurs. Cela en fait le plus important groupe d’acheteurs dans le marché. Il y a dix ans, ils formaient le plus petit segment, à environ 15 %.

L’information fournie par le cabinet de recherche et d’analyse immobilières est propre à l’Ontario, mais le même phénomène s’est manifesté Vancouver il y a une décennie et certains signes indiquent qu’il se manifeste également à Montréal à l’heure actuelle.

Cela signifie que les premiers acheteurs sont tout simplement surenchéris par des personnes ou des entreprises ayant plus d’argent ou ayant accès à une valeur nette de leurs propriétés existantes. La Banque du Canada craint que ces investisseurs ne fassent grimper les prix de façon injustifiée en se fondant sur une « exubérance extrapolative », c’est-à-dire sur l’espoir que les prix continueront de grimper même si les augmentations ne sont pas soutenues par des facteurs économiques fondamentaux.

L’effet de « retombée » de ces prix élevés est que certains ménages sont contraints d’accepter des niveaux d’endettement extrêmement élevés, ce qui pourrait accroître les risques d’une correction.

Le niveau d’endettement des ménages canadiens a atteint environ 173 %, ce qui veut dire qu’ils doivent 1,73 $ pour chaque dollar de revenu disponible dont ils disposent. Cela les rend extrêmement sensibles aux hausses de taux d’intérêt et à l’inflation.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
5/8/2021
Inflation : les banques centrales devront-elles augmenter les taux plus tôt que prévu ?

Cela fait quelques mois que l'inflation est bien supérieure à la moyenne historique des 2 dernières décennies. Malgré la tendance qui ne semble pas s'essouffler au Canada, aux États-Unis et dans bien d'autres pays du monde, les banques centrales nord-américaines se veulent rassurantes.

Cela fait quelques mois que l'inflation est bien supérieure à la moyenne historique des 2 dernières décennies. Malgré la tendance qui ne semble pas s'essouffler au Canada, aux États-Unis et dans bien d'autres pays du monde, les banques centrales nord-américaines se veulent rassurantes. Pour la FED et la Banque du Canada, cette inflation est transitoire. Cependant, certains investisseurs se demandent si les banques centrales ne devront pas relever leur taux directeur plus tôt que prévu afin de combattre cette inflation galopante.

Une inflation bien supérieure à l'objectif de 2 %

En mai, l'inflation canadienne s'est élevée à 3,6 % en taux annualisé. Aux États-Unis, elle a progressé en juin de 4,5 % par rapport au même mois de l'année précédente. Soit du jamais vu depuis 1991. Les banques centrales des économies avancées ont habituellement un objectif d'inflation de 2 %. Objectif qui est rarement atteint en raison de facteurs déflationnistes persistants tels que la technologie et la mondialisation.

La pandémie de coronavirus a tout remis en cause. Après une période de déflation, nous traversons un épisode d'inflation aiguë en raison de l'impact sur l'offre de la crise, de la recrudescence soudaine de la demande qui engendre de nombreuses pénuries.

Selon la Banque du Canada et la Fed, ces facteurs sont transitoires. La demande devrait finir par se normaliser, tout comme l'offre. Ce dépassement de l'inflation compense en quelque sorte les niveaux inférieurs à 2 % que nous avons enregistrés par le passé. C'est pourquoi la Fed parle désormais d'objectif d'inflation moyenne.


Et si l'inflation ne devait pas décélérer ?

Tous les analystes ne partagent pas la lecture des événements des banques centrales d'Amérique du Nord. Certaines institutions sont même en désaccord. Par exemple, la Banque de Russie a déjà relevé son taux directeur à plusieurs reprises pour combattre cette inflation galopante. Au contraire de ses pairs, elle estime que ces hausses de prix ne seront pas temporaires, et qu'à ce titre elles doivent être combattues.

Quels sont les facteurs qui pourraient déboucher sur la persistance de cette inflation ? Il y a notamment les difficultés d'embauche des employeurs, qui vont pousser les salaires à la hausse si elles persistent. Les experts citent aussi les hausses des loyers qui ont commencé à s'amorcer, en réponse à l'augmentation parfois vertigineuse des prix de l'immobilier durant ces 12 derniers mois.

Il y a également l'aspect purement psychologique de l'inflation. Lorsque tout le monde s'attend à ce que les prix augmentent, on est encouragé à acheter le plus vite possible, ce qui ne fait qu'exacerber le déséquilibre entre l'offre et la demande. Les entreprises augmentent leurs prix par précaution pour protéger leurs marges. L'inflation devient alors un phénomène qui s'auto-alimente.

Que vont faire les banques centrales ?


Dans son rapport le plus récent, la Banque du Canada a indiqué qu'elle ne touchera pas à son taux directeur avant la 2e moitié de l'année 2022. Outre l'inflation, elle doit également composer avec la vigueur du dollar canadien. En effet, en cas de relèvement du taux directeur canadien, et en l'absence d'une mesure similaire prix aux États-Unis, la valeur du dollar canadien augmenterait, ce qui pénaliserait les exportations.

Du côté de la Réserve fédérale, la première hausse des taux est programmée pour 2023 ou 2024. Des 2 côtés de la frontière, les institutions monétaires semblent accepter cette inflation historiquement élevée pour le XXIe siècle alors que la reprise économique se poursuit. Auront-elles raison en bout de course ? Devront-elles augmenter leur taux directeur pour avoir sous-estimé l'inflation, comme le craignent certains opérateurs ? Nous aurons la réponse dans les mois à venir.

La montée de l’inflation ici au Canada et aux États-Unis accentue la spéculation des banques centrales qui s’attendent à une hausse des taux d’intérêt plus tôt que prévu.

Selon le dernier rapport de Statistique Canada, l’inflation a atteint un taux annualisé de 3,6 % en mai, ce qui est bien supérieur à l’objectif de 2 % de la Banque du Canada. Aux États-Unis, l’inflation de base mesurée sur douze mois a augmenté de 4,5 % en juin, soit la plus forte hausse depuis septembre 1991. Cependant, la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine croient que les augmentations sont « transitoires » et qu’elles sont le résultat de la reprise économique due au ralentissement de la pandémie.

La Banque du Canada fonde sa déclaration sur ce qu’elle appelle la « normalisation » des prix, lesquels ont chuté au début de la pandémie (p. ex., le prix de l’essence) et les contraintes temporaires liées à la production et au transport qui ont empêché l’offre de suivre la demande. Néanmoins, de nombreux observateurs du marché prévoient que la Banque devra augmenter ses taux pour freiner l’inflation. 

Dans son dernier rapport, la Banque maintient toutefois qu’il n’y aura pas d’augmentation avant le deuxième semestre de 2022. Un élément important de cette prévision est que la banque centrale s’attend à ce que la reprise au Canada reprenne de la vigueur à mesure que les États-Unis se redressent et que les exportations vers nos voisins du Sud augmentent.  Cela dit, une augmentation des taux d’intérêt entraînerait probablement une augmentation de la valeur du dollar canadien. Les exportations seraient alors moins attrayantes, à moins que la Réserve fédérale n’augmente les taux en conséquence. Cette dernière a déclaré qu’elle ne prévoit aucune augmentation avant 2023, ou même avant le premier trimestre de 2024.

Pour comprendre et choisir le produit hypothécaire adapté à vos situation et comprendre l'impact de l'inflation sur les taux prenez contact avec un de nos courtiers hypothécaire, nous seront la pour vous guider tout au long du processus.

Pour l’instant, les deux banques centrales semblent se contenter d’une inflation galopante, alors que le reste de l’économie se porte bien.  

 

 

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
4/8/2021
Les taux d’intérêts au Canada vont-ils bientôt augmenter ?

Les analystes économiques n'auront pas de nouvelles de la Banque du Canada avant la rentrée. Pour anticiper ce qu'il adviendra des taux d’intérêts au Canada et quelles seront leurs répercussion pour les taux variables.

Les analystes économiques n'auront pas de nouvelles de la Banque du Canada avant la rentrée. Pour anticiper ce qu'il adviendra des taux d’intérêts au Canada et quelles seront leurs répercussion pour les taux variables.

Ils doivent donc trouver des éléments de réponse dans les chiffres économiques récemment publiés. En bref, il faudra une embellie économique pour que la BdC envisage de relever son taux directeur, ou une inflation de plus en plus menaçante. Qu'en est-il en ce moment à propos de ces 2 dossiers ?


Des améliorations substantielles

Tout d'abord, voyons ce qu'il en est du côté des chiffres de l'emploi.
En juillet, 94.000 postes ont été créés au Canada. Il s'agit principalement d'emplois à temps plein au sein d'entreprises privées. Ces créations de postes ont fait baisser sensiblement le taux de chômage à 7,5 %.


Du côté de l'inflation, elle reste élevée.


Augmenter les taux est la seule façon pour la Banque du Canada de combattre la hausse des prix. C'est un peu le dilemme des banques centrales actuellement, qui rechignent à relever trop tôt les taux de peur de faire dérailler la reprise économique. Mais simultanément, elles doivent également garder un œil sur l'inflation, pour éviter qu'elle ne dérape. Le pire des scénarios étant la stagflation (1), soit lorsque l'activité économique tourne au ralenti alors que l'inflation est soutenue.


La Banque du Canada sera-t-elle forcée d'agir à cause de l'inflation ?

Pour l'instant, la performance économique canadienne ne commande pas de relèvement du taux directeur.

Cependant, l'inflation inquiète des experts, si bien que certains estiment que la Banque du Canada pourrait annoncer dès le mois de septembre une hausse des taux. L'amélioration récente du marché du travail pourrait jouer son rôle dans l'alimentation de l’inflation. Même si celle-ci reste essentiellement un phénomène lié aux perturbations du coronavirus qui engendrent pénuries de matières premières et de main-d'œuvre, ainsi que la déstabilisation des chaînes logistiques.

Du côté de la Banque du Canada, on a adopté le discours de la Fed, qui affirme que l'inflation est transitoire. Il n'y aurait donc pas de relèvement des taux au programme pour septembre. À moins d'un retournement de situation à l'occasion de la réunion annuelle de la Fed de Jackson Hole, qui aura lieu à la fin de ce mois d’août.


(1) Stagflation : Situation économique d'un pays caractérisée par la stagnation de l'activité, de la production, et par l'inflation des prix.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
3/8/2021
Travailleur autonome : quand incorporer une entreprise ?

Lorsqu'on se lance à son compte, le statut de travailleur autonome est un choix naturel. Au fur et à mesure de la croissance de l'entreprise individuelle, la question de l'incorporation finira tôt ou tard par se poser. Pourquoi et quand incorporer une entreprise ? Voici quelques cas de figure qui doivent vous faire fortement songer à créer votre compagnie.

Lorsqu'on se lance à son compte, le statut de travailleur autonome est un choix naturel. Cependant, au fur et à mesure de la croissance de l'entreprise individuelle, la question de l'incorporation finira tôt ou tard par se poser. Pourquoi et quand incorporer une entreprise ? Voici quelques cas de figure qui doivent vous faire fortement songer à créer votre compagnie.

Si vous réalisez des bénéfices substantiels

Lorsque vous déduisez de votre chiffre d'affaires votre rémunération, vos frais professionnels, vos dépenses, vos impôts et qu'il vous reste de l'argent après avoir utilisé tous les dispositifs d'optimisation fiscale, vous avez probablement tout intérêt à incorporer votre entreprise.

Ce changement de statut ne vous permettra pas vraiment de réduire votre impôt personnel. Cependant, l'entreprise incorporée vous fournira davantage de flexibilité. Durant une année faste, vous pourrez par exemple reporter des revenus pour en bénéficier durant une année moins productive, ce qui permettra de lisser votre impôt personnel.

Pour mettre votre argent à l'abri

Lorsque vous n'êtes pas incorporé, vous êtes personnellement responsable de tout ce qui a trait à votre activité. En cas de problème, la faillite personnelle est malheureusement une possibilité. Il est possible de vous mettre à l'abri en incorporant votre entreprise. Tant que vous n'êtes pas caution, vous ne pourrez être poursuivi personnellement. Votre patrimoine privé ne peut donc être affecté, dans le cas d'une incorporation la compagnie à une personnalité morale distincte de ses actionnaires.

Cette précaution est particulièrement à envisager pour les professions à risque. En effet, certains métiers sont beaucoup plus sujets aux poursuites judiciaires.
C'est notamment le cas dans le secteur de la construction.


Pour constituer du capital dans l'entreprise

L'incorporation d'une entreprise coûte certes de l'argent, à la constitution de la société, mais aussi en frais annuels. Cependant, cet investissement peut être rentabilisé lorsque vous envisagez d'amasser du capital, ce qui n'est pas possible en tant que travailleur autonome.


Pour céder votre activité

En cas de cession d'activité, le statut d'entreprise incorporée est beaucoup plus avantageux d'un point de vue fiscal. C'est d'ailleurs vrai aussi bien pour le vendeur que l'acheteur:

  • Acheteur de l'activité : en cas d'achat d'actions d'une autre société, les sociétés de gestion paient moins d'impôts 
  • Vendeur de l'entreprise : il pourra profiter d'une déduction pour gain en capital de presque 900.000 $, l'impôt étant calculé sur la somme qui dépasse ce montant


Pour étendre votre clientèle

Vous avez probablement déjà essuyé des refus après avoir déposé une offre pour une simple raison technique. À savoir que certaines sociétés ne veulent travailler qu'avec des entreprises incorporées. Si vous avez de la capacité et que vous voulez poursuivre votre croissance, l'incorporation de votre entreprise pourrait devenir indispensable.

Incorporer son entreprise, combien ça coûte?

Tout dépend de la voie que vous choisirez. Si vous décidez de faire seul la procédure, vous pourrez vous en sortir pour environ 350 $. Il faut s'adresser au Registre des entreprises du Québec.

En s'adressant à un professionnel, il faut compter un peu plus de 1.000 $. Cette somme comprend l'assistance souvent indispensable pour les dossiers plus complexes, notamment avec émission d'actions. Dans tous les cas de figure il est fortement recommandé aux travailleurs autonomes de prendre conseil auprès d'un expert avant de se lancer dans l'incorporation d'entreprise, faire appel à un professionnel est très important, en effet les changements peuvent être couteux lorsque la compagnie à été montée trop rapidement, votre comptable, avocat, fiscaliste sont les professionnels à contacter.


Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire pour un travailleur autonome.


La question est importante, en effet bien que le nombre de travailleurs autonomes soit en contante hausse (plus de 560 000 emplois autonomes en 2015) les conditions pour obtenir un prêt immobilier apparaissent souvent comme plus compliquées.
Il existe de nombreuses solutions pour obtenir un prêt hypothécaire, nos courtiers seront à même de vous guider dans les démarches et de vous obtenir une pré-qualification.

Il est important de comprendre que même si vous êtes salarié de votre compagnie, vous serez toujours considérés comme un travailleur autonome, les options sont nombreuses, voici quelques pistes.

De très nombreuses solutions existent, nous avons des solutions auxquelles seul les courtiers hypothécaires ont accès, il n’est pas nécessaire d’attendre plusieurs années pour pouvoir acheter, souvent après quelques mois d’activité cela est possible !
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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
23/7/2021
Se loger à Montréal est de plus en plus compliqué pour les faibles revenus

Les loyers ont tendance à réagir avec quelques mois de latence par rapport aux prix de l'immobilier. Avec les hausses des prix des maisons de Montréal et des condos que nous avons connues récemment, l'augmentation des loyers n'était qu'une question de temps. C'est ce que dénonce Daniel Duranleau, militant du mouvement ATD Quart Monde.

Les loyers ont tendance à réagir avec quelques mois de latence par rapport aux prix de l'immobilier. Avec les hausses des prix des maisons de Montréal et des condos que nous avons connues récemment, l'augmentation des loyers n'était qu'une question de temps. Cette hausse s'étant matérialisée, les ménages à faibles revenus de Montréal sont en difficulté. C'est ce que dénonce Daniel Duranleau, militant du mouvement ATD Quart Monde, dans une tribune libre publiée dans La Presse +.

Crise du logement : un fait nié par la classe politique

Selon M. Duranleau, les chiffres sont implacables : nous faisons bien face à une crise du logement à Montréal. Vu que la classe politique se refuse à voir les choses en face, il évoque des chiffres implacables. Par exemple, les augmentations de loyer entre 2020 et 2021 sont en moyenne de :

  • 8 % à Montréal
  • 12 % à Trois-Rivières et Sherbrooke
  • 22 % à Granby

Et bien entendu, l'augmentation des salaires et des prestations sociales est très loin de compenser ces augmentations vertigineuses des loyers. Les « mieux lotis », à savoir ceux qui perçoivent le salaire minimum, ont bénéficié d'une augmentation de 3 %. Pour le reste, les hausses sont faméliques :

  • + 1 % pour la pension de vieillesse
  • + 1,26 % pour l'aide sociale
  • + 2,4 % pour le salaire moyen

Et pour l'allocation logement, elle reste tout simplement calée à 80 $ par mois. Nul besoin d'être un génie des mathématiques pour comprendre que les Québécois locataires ont fortement perdu en pouvoir d'achat cette année. Et ce sont bien entendu les moins nantis qui souffrent le plus. D'autant que cette catégorie de la population est souvent celle dont l'épargne est la plus faible.

De nombreux locataires sont désormais coincés dans un logement inadapté ou insalubre

Daniel Duranleau ne connaît que trop bien cette réalité. En tant que militant d'ATD Quart Monde, il voit ainsi au quotidien des personnes à faible revenu dans l'incapacité de quitter leur logement insalubre en raison des prix. Selon lui, le droit fondamental au logement de ces personnes est bafoué. De plus, il craint que la situation s'empire dans les mois à venir.

C'est pourquoi il exhorte les pouvoirs publics à prendre le taureau par les cornes afin de garantir un logement décent à des prix acceptables pour tous les Montréalaises et Montréalais.


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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
12/7/2021
Explosion des prix de l'immobilier au Canada : les solutions de 2 économistes

Chacun perçoit la hausse explosive des prix de l'immobilier au Canada de son point de vue. Pour ceux qui veulent vendre ou sont déjà propriétaires, c'est évidemment une aubaine. Pour les candidats acheteurs, par contre, c'est un cauchemar. Voici les suggestions de Miguel Ouellette et Olivier Rancourt pour stopper cette flambée des prix des maisons (source).

Chacun perçoit la hausse explosive des prix de l'immobilier au Canada de son point de vue. Pour ceux qui veulent vendre ou sont déjà propriétaires, c'est évidemment une aubaine. Pour les candidats acheteurs, par contre, c'est un cauchemar. Et si les marchés locaux connaissent des hausses variables, elles restent conséquentes où que l'on vive. Selon Miguel Ouellette et Olivier Rancourt, économistes de l'Institut économique de Montréal, il ne s'agit pas néanmoins d'une fatalité. Voici leurs suggestions pour stopper cette flambée des prix des maisons (source).

Comment expliquer les prix de l'immobilier que nous connaissons ?

Avant d'aborder leurs solutions, les économistes tentent de comprendre l'origine de la hausse. Selon eux, les politiques des différents niveaux de pouvoir, qui ont contribué à faire baisser l'offre et augmenter la demande, sont les principaux facteurs qui ont mené à la situation actuelle.

Miguel Ouellette et Olivier Rancourt reprochent aux gouvernements municipaux une politique trop restrictive en termes d'autorisation de construction. Ces politiques se combinent avec celles du gouvernement fédéral, qui lui encourage les achats, d'où l'explosion des prix. Pour corriger le tir, il faut donc doper l'offre en logements et freiner la demande.

Comment augmenter l'offre en logements au Canada ?

Pour les économistes, il existe une solution facile pour augmenter l'offre en logements : la révision des règles de zonage. Celles-ci, trop contraignantes, limitent fortement la construction, ou son ampleur. Par exemple, à Montréal il est interdit de bâtir un immeuble de condos plus élevé que le Mont-Royal. Dans certains quartiers, la construction de multiplex est interdite en raison d'un voisinage fait de maisons unifamiliales. Cette politique de la faible densification est en partie responsable de cette pénurie de l'offre en logements, selon les 2 auteurs.

Parmi les autres dérégulations, ils suggèrent la révision d'un dispositif tel que le 20-20-20 de l'administration Plante. Pour rappel, cette règle prévoit que toute nouvelle construction possède au moins 20 % de logements sociaux, abordables et familiaux. Si on peut comprendre l'objectif poursuivi, il y a néanmoins des effets pervers. À savoir, ces restrictions plombent la rentabilité des constructions résidentielles. Au final, cela réduit l'offre, si bien que c'est l'ensemble de la population qui doit supporter des coûts de logement plus élevés en raison de la pénurie.

Comment freiner la demande immobilière ?

Outre l'offre, il faut s'attaquer à la demande. Le gouvernement fédéral propose depuis 2019 des plans d'aide pour les familles qui souhaitent acquérir leur première maison. Comme pour le 20-20-20, cette mesure a aussi son revers de la médaille. Ces coups de pouce augmentent le pouvoir d'achat des candidats acquéreurs, ce qui engendre des pressions haussières.

Les mesures de soutien adoptées en réponse à la pandémie contribuent également à cette surenchère immobilière. La baisse des taux est un autre facteur qui a augmenté le budget des acheteurs, et donc fait grimper les prix en raison de cette pénurie de l'offre.

Selon les 2 économistes, il est beaucoup plus compliqué de trouver des solutions à ce problème. Relever le taux directeur engendrerait d'autres soucis, par exemple. Cependant, ils estiment que le gouvernement devrait revoir les dispositifs en place afin de prendre en compte la surchauffe immobilière. Car s'ils avaient pour objectifs de protéger les jeunes et les classes moyennes, c'est justement cette catégorie de la population qui est victime de l'explosion des prix du logement. Et contrairement à la pandémie, ces niveaux de prix pourraient très bien subsister.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
9/7/2021
Il n'y a jamais eu autant d'épargne au Canada

Si la crise du coronavirus a fait chuter l'économie, elle a eu des conséquences plutôt inattendues. Notamment la hausse importante de l'immobilier, malgré des revenus en berne. Mais aussi une augmentation importante de l'épargne des ménages du Canada. Quelles seront les conséquences de cette manne d'argent constituée ? Voici les scénarios possibles.

Si la crise du coronavirus a fait chuter l'économie, elle a eu des conséquences plutôt inattendues. Notamment la hausse importante de l'immobilier, malgré des revenus en berne. Mais aussi une augmentation importante de l'épargne des ménages du Canada. Comment en est-on arrivé là ? Quelles seront les conséquences de cette manne d'argent constituée malgré la crise ? Voici les scénarios possibles.

Une épargne "forcée"

Lorsque les confinements ont été mis en place, ils ont eu pour conséquence de réduire les dépenses. Si le PIB canadien a chuté, ce n'était pas forcément en raison de la disparition du pouvoir d'achat. Et en l'absence de la simple possibilité physique de consommer, les ménages n'ont pas eu d'autre option que d'épargner. Les statistiques de la Banque du Canada nous permettent de connaître avec précision l'impact qu'a eu la pandémie sur l'épargne. En 2020, les ménages ont accumulé 180 milliards d'économies.

Pour vous faire une idée, ce montant égale toute l'épargne accumulée par les ménages canadiens entre 2012 et 2017. Cette somme monstrueuse correspond à un taux d'épargne annuel de 15,1 %. Résultat des courses, jamais les ménages canadiens n'ont été assis sur autant d'argent.

Économies sur les postes de dépense représentatifs des secteurs dévastés

La restauration, les services personnels, le secteur de l'habillement, les sorties et les voyages. Ces secteurs ont été dévastés par les mesures prises pour combattre le coronavirus. Le budget alloué à ces postes de dépense a donc été directement alimenter l'épargne. Pour les Canadiens les plus touchés, cette baisse des dépenses a permis de contrer les conséquences économiques de la pandémie. Les mesures de soutien exceptionnelles des pouvoirs publics ont quant à elles permis de soutenir les revenus disponibles. Non seulement ils n'ont pas baissé en moyenne, mais ils ont augmenté de 1.800 $ par ménage selon les chiffres de la banque du Canada.

Que va-t-il advenir de cette épargne excédentaire ?

Désormais, les économistes se grattent la tête pour déterminer le sort qui attend cette épargne excédentaire :

  • Les Canadiens vont-ils vouloir rattraper le temps perdu en multipliant les voyages, les bons repas au restaurant ou encore la consommation de services personnels ?
  • Vont-ils en profiter pour se désendetter ?
  • Vont-ils garder ce bas de laine pour se protéger en cas de nouveau coup dur ?

La première option est la plus favorable pour l'économie du pays, car elle permettrait de relancer la machine. Même si, pour certains analystes, cette surabondance de demande pour une offre qui a baissé pourrait créer de nouvelles pressions inflationnistes.

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Vincent Le Saux
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1/7/2021
Maison sans garantie légale : un achat de plus en plus courant

Auparavant, les acheteurs qui acceptaient d'acquérir une maison unifamiliale sans protection légale étaient minoritaires. Mais en raison de la concurrence féroce qui règne sur le marché immobilier québécois, c'est de plus en plus fréquent.

Maison sans garantie légale : un achat de plus en plus courant

Auparavant, les acheteurs qui acceptaient d'acquérir une maison unifamiliale sans protection légale étaient minoritaires.
Mais en raison de la concurrence féroce qui règne sur le marché immobilier québécois, c'est de plus en plus fréquent.
L'information été dévoilée par la société d'analyse JLR dans le courant du mois de juin. Et selon elle, la tendance ne risque pas de s'inverser.

33 % de maisons vendues sans protection légale en 2021

Entre janvier et mai 2021, le nombre de maisons unifamiliale vendues sans protection légale a doublé. Alors qu'en 2015 la proportion de transactions de ce type était de 17 %, elle est passée à 33 % durant les 5 premiers mois de l'année.
Traditionnellement, la vente sans protection légale concerne les reprises de finance ou les successions.
Désormais, elle s'applique à des ventes de maisons normales.

Qu'est-ce que la garantie légale ?

La garantie légale permet de protéger l'acheteur contre les vices cachés. Donc de se prémunir en cas de soucis importants. Sans cette protection, on parle de vente aux risques et périls de l'acheteur. Un terme qui n'est pas utile d'expliquer davantage… En cas d'achat de ce type, il est fortement conseillé de commander un rapport d'inspection.

Pourquoi de plus en plus de maisons se vendent sans protection légale ?

La raison est simple : les vendeurs profitent de la pénurie. La concurrence entre acheteurs est telle que les propriétaires peuvent imposer leurs conditions. Si la pratique a explosé en 2021, elle est toutefois concentrée sur les maisons de plus de 100 ans. Comme le mentionne JLR, 59 % des maisons de plus d'un siècle vendues cette année l'ont été sans protection légale. Plus la maison est récente, moins il y a de chances pour que le vendeur exige une vente aux risques et périls de l'acheteur.

Un changement de loi en vue ?

Selon JLR, cette pratique va désormais s'installer dans la durée. En effet, tout porte à croire que les personnes qui achètent un bien sans garantie le vendront de la même façon. De plus, tant que les déséquilibres persisteront sur le marché immobilier canadien, les vendeurs seront en position de force pour faire valoir leurs exigences. À moins que le gouvernement vienne de s'en mêler…

En effet, des voix s'élèvent dans le monde politique pour demander une réforme de la garantie légale. Le député Andrés Fonticella fait partie de ceux qui souhaitent interdire le renoncement à la garantie légale. Il propose également la publicité des offres d'achat afin d'enrayer la surenchère immobilière.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
22/6/2021
Les Canadiens plus riches et moins endettés, mais de façon inégale

D'après les derniers chiffres de Statistique Canada, le ratio du service de la dette et d'endettement des ménages est en baisse. C'est notamment dû à la forte appréciation récente des actifs, comme l'immobilier et les actions. Mais aussi aux taux d'intérêt bas, à la propension à l'épargne en raison des confinements et aux coups de pouce financiers de l'État.

D'après les derniers chiffres de Statistique Canada, le ratio du service de la dette et d'endettement des ménages est en baisse. C'est notamment dû à la forte appréciation récente des actifs, comme l'immobilier et les actions. Mais aussi aux taux d'intérêt bas, à la propension à l'épargne en raison des confinements et autres limitations et aux coups de pouce financiers de l'État.

L'endettement des Canadiens baisse

Au premier trimestre, le ratio d'endettement des ménages canadiens est passé de 174 % au T4 2020 à 172,3 % au premier trimestre de 2021. En ce qui concerne le ratio du service de la dette des ménages, il a baissé de 13,55 à 13,45 %. Le premier indicateur quantifie la dette de chaque ménage par rapport à ses revenus annuels après impôts. Le second compare les paiements et obligatoires des dettes contractées par rapport au revenu disponible.

Les Canadiens sont plus riches de 2,4 billions de dollars

Cette embellie des finances des ménages canadiens s'explique par plusieurs facteurs. Il y a tout d'abord la bourse et le marché immobilier, qui sont en pleine forme. La pandémie a bouleversé les habitudes de consommation, si bien que certains postes de dépenses comme les voyages, le divertissement et les sorties au restaurant ont fondu comme neige au soleil pour doper l'épargne des ménages. Il y a aussi la baisse des taux, qui a fait gagner en revenu disponible. Enfin, les différentes aides offertes par les autorités ont également contribué à ce redressement.

Une économie à 2 vitesses

Cependant, ce nouvel afflux de richesse est distribué de façon inéquitable. Ce sont surtout les ménages aisés qui profitent du contexte actuel. À savoir ceux qui sont déjà propriétaires et/ou qui jouissent de revenus élevés. Pour les locataires à faible revenu, il y a une amélioration perceptible, mais minime.

Cette différence a même été quantifiée par Statistique Canada. Les propriétaires canadiens ont accaparé 730 milliards de dollars de cette hausse de la richesse. Les locataires ont dû se contenter de 43 milliards. En ce qui concerne l'avoir net, le premier groupe a augmenté son patrimoine de plus de 70.000 $. Les locataires ont dû se contenter d'une hausse de plus ou moins 8.000 $.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
21/6/2021
Changement des règles hypothécaires pour les prêts conventionnels, quels impacts ?

Le marché immobilier est en ébullition. Dans ce contexte, ce resserrement aura-t-il pour effet de ralentir le marché ? La hausse du taux de qualification va impacter tout le monde, et réduire la capacité d’emprunt pour toutes les demandes.

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé un changement des règles hypothécaires. La semaine dernière, il a fait savoir qu’au 1er juin le taux de qualification passerait de 4,79 % à 5,25 % pour tous les prêts hypothécaires.‍

Le marché immobilier est en ébullition. Dans ce contexte, ce resserrement aura-t-il pour effet de ralentir le marché ? La hausse du taux de qualification va impacter tout le monde, et réduire la capacité d’emprunt pour toutes les demandes.

Changement des règles hypothécaires: à quoi sert le taux de qualification ?

Le taux de qualification ne détermine pas le taux d’intérêt. Cet éléments des règles hypothécaires consistent en une marge de sécurité dans le cas ou les taux augmenteraient.

Cette mesure existe depuis 5 ans, le principe est simple. Lorsqu’on vous accorde un prêt hypothécaire, on simule un taux (le taux de qualification) comme si le taux d’intérêt était plus élevé que celui qu’on vous accorde. Ainsi on s’assure que vous serez toujours capable de rembourser le prêt si les taux se mettaient à monter.

La modification qui entre en vigueur le 1er Juin prochain touche toutes les hypothèques non assurées aussi appelées conventionnelles, le taux de qualification passe de 4,79 % à 5,25%. Ce qui réduit la capacité d’emprunt.

Qui est concerné ?

Les personnes qui envisagent un refinancement hypothécaire, un achat de propriété, quelle que soit la mise de fonds (assuré ou non).

Impact de changement des règles hypothécaires

L’impact du changement de du taux de qualification réduit la capacité d’emprunt de 4,4 % environ.

Les  propriétaires qui souhaitent un refinancement dans le but d’accéder à une marge de crédit hypothécaire ne sont pas impacté. En effet, le taux de qualification est déjà supérieur au 5,25 %.

Nous pensons que resserrement annoncé par le BSIF ne stoppera pas la surenchère sur les maisons à vendre, mais il pourrait réduire les ardeurs des personnes ayant des projets de rénovation, déjà refroidies par des hausses du prix des matériaux.  

Nos courtiers sont à votre disposition pour vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt, ou pour toute demande de refinancement.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
31/5/2021
Inflation : prophétie auto-réalisatrice, craintes infondées ou danger imminent ?

Si on avait craint son éventuel retour après la crise de 2008 et les QE (Quantitative Easing - Assouplissement Quantitatif) généreux déployés à l'époque par les banques centrales pour relancer la machine économique, jamais ce débat n'a fait autant rage. L'accélération de la hausse de l'inflation pourrait se matérialiser par le fait de la craindre sans cesse.

Si on avait craint son éventuel retour après la crise de 2008 et les QE (Quantitative Easing - Assouplissement Quantitatif) généreux déployés à l'époque par les banques centrales pour relancer la machine économique, jamais ce débat n'a fait autant rage. Si l'inflation est avant tout un phénomène monétaire, comme le disait Milton Friedman, la psychologie joue également un grand rôle. C'est pourquoi l'accélération de la hausse de l'inflation pourrait se matérialiser simplement par le fait de la craindre sans cesse.

Pourquoi certains refusent de considérer le risque inflationniste ?

La hausse des prix est avant tout un phénomène monétaire. Quand il y a davantage de monnaie en circulation pour acheter des biens dont l'offre est limitée, les prix ne peuvent que grimper. En 2008, on avait craint l'émergence d'une inflation supérieure aux 2 % souhaités par les banques centrales en raison de leurs assouplissements quantitatifs. Au final, ces craintes furent non fondées. À vrai dire il y eut bien inflation, mais des prix des actifs financiers et de l'immobilier. Après le petit pic post récession des prix à la consommation, l'inflation s'est normalisée au point même d'être inférieure à l'objectif des banques centrales. La déflation, le paradigme dans lequel nous vivons depuis le début des années 80, a vite repris ses droits.

Aujourd'hui pourrait être différent

Aujourd'hui, certains analystes évoquent cet épisode pour balayer du revers de la main le risque inflationniste. La crise du Covid est pourtant fondamentalement différente de celle de 2008. Elle a donc engendré une réponse elle aussi différente. Après l'effondrement de Lehman Brothers, les interventions furent strictement monétaires (achats d'actifs et baisse des taux). Depuis un peu plus d'un an, non seulement les banques centrales sont intervenues de façon massive sur les marchés mais les gouvernements ont également pris des mesures sans précédent, susceptibles d'aller jusqu'à la distribution « gratuite » d'argent. Tout ceci a lieu sur fond de perturbation des chaînes logistiques et du marché du travail qui engendrent des soucis de production. 

Il faut également prendre en compte d'autres tendances de fond. Les tensions commerciales qui se développent depuis plusieurs années entre les grandes puissances économiques débouchent sur une forme de protectionnisme. La Chine est en train de recentrer son économie sur son marché intérieur. La mondialisation fut durant ces dernières décennies un grand moteur de la déflation. Une marche arrière dans ce domaine devrait donc générer de l'inflation supplémentaire. 

Cela dit, tout ne pointe pas vers l'inflation. L'automatisation, l'intelligence artificielle et autres progrès technologiques sont quant à eux déflationnistes. La transition écologique pourrait quant à elle avoir des effets inflationnistes en raison de la demande fortement accrue pour certains métaux. On peut comparer cela à la tectonique des plaques : des forces immenses s'opposent. Jusqu'ici elles se neutralisent mais rien ne dit qu'il en ira de même demain.

L'inflation pointe le bout de son nez

Pour le mois d'avril, l'inflation s'est élevée à 3,4 % au Canada. Aux États-Unis, où le gouvernement s'est montré particulièrement vigoureux, elle fut de 4,2 %. La hausse des prix est donc bien réelle, ces chiffres n'ont pas fait rire les marchés. C'est pourtant une demi-surprise, il suffit de voir les cours des matières premières, comme le cuivre, le bois ou les céréales, pour constater que les prix augmentent ou de surveiller son budget. 

Pour les banques centrales et ceux qui partagent leurs analyses, cette inflation est temporaire. L'offre et la demande vont se rééquilibrer et tout va reprendre son cours. C'est pourquoi elles indiquent qu'elles ne changeront pas leurs politiques. Les banques centrales sont clairement plus inquiètes de voir la relance dérailler que l'inflation accélérer.

Du côté des marchés, on est très loin de paniquer, malgré les avertissements des chefs d'entreprise qui évoquent la hausse importante de leurs coûts et le besoin de les répercuter désormais sur les consommateurs. Et c'est là que réside le danger. Car une fois que l'inflation est perçue comme un risque par la majorité, elle peut devenir une prophétie auto-réalisatrice. Si tout le monde s'attend à des prix plus haut, la consommation s'accélère afin d'éviter de payer plus cher demain. On accumule des denrées non périssables, ce qui ne fait qu'empirer les choses, on entre dans un cercle vicieux.

Allons nous revivre les années 70 ?

Aujourd'hui, bien malin est celui qui parviendra à prédire les évolutions de l'inflation pour les 10 années à venir. La Banque du Canada a déjà appuyé légèrement sur la pédale de frein en réduisant ses achats obligataires. Elle prévoit désormais de remonter son taux directeur vers le milieu de l'année prochaine. Bien entendu, si la situation devait dégénérer, les banques centrales ont une arme redoutable pour enrayer l'inflation, à savoir les taux d’intérêts.
Durant les années 70, Paul Volcker les avait portés jusqu'à 20 %. Cependant, une augmentation importante est susceptible de générer un krach boursier, de rendre le service de la dette à la limite du supportable pour de nombreux États et entreprises.
Les banques centrales d'aujourd'hui ont bien moins de marges de manœuvre que celles d'il y a 50 ans.

 

 

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
28/5/2021
Marché immobilier et endettement des ménages, sources d'inquiétudes pour la Banque du Canada

En tant que pilote de l'économie canadienne, la Banque du Canada a pour mission de favoriser la prospérité économique et financière du pays. Elle estime que l'endettement des ménages et l'effervescence qui règne sur le marché immobilier sont les 2 menaces les plus importantes qui pèsent sur cette stabilité.

En tant que pilote de l'économie canadienne, la Banque du Canada a pour mission de favoriser la prospérité économique et financière du pays. À ce titre, elle est responsable de la stabilité financière. En ce moment, elle estime que l'endettement des ménages et l'effervescence qui règne sur le marché immobilier sont les 2 menaces les plus importantes qui pèsent sur cette stabilité.

Endettement grandissant et marché immobilier qui surchauffe : des problèmes amplifiés par le Covid

A l'occasion de sa dernière revue des risques financiers, la Banque du Canada explique que ces soucis d'endettement des ménages et de surchauffe du marché immobilier canadien ne sont pas récents. Cependant, ils se sont dégradés depuis la crise du coronavirus. Contrairement aux attentes, la hausse des prix des maisons s'est accélérée depuis la pandémie. Ce qui a creusé l'endettement hypothécaire des ménages, bien que l'endettement général soit sous contrôle en raison de prêts personnels qui baissent.

Selon les dernières statistiques disponibles (T4 2020), le taux d'endettement des ménages est de 175 %. À titre d'exemple, ce taux d'endettement était encore de 170,7 % au 3e trimestre 2020, ou encore de 162,8 % au second. Cependant, nous avons déjà connu pire. Au T4 2019, ce ratio d'endettement s'élevait à 181 %. Pour rappel, le ratio d'endettement des ménages compare les montants dus avec les revenus. Autrement dit, un ratio de 175 % signifie que les ménages doivent 1,75 dollar par dollar de revenu.

Responsabilité du marché immobilier

L'accélération de la hausse des prix de l'immobilier est responsable de l'augmentation de ce ratio. Si ce marché a permis de maintenir l'économie canadienne à flot, il fait désormais peser des risques sur la stabilité économique du pays. Outre l'endettement, la BdC pointe également du doigt la baisse de la qualité des hypothèques accordées depuis un peu plus d'un an.

En cas de « réplique » de la crise avec toutes les conséquences que l'on peut imaginer en termes de chômage, de baisse des salaires et/ou des prix de l'immobilier, la charge des prêts hypothécaires pourrait pousser les consommateurs à faire des coupes sombres dans leur budget. Ce serait susceptible de faire basculer l'économie dans une récession susbtantielle, ainsi que de faire chanceler le système financier canadien.

Des inquiétudes exprimées publiquement pour prévenir le problème ?

Bien entendu, ce n'est pas parce que la Banque du Canada s'inquiète que le problème va automatiquement se manifester. Certains analystes estiment qu'en lançant ces avertissements, la Banque du Canada fait en sorte d'assagir tous les acteurs du marché. Comme nous l'avons vu précédemment, on a déjà connu un ratio d'endettement des ménages plus élevé. Il reste donc à espérer que le marché va devenir plus raisonnable et que la reprise économique va se poursuivre. Ce qui permettrait à la trajectoire du ratio de repartir à la baisse.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
28/5/2021
La hausse des frais de condo arrive au Québec

L'augmentation des frais de condo était attendue par les experts du secteur depuis 2 ans. En effet, de nombreuses réglementations adoptées durant ces dernières années par le Québec vont générer des frais supplémentaires. Les propriétaires de condo sont en train de les découvrir alors que les assemblées annuelles se succèdent.

L'augmentation des frais de condo était attendue par les experts du secteur depuis 2 ans. En effet, de nombreuses réglementations adoptées durant ces dernières années par le Québec vont générer des frais supplémentaires. Les propriétaires de condo sont en train de les découvrir alors que les assemblées annuelles se succèdent.

L'augmentation des frais de condos devrait se poursuivre

Malheureusement, tous les effets des réformes du droit québécois de la copropriété ne sont pas encore répercutés sur les frais de condos.
Cela risque donc d'empirer, notamment du côté des bâtiments anciens. Et ce en raison de mesures adoptées récemment, notamment l'obligation de créer un fonds d'auto-assurance avant avril 2022. Mais aussi à cause de réglementations qui devraient être votées d'ici peu.

Il y a notamment les velléités du ministère des Affaires municipales et de l'habitation d'introduire l'obligation de conduire une étude de fonds de prévoyance. Les copropriétaires seront tenus de se conformer à ses recommandations, ainsi que de tenir un carnet d'entretien. Ce qui devrait déboucher sur une augmentation des charges de copropriété de 150 à 300 $ par mois. Cela affectera de nombreux ménages québécois. En effet, 10 % d'entre eux résident en condo, selon l'APCHQ. Et ce pourcentage grimpe même à 20 % à Montréal.

Les gestionnaires de syndicats de copropriété anticipent

Du côté des gestionnaires de syndicats de copropriétés, on s'active afin de préparer le terrain. Notamment en relevant déjà les frais afin de s'adapter à la future réalité qui approche à grands pas. Ce sont surtout les copropriétés les plus anciennes qui vont souffrir. De nombreux travaux de mise à niveau seront nécessaires. Le timing de la réforme est d'autant plus malvenu en raison de l'explosion récente des prix des matières premières.

Les propriétaires de condo vont donc payer 2 fois l'immobilisme en la matière des 2 dernières décennies. Une fois pour le manque de vision à long terme (le gouvernement souhaite effacer les erreurs des 20 dernières années en un délai 6 fois plus court), une seconde fois en raison de l'inflation des prix que l'on connaît en ce moment.

Les scénarios catastrophes

C'est pourquoi la réforme est vertement critiquée par des acteurs du secteur. Dans certaines copropriétés, on se dirige vers un scénario catastrophe. Un article de Radio-Canada a ainsi rapporté le cas d'une copropriété de Laval d'un peu moins de 100 logements construite à la fin des années 80. Elle va devoir supporter des travaux de mise aux normes importants. Ainsi que la charge de l'augmentation des cotisations aux fonds d'auto-assurance et de prévoyance. Coût de la facture pour les propriétaires : environ 300 $ par mois. La présidente du syndicat redoute le jour où elle devra informer les propriétaires.

Un marché du condo bouleversé au Québec ?

Selon SolutionCondo, les administrateurs et les propriétaires les mieux informés ont déjà réagi en se séparant de leur propriété. L'explosion des frais de condos au Québec pourrait avoir une répercussion sur la valeur de ces propriétés lorsque les conséquences de ces changements seront visibles à toutes et tous. En effet, les candidats acheteurs devront intégrer ces charges supplémentaires à leur budget. Du côté des propriétaires, des ventes forcées sont à anticiper du côté de ceux qui sont dans la capacité financière de supporter ces nouvelles cotisations mensuelles. Reste à voir quel sera l'impact concret sur les prix dans les mois et les années à venir.

Nos courtiers sont à votre disposition pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
20/5/2021
Les dernières nouvelles du marché hypothécaire résidentiel québécois

Depuis le début de l’année, une grande partie du discours économique a été centrée sur les taux d’intérêt. Les principales questions ont été les suivantes : quand les taux commenceront-ils à augmenter et de combien? Economistes et analystes surveillent un facteur clé qui oriente la politique de taux d’intérêt : l’inflation.

Depuis le début de l’année, une grande partie du discours économique a été centrée sur les taux d’intérêt. Les principales questions ont été les suivantes : quand les taux commenceront-ils à augmenter et de combien? Pour tenter de répondre à ces questions, économistes et analystes surveillent un facteur clé qui oriente la politique de taux d’intérêt : l’inflation.

Quel sera l'impact de l'inflation sur les taux d'intérêts

L’inflation n’est pas un problème en Amérique du Nord depuis près de 40 ans. Cela s’explique en grande partie par le fait qu’après le dernier épisode inflationniste majeur, soit de la fin des années 1970 au milieu des années 1980, les banques centrales du Canada et des États-Unis ont été mandatées pour le maîtriser.
À l’époque, le taux de la Banque du Canada dépassait 21 % et les taux hypothécaires étaient plus près des taux d’intérêt des cartes de crédit.

Les taux d’intérêt sont l’outil traditionnellement utilisé pour contrôler l’inflation. Lorsque l’inflation est jugée trop faible et que l’économie cesse de croître, les taux sont réduits pour stimuler la demande et les dépenses.
Lorsque l’inflation est trop élevée, les taux sont majorés afin de ralentir le rythme d’expansion de l’économie.

Au cours du dernier mois environ, l’inflation a augmenté au Canada et aux États-Unis.
En mars, l’indice des prix à la consommation du Canada a atteint 2,2 % sur une base annualisée. C’est en hausse par rapport à 1,1 % en février. Aux États-Unis, l’IPC (Indice du Prix de la Consommation) d’avril s’est établi à 4,2 %.


Cela a suffi à ébranler les marchés boursiers américains, qui ont enregistré de fortes baisses, du moins pendant un jour ou deux.

Est-ce un phénomène transitoire ?


Mais un mois ne fait pas une tendance, et il existe des circonstances atténuantes.

Dans les deux pays, les augmentations sont comparées aux baisses provoquées par la pandémie il y a un an. Les rapports correspondants sur l’emploi des deux côtés de la frontière étaient faibles. (Un fort taux d’emploi a tendance à stimuler l’inflation, car plus de gens ont plus d’argent à dépenser.)

De plus, la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine s’attendent toutes deux à des poussées d’inflation à mesure que les restrictions imposées par la COVID-19 seront assouplies. Toutes deux ont déclaré qu’elles ne répondraient pas à ces augmentations temporaires.

Les banques centrales s’attendent à une inflation de base soutenue, de l’ordre d’environ 2,0 %. L’indice des prix à la consommation couvre un éventail plus large de produits, y compris des produits volatiles comme les denrées alimentaires et les carburants.

Ces produits ne sont pas pris en compte dans les calculs de la banque centrale. Les prix des maisons ne font pas non plus partie des calculs, car les maisons sont considérées comme des actifs et non comme des biens de consommation.



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Vincent Le Saux
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Achat d'une maison
17/5/2021
Projet immobilier, les Québécois(es) sont partagés, se décider ou attendre ?

Les développements du marché immobilier québécois ont surpris les analystes depuis la pandémie. Alors qu'on avait anticipé dans un premier temps la déprime, c'est tout le contraire qui s'est produit. Mais que faire face à cet envol des prix des maisons ?

Les développements du marché immobilier québécois ont surpris les analystes depuis la pandémie. Alors qu'on avait anticipé dans un premier temps la déprime, c'est tout le contraire qui s'est produit, les faits ayant donné tort aux prévisions. Mais que faire face à cet envol des prix des maisons ? Faut-il accélérer son projet immobilier, de peur de payer encore plus cher plus tard ? Ou faut-il temporiser, en se fiant à l'adage « tout ce qui monte descend » ? Les Québécois sont partagés à ce propos.

La balance penche pour la temporisation, mais c'est serré

Selon le sondage de la firme Ad Hoc, réalisé à la mi-mars 2021 à la demande de DuProprio, 20 % des sondés ont décidé d'accélérer leurs envies d'achat immobilier, tandis qu'ils étaient 28 % à se mettre au contraire en mode d'attente.

Dans le premier groupe, 40 % des personnes interrogées ont affirmé avoir exécuté leur projet immobilier plus tôt que prévu en raison de l'attractivité des taux hypothécaires. 34 % d'entre eux ont anticipé en raison de la hausse vertigineuse des prix des maisons.
Pour le tiers restant, c'est l'envie de neuf qui les a poussés à accélérer les choses.

Pour ceux qui ont mis leur projet en attente, ce sont surtout les prix actuels qui les font renoncer temporairement. Ils sont 73 % à affirmer que l'immobilier est actuellement trop cher. La concurrence féroce, qui fait que les maisons sont vendues rapidement, est également citée par 49 % des sondés. Ils sont enfin 23 % à avoir repoussé en raison des désagréments occasionnés par la pandémie.

L'attrait de la campagne confirmé

Ce sondage a aussi confirmé l'attrait important de la campagne. Des personnes interrogées, 77 % ont déclaré chercher une propriété en province ou en banlieue. Ils n'étaient que 28 % à considérer un achat immobilier en ville. L'appel du grand air et l'envie de s'éloigner du brouhaha urbain furent cités par environ 50 % des sondés en tant que raison pour fuir les lumières des villes. À 45 %, les prix plus abordables sont également un grand motif de désertion des villes. L'envie de troquer un appartement ou un condo contre une maison a également été exprimée par 57 % des personnes interrogées.

A lire sur le même sujet :

Dernières nouvelles du marché immobilier (20.05.2021)

Prix de l'immobilier en 2021, des hausses à prévoir (06.05.2021)

Immobilier, pas de répit avant 2023 selon la SCHL (14.05.2021)

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
17/5/2021
Changement des règles Hypothécaires pour les prêts conventionnels, quels impacts ?

Le marché immobilier est en ébullition. Dans ce contexte, ce resserrement aura-t-il pour effet de ralentir le marché ? La hausse du taux de qualification va impacter tout le monde, et réduire la capacité d’emprunt pour toutes les demandes.

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé la semaine dernière qu’au 1er juin, le taux de qualification passerait de 4,79 % à 5,25 % pour tous les prêts hypothécaires.


Le marché immobilier est en ébullition, dans ce contexte, ce resserrement aura il pour effet de ralentir le marché ? La hausse du taux de qualification, va impacter tout le monde, et réduire la capacité d’emprunt pour toutes les demandes.

Le taux de qualification ne détermine pas le taux d’intérêt, c’est une marge de sécurité dans le cas ou les taux augmenteraient.



Cette mesure existe depuis 5 ans, le principe est simple.
Lorsqu’on vous accorde un prêt hypothécaire, on simule un taux (le taux de qualification) comme si le taux d’intérêt était plus élevé que celui qu’on vous accorde. 

Ainsi on s’assure que vous serez toujours capable de rembourser le prêt si les taux se mettaient à monter. 

La modification qui entre en vigueur le 1er Juin prochain touche toutes les hypothèques non assurées aussi appelées conventionnelles, le taux de qualification passe de 4,79 % à 5,25%

Ce qui réduit la capacité d’emprunt.


Qui est concerné ? 


Les personnes qui envisagent un refinancement hypothécaire, un achat de propriété quelle que soit la mise de fonds (assuré ou non)

L’impact du changement de du taux de qualification réduit la capacité d’emprunt de 4,4% environ.

Les  propriétaires qui souhaitent un refinancement dans le but d’accéder à une marge de crédit hypothécaire ne sont pas impacté, en effet le taux de qualification est déjà supérieur au 5.25%

Nous pensons que resserrement annoncé par le BSIF ne stoppera pas la surenchère sur les maisons à vendre, mais il pourrait réduire les ardeurs des personnes ayant des projets de rénovation, déjà refroidies par des hausses du prix des matériaux.  

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
14/5/2021
Immobilier : pas de répit avant 2023, selon la SCHL

C'est l'effervescence sur le marché immobilier canadien. Et selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, la situation devrait perdurer jusqu'à 2023. Même si, bien entendu, les prévisions restent difficiles à faire en raison de la pandémie.

C'est l'effervescence sur le marché immobilier canadien. Et selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, la situation devrait perdurer jusqu'à 2023. Même si, bien entendu, les prévisions restent difficiles à faire en raison de la pandémie.

Hausse du prix des maisons de 14 % en 2021

Selon la SCHL, le prix moyen d'une maison au Canada devrait augmenter de 14 % cette année. En termes chiffrés, cela correspond à environ 650.000 $. Et lorsqu'on se projette jusqu'à la fin de l'année 2023, le prix moyen devrait attendre 705.000 $. Cependant, ces évaluations peuvent sembler en dessous de la réalité vu que l'Association canadienne de l'immeuble a déjà évalué le prix moyen d'une maison à plus de 715.000 $ il y a 2 mois…

Les points d'interrogation de la pandémie

La SCHL admet néanmoins que de nombreuses inconnues sont susceptibles de déboucher sur un résultat différent. La pandémie de coronavirus et la réaction à celle-ci engendrent de nombreux impondérables. À savoir :

  • La reprise économique va-t-elle se poursuivre ?
  • Les vaccinations vont-elles enfin avoir lieu de façon satisfaisante afin d'accélérer la normalisation de l'économie ?
  • Les salarié(e)s vont-ils devoir retourner au bureau, ou le travail à distance va-t-il définitivement s'installer dans les mœurs ?

Ce dernier paramètre est notamment crucial, étant donné qu'il pourrait prolonger ou inverser le processus de migration des centres-villes vers les banlieues et les campagnes.

La hausse des taux hypothécaires va-t-elle se poursuivre ?

En ce qui concerne les taux hypothécaires, leur hausse récente a permis de quelque peu juguler l'augmentation des prix de l'immobilier. Selon la SCHL, les hypothèques devraient voir leur prix augmenter à nouveau courant 2023. La Banque du Canada estime pour sa part que cette tendance haussière va s'installer dès 2022.

Afin d'anticiper sur les taux hypothécaires, il faut être en mesure de prédire ce que fera la FED. Pour l'instant, elle a indiqué qu'elle n'agirait pas avant 2024. Cependant, l'accélération récente de l'inflation pourrait l'obliger à revoir ses plans si elle ne devait pas être transitoire, comme anticipé par ses décideurs.

On 12/05/2021 13:05, Vincent Le Saux wrote:


Commentaire sur les prêt hypothécaires

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (la SCHL) ne s’attend pas à ce que le marché canadien de l’habitation du pays donne des signes d’essoufflement avant 2023.

Dans ses Perspectives du marché de l’habitation pour le printemps, la SCHL prévoit que le prix moyen national d’une maison pourrait augmenter de 14 % cette année, ce qui place la limite supérieure des estimations de l’organisme à près de 650 000 $.

La SCHL prévoit un prix moyen de près de 705 000 $ d’ici la fin de 2023. Ces chiffres peuvent sembler faibles, étant donné que l’Association canadienne de l’immeuble a établi le prix moyen national à près de 717 000 $ en mars dernier.

Bien entendu, la pandémie de COVID-19 représente le grand « MAIS » dans toutes les estimations de la SCHL. L’organisme note que la situation pandémique reste volatile et que la reprise économique est inégale et incertaine. Selon la SCHL, les retards dans la distribution des vaccins pourraient prolonger cette incertitude.

Elle considère également que les arrangements de travail à distance représentent une variable clé. Si les employeurs insistent sur un retour de leurs employés au bureau, cela pourrait avoir un effet considérable sur la migration pandémique hors des grands centres urbains vers des maisons et des propriétés plus grandes situées dans les banlieues et les communautés périphériques.

La SCHL estime que la hausse des taux hypothécaires a un effet de refroidissement sur le marché. Elle maintient ses prévisions pour ces augmentations en 2023. La Banque du Canada a devancé ses prévisions et prévoit désormais des augmentations en 2022. Cependant, les taux d’intérêt américains sont un facteur clé dans la fixation des taux canadiens, et la Réserve fédérale a indiqué qu’elle ne prévoit aucune hausse avant 2024.

Également sur le sujet :

Prix de l'immobilier à Montréal en 2021 : hausse additionnelle de 15 à 20 % à prévoir

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
6/5/2021
Prix de l'immobilier à Montréal en 2021 : hausse additionnelle de 15 à 20 % à prévoir

Si vous avez préféré repousser un achat de maison ou de condo à Montréal en raison des prix, les prévisions de la Société canadienne d'hypothèques et de logement vont vous décevoir. On vous explique pourquoi.

Prix de l'immobilier à Montréal en 2021 :
hausse additionnelle de 15 à 20 % à prévoir

Si vous avez préféré repousser un achat de maison ou de condo à Montréal en raison des prix, les prévisions de la Société canadienne d'hypothèques et de logement vont vous décevoir. En effet, dans son rapport fourni « Perspectives du marché de l'habitation » publié il y a quelques jours, la SCHL anticipe une hausse de 15 à 20 % du prix de l'immobilier à Montréal d'ici la fin 2021. Et ce en plus de l'augmentation de 25 % déjà enregistrée durant le premier tiers de l'année !

L'immobilier est cher à Montréal ? Ce n'est pas fini

Avant la pandémie de coronavirus, les prix de l'immobilier dans le Grand Montréal progressaient annuellement de 5 à 6 %. Ce qui n'est pas rien. L'année dernière, et contrairement aux prévisions initiales des experts, les tarifs ont bondi de 15 %. Entre janvier et avril, la hausse des prix a même accéléré pour atteindre 25 % en 4 mois seulement. Et selon la SCHL, il faut anticiper de 15 à 20 % d'augmentation additionnelle dans les mois à venir.

Tout ceci ne sera évidemment pas sans conséquence. La cherté de l'immobilier devrait conduire à une baisse des transactions conclues. Ce sera notamment le cas sur le secteur des maisons individuelles, qui représentent le type de bien le plus demandé dans la région de Montréal. En effet, la structure de marché favorise clairement les vendeurs. Il y a très peu de mises en vente. Si l'offre ne satisfait pas la demande, les tarifs ne peuvent que grimper. Surtout lorsque les revenus des ménages les plus aisés n'ont pas été impacté par la pandémie.

Une tendance qui ne pourra pas durer éternellement

Cependant, la hausse des prix finira tôt ou tard par atteindre ses limites. L'augmentation des taux hypothécaires devrait contribuer à y mettre un terme. Elle n'est pas non plus généralisée. Par exemple, la pression est plus faible dans le centre-ville de Montréal, un secteur déserté en raison du recours grandissant au télétravail. De plus, les candidats acquéreurs s'adaptent en se focalisant sur les marchés les plus abordables de la banlieue de Montréal.

Des volumes de construction record qui n'impactent pas les prix

L'augmentation des prix a bien entendu encouragé les promoteurs immobiliers montréalais à se mettre au travail. Cependant, malgré des mises en chantier records, on voit très peu d'impact sur les prix à la revente. Cela s'explique simplement par le fait que la plupart de ces nouveaux logements sont destinés à être loués, selon M. Cortellino, qui a accordé un entretien au Devoir.

Doit-on en conclure que les loyers seront moins concernés par cette flambée des prix ? Non, car de nombreux candidats acheteurs, échaudés par les prix de l'immobilier, reportent leur achat. Ce qui signifie le plus souvent prolonger leur location. De plus, avec la reprise de l'immigration, la pression sur la demande locative devrait s'intensifier.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
3/5/2021
Hypothèque à taux variable ou taux fixe : comment choisir ?

Hypothèque à taux variable ou à taux fixe ? Il s'agit d'une question que se pose tout ménage canadien qui se prépare à contracter un prêt hypothécaire. Depuis la dernière décennie, la tendance baissière des taux a favorisé les emprunts à taux variable. Mais la donne pourrait changer suite aux dernières déclarations de la Banque du Canada.

Hypothèque à taux variable ou taux fixe ? Il s'agit d'une question que se pose tout ménage canadien qui se prépare à contracter un prêt hypothécaire. Depuis la dernière décennie, la tendance baissière des taux a favorisé les emprunts à taux variable. Mais la donne pourrait changer suite aux dernières déclarations de la Banque du Canada.

L'inflation pourrait pousser la BdC à agir

Dans un article récent, nous avons évoqué le serrage de vis monétaire de la BdC, qui a réduit l'ampleur de son assouplissement quantitatif en cours. La prochaine étape d'un tel resserrement serait le relèvement du taux directeur, qui pousserait les taux hypothécaires à la hausse. C'est exactement ce qu'a suggéré récemment la Banque. Alors qu'elle s'était engagée à maintenir les taux bas à long terme, elle déclare aujourd'hui que l'échéance de l'augmentation des taux pourrait se rapprocher.

À l'instar des autres banques centrales, le mandat de la BdC inclut un objectif d'inflation à 2 %. Celui-ci pourrait être atteint en 2022 en raison de la robustesse de l'économie du Canada, malgré la pandémie. La croissance est solide, en témoigne l'expansion économique de 6,5 % enregistrée durant le premier trimestre 2021. Pour éviter la surchauffe, et donc l'inflation, elle serait contrainte d'augmenter le prix de l'argent.

Hypothèque à taux fixe : plus attractive ?

Ces perspectives sont bien entendu un argument en faveur de l'hypothèque à taux fixe. Vu que l'on peut envisager une hausse du taux directeur dans un avenir proche, bloquer les taux actuels semble une bonne idée pour les futurs propriétaires. Malheureusement, tout n'est pas aussi simple. Que se passera-t-il en cas d'une nouvelle vague de coronavirus, à l'instar de ce qui se passe en Inde ? La Banque du Canada n'agira pas sans avoir de relatives certitudes. Rien n'est donc encore fait.

Les avantages d'un emprunt taux variable

De plus, un emprunt à taux variable est offert à des conditions plus avantageuses vu que la banque ne doit pas anticiper l'éventualité d'une hausse des taux. Avec une hypothèque à taux fixe, l'organisme prêteur doit prévoir une marge de sécurité. Marge qui est bien entendu payée par l'emprunteur. Autrement dit, une hypothèque à taux variable intègre une sorte de protection en cas de hausse des taux.

Hypothèque à taux variable ou taux fixe : comment choisir ?

Prédire l'évolution des taux hypothécaires est un exercice périlleux qui échappe même aux professionnels. C'est pourquoi les acheteurs ont tout intérêt à prendre leurs décisions sur base de leur situation personnelle et de leurs préférences. Vous préférez jouer la carte de la sécurité ? Votre budget est confortable avec ce taux fixe, mais pourrait être mis à mal en cas de hausse des taux ? Le taux fixe semble la meilleure option pour vous.

Votre situation financière est solide, un relèvement des taux ne vous mettrait pas en difficulté ? Dans ce cas, le prêt hypothécaire à taux variable peut vous faire engranger des économies tout en prenant un risque limité.

En cas de doute, n'hésitez pas à en parler avec un professionnel. contactez Hypotheques.ca, courtiers hypothécaires à Brossard et Montréal, est à votre disposition !

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
26/4/2021
Prêt hypothécaire : les taux pourraient remonter

Certains analystes avaient anticipé qu'il ne fallait pas craindre une remontée des taux hypothécaires canadiens dans un avenir proche. C'est pourtant le contraire qui s'est produit : la Banque du Canada a commencé à réduire son assouplissement quantitatif avant sa collègue américaine. Un relèvement du taux directeur canadien n'est peut-être pas bien loin.

Certains analystes avaient anticipé qu'il ne fallait pas craindre une remontée des taux hypothécaires canadiens dans un avenir proche. Ou, en tout cas, pas avant que la FED ne signale son intention de durcir sa politique monétaire. C'est pourtant le contraire qui s'est produit : la Banque du Canada a commencé à réduire son assouplissement quantitatif avant sa collègue américaine. Cela suggère qu'un relèvement du taux directeur canadien n'est peut-être pas bien loin. Avec tout ce que cela implique pour les taux des prêts hypothécaires.

Les annonces de la banque du Canada

L'économie canadienne se redresse plus vite que prévu. C'est ce que laisse entendre la Banque du Canada à travers son dernier Rapport sur la politique monétaire. Tout d'abord, la banque estime désormais que son objectif d'inflation devrait être atteint durant le second semestre 2022. Initialement, elle avait anticipé cela pour 2023. Plus important encore, l'assouplissement quantitatif de la banque du Canada a été amputé d'un milliard par semaine, soit de 25 %.

Serrage de vis monétaire

Cette réduction substantielle des liquidités injectées sur les marchés financiers canadiens représente un serrage de vis monétaire. Lorsque la BdC achète des obligations dans le cadre d'un assouplissement quantitatif, c'est notamment dans le but de contrôler la courbe des taux. Le diminuer, c'est tolérer des taux longs plus élevés. Cette décision pourrait donc signaler le relèvement prochain du taux directeur. Une telle augmentation pousserait les taux hypothécaires à la hausse.

Interrogé à ce propos, le gouverneur de la Banque du Canada a botté en touche. Tiff Macklem a évoqué les incertitudes qui continuent de peser sur l'économie pour éviter de parler de dates. Ce sont les conditions économiques du moment qui dicteront les décisions de la BdC en termes de taux.

L'immobilier, moteur de la reprise canadienne

Le marché immobilier est l'un des secteurs qui alimentent le retour de la croissance économique. Si les prix de l'immobilier continuent de battre des records, le secteur de la construction est également en plein boum. Les mises en chantier ont notamment battu tous les records en mars.

La Banque du Canada surveille d'ailleurs attentivement le prix des maisons et des condos. Elle estime jusqu’à présent qu'ils sont justifiés par les conditions économiques sous-jacentes. Cependant, la Banque est attentive aux signes de « comportements spéculatifs » qui se développent.

Une nouvelle règle pour les taux hypothécaires non assurés

A ce sujet, M. Macklem a salué l'intention du gouvernement fédéral de mettre en place un taux plancher fixe pour le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés, ainsi que d'autres règles prévues par le dernier budget fédéral. Elles ont pour but d'éviter que les ménages qui souhaitent acheter une maison s'endettent au-delà du raisonnable en raison des prix élevés de l'immobilier.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
12/4/2021
Mesures envisagées pour freiner la hausse des prix de l'immobilier, la vraie fausse bonne idée !

Depuis quelques semaines, nous lisons dans la presse, que le marché immobilier est en surchauffe, et que des mesures doivent être prises pour endiguer la hausse des prix, voici ce que l'on sait.

Depuis quelques semaines, nous lisons dans la presse, que le marché immobilier est en surchauffe, et que des mesures doivent être prises pour endiguer la hausse des prix, il à été écrit à plusieurs reprise que le gouvernement du Québec pourrait, comme cela se fait dèjà en Colombie Britanique et en Ontario taxer les acheteurs étrangers par le biais d'une taxe de 10 ou 15% du montant de l'achat.

Concrètement il existe plusieurs catégories d'immigrants :

- Les résidents permanents qui arrivent au Canada, et qui après quelques années peuvent demander leur citoyenneté

- Les résidents temporaires, qui arrivent avec un permis de travail, un PVT, un statut de jeune professionnel

Nous pensons que cette mesure est une aberration, voici pourquoi.

Montréal, qui est une ville ou de nombreuses industries tentent de recruter des talents dans les domaines suivants :


Cinéma
Effets spéciaux
images 3D
Jeux Vidéo
Intelligence artificielle
Informatique
Robotique
Aéronautique
Santé

Etc...

Les recrues, arrivent au Canada seuls ou en famille pour s'y établir, dans un premier temps par le biais d'un permis de travail ou une résidence temporaire, ils n'ont souvent pas le droit à la RAMQ, ou aucunes aides, ils viennent ici pour travailler et ne profitent pas du système.

Il faut comprendre que le Quebec à des délais beaucoup plus longs que les autres provinces en matière d'obtention de la résidence permanente, et ce en raison de l'obligation d'obtenir un CSQ (Certificat de sélection du Quebec) avant de pouvoir demander la résidence permanente.

Pour cette raison, les provinces comme l'ontario sont souvent plus rapides dans le traitement des demandes. et par le fait attirent plus de jeunes professionnels qualifés.

Les délais de validation quant à une résidence permanente sont extrêmement longs (3 à 5 ans), si cette mesure venait à être adoptée nous priverions les candidats à l'achat d'une propriété au Québec, et viendrions faire de la province une place ou l'arrivée de talents et de spécialistes serait beaucoup moins attractive.

il est important de comprendre que pour que notre économie soit forte il nous faut être capable de recruter à l'international dans les secteurs ou nous n'avons pas de main d'œuvre qualifiée.

Cette main d'œuvre permet à Montréal et au Québec de contribuer à faire croitre l'économie dans de nombreux secteurs.

Cette taxe serait un coup très dur à l'économie au Québec, et au Canada.

Il est à noter que ces acheteurs payent leurs impôts au Québec et au Canada, et résident  avec femme et enfants dans la province
il n'est donc pas question de spéculation mais bien de l'achat d'une résidence principale.

Il ne faut donc pas confondre l'investisseur étranger qui ne produit rien au Québec et qui ne contribue pas à notre économie, qui ne paye pas d'impôts, et qui ne réside pas ici, pour l'investisseur étranger, le seul but est la spéculation, et ce contrairement au travailleur temporaire qui réside ici mais qui a un statut temporaire au regard de l'immigration.

Nous pensons  qu'il est important de comprendre que cette éventuelle décision serait contre productive à l'économie, et au développement des secteurs de pointes.

Vincent Le Saux

Hypotheques.ca

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
4/4/2021
Pourquoi les taux hypothécaires canadiens augmentent ?

Si vous avez lu notre article expliquant comment sont fixés les taux hypothécaires, vous savez probablement pourquoi le coût d'un crédit hypothécaire au Canada augmente. Mais si vous voulez comprendre simplement pourquoi le taux d'intérêt actuel est plus élevé aujourd'hui qu'il y a quelques semaines, l'explication se trouve ci-dessous.

Si vous avez lu notre article expliquant comment sont fixés les taux hypothécaires, vous savez probablement pourquoi le coût d'un crédit hypothécaire au Canada augmente. Mais si vous voulez comprendre simplement pourquoi le taux d'intérêt actuel est plus élevé aujourd'hui qu'il y a quelques semaines, l'explication se trouve ci-dessous.

Les craintes d'inflation poussent les taux hypothécaires à la hausse

Depuis la pandémie du coronavirus, les gouvernements et les banques centrales du monde entier ont adopté une posture très accommodante. Via une augmentation de leurs émissions obligataires afin de financer des plans de soutien et de relance.
Et des programmes visant à augmenter la liquidité sur les marchés pour les seconds (notamment des assouplissements quantitatifs). Ces politiques présentent des risques inflationnistes. Simplement dit, certains opérateurs craignent que toutes ces liquidités débouchent sur une augmentation des prix.

En effet, d'un côté on a davantage d'argent qui circule dans l'économie, et de l'autre des pénuries existantes ou potentiellement en devenir. Par exemple, de nombreux restaurants ont cessé leurs activités depuis la pandémie du Covid-19. Lorsque les choses reprendront leur cours normal, la population voudra probablement reprendre ses habitudes, voire même compenser les privations du passé. Sur base de l'offre et de la demande, les restaurateurs pourraient augmenter leurs prix.

Ces craintes sont d'autant plus attisées que les prix des matières premières ont fortement augmenté durant ces derniers mois. De leur côté, les banques centrales affirment ne pas s'inquiéter pour l'inflation. Ce qui ne fait que renforcer la crainte des opérateurs de voir les banques centrales réagir trop tard. Celles-ci ont déjà indiqué qu'elles étaient prêtes à laisser l'inflation dépasser leur objectif de 2 % afin de compenser pour ces années d'inflation en sourdine. D'où les inquiétudes des opérateurs, qui ne font pas que les exprimer dans la presse financière.

Les taux obligataires montent, le coût du crédit hypothécaire aussi

Ces craintes d'inflation sont reflétées dans les taux obligataires. En effet, plus l'inflation est élevée, plus les investisseurs exigent un rendement supérieur sur leurs obligations. Au final, le rendement réel obligataire se calcule en soustrayant l'inflation du taux nominal. On obtient alors le taux réel.

Les opérateurs du marché obligataire craignant de perdre de l'argent, ils ont vendu des obligations. Ce qui a fait baisser leur valeur, et donc leur rendement, considérant que les taux hypothécaires dépendent en partie du marché obligataire, la hausse globale des taux sur ce dernier a fait grimper le prix d'une hypothèque.

Qui aura raison, les chiens de garde du marché obligataire ou les banques centrales ?

En bref, nous avons des banquiers centraux du Canada et d'ailleurs (USA) qui disent que oui, l'inflation va dépasser 2 %. Mais ce sera passager, durant les mois qui suivront la réouverture complète de l'économie. À ce titre, la BdC et la Fed promettent de maintenir les taux à des niveaux planchers jusqu'en 2023. Les opérateurs du marché obligataire sont en désaccord avec les autorités monétaires. S'agit-il d'un excès de prudence, ou d'une anticipation qui se révélera presciente ? L'avenir nous le dira.

En tout cas, vu les interactions profondes entre les économies américaines et canadiennes, il y a peu de chances pour que le Canada remonte son taux directeur avant les États-Unis. C'est pourquoi il est bon de suivre les décisions de la Fed pour pouvoir mieux anticiper sur les taux hypothécaires canadiens.

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Vincent Le Saux
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Dossier de crédit
30/3/2021
Comment améliorer votre score de crédit, et prendre le contrôle de ses finances ?

Le crédit permet d'acquérir des biens plus rapidement. Parfois, les gains financiers découlant de l'emprunt sont supérieurs aux charges en intérêts. Cela dit, un crédit financier doit être approuvé par une institution. Comment une banque décide-t-elle d'accepter un crédit ? Faisons le point sur ce dossier important.

Vouloir vivre sans dette, c'est bien, mais cela n'est pas toujours l'option la plus rationnelle.
Le crédit permet d'acquérir des biens plus rapidement. Parfois, les gains financiers découlant de l'emprunt sont supérieurs aux charges en intérêts. C'est par exemple le cas si vous achetez une voiture pour décrocher un emploi bien rémunéré. Ou si vous achetez une maison pour faire l'économie des loyers. Cela dit, un crédit financier doit être approuvé par une institution. Comment une banque décide-t-elle d'accepter un crédit ? Comment améliorer son score de crédit pour mettre toutes les chances de son côté ?
Faisons le point sur ce dossier important.

Qu'est-ce que le score de crédit ?

Le crédit correspond à un prêt financier accordé par une institution financière. Les pratiques du crédit sont encadrées par les régulateurs du Canada, comme le Bureau du surintendant des institutions financières au niveau fédéral. 

Une banque ne peut pas prêter à n'importe qui. Outre certains critères à respecter, les institutions financières appliquent également des critères internes lorsqu'elles décident d'octroyer ou de refuser une demande de crédit financier. En cas d'acceptation, cela signifie que la banque estime que le demandeur sera en mesure de rembourser. Ceci est valable pour :

  • • Un prêt personnel
  • • Un prêt hypothécaire
  • • Une marge de crédit 
  • • Une carte de crédit

Si vous remboursez en respectant les termes du contrat, parfait. Vous payez les intérêts prévus, à la dernière échéance le crédit est soldé. En cas de retard, des pénalités sont par contre facturées par la banque. Mais cela affecte également votre score de crédit, et donc la possibilité future d'obtenir un autre prêt.

Qu'est-ce que la cote de crédit ?

La cote de crédit est un score fixé par les agences spécialisées que sont Equifax et TransUnion Canada. Plus il est élevé, plus l'emprunteur est fiable. Le plus mauvais score est de 300, le score parfait est de 850. On estime que 700 est une bonne cote, avec ce niveau les banques sont susceptibles de vous offrir des taux particulièrement attractifs vu que vous représentez un risque faible. Pour éviter d'avoir des difficultés pour un prêt hypothécaire, par exemple, une cote de crédit de 680 est recommandée. Mais bien entendu, cela dépend aussi d'autres facteurs tels que la somme empruntée, la mise de fonds, etc.

Comment le score de crédit est-elle calculée ?

Le score de crédit est établie en quantifiant la fiabilité d'une personne par rapport à ses obligations financières. Cela concerne le remboursement de crédits antérieurs, mais aussi le paiement des factures, l'historique, etc.

Voici exactement comment elle est calculée : 

  • • 35 % en raison de l'historique de paiement : l'élément le plus important de la cote de crédit est la régularité du paiement des factures.
    Si vous réglez toujours à temps, vous jetez de bonnes bases pour votre cote de crédit
  • • 30 % pour l'endettement actuel : si vous avez déjà contracté de nombreux prêts, votre score de crédit diminue considérant que votre capacité d'emprunt est mécaniquement réduite.
  • • 15 % pour l'historique de crédit : ce facteur mesure depuis combien de temps vous faites des prêts. Si vous avez eu recours à une marge de crédit, ou si vous avez une carte de crédit, et que vous avez prouvé votre fiabilité, c'est positif pour votre cote de crédit. C'est pourquoi il ne faut pas prendre le point précédent comme une invitation à ne pas recourir à des prêts. Au contraire, il faut le faire de façon modérée afin d'améliorer votre historique de crédit
  • • 15 % pour les prêts récents : à chaque fois que vous demandez un prêt, la consultation de votre cote de crédit engendre la perte automatique de quelques points, qui ne sont regagnés que quelques mois plus tard. C'est pourquoi il faut éviter la multiplication des demandes.
    Cela fait baisser votre cote, vu qu'elles suggèrent des difficultés financières récurrentes, voilà une raison supplémentaire de faire appel à un courtier hypothécaire, puisque votre score de crédit ne sera demandé qu’une seule fois et ensuite présenté aux différentes banques.
  • • 10 % pour les crédits utilisés : la cote de crédit prend également en compte le type d'instruments des crédit utilisés (Cartes de crédit, Marges de crédit, prêts personnels…)

Comment bâtir ma cote de crédit ?

Si vous avez bien assimilé le mode de calcul de la cote de crédit, vous comprenez déjà ce qu'il vous reste à faire pour la bâtir. Les réflexes à adopter :

  • • Soyez un excellent payeur : payer vos factures et taxes toujours à temps
  • • Bâtissez votre historique de crédit : faites de petites dettes, et remboursez-les dans les délais, afin de démontrer votre fiabilité aux institutions financières
  • • N'abusez pas des petits prêts : évitez de multiplier les demandes de prêts pour éviter la perte de points en raison de la consultation répétées de votre cote de crédit
  • • Possédez une carte de crédit : même si vous ne l'utilisez pas, il est important d'avoir une carte de crédit pour votre historique. Mais évitez l'utilisation abusive, veillez à rembourser l'intégralité de la facture à chaque échéance
  • • Ne vivez pas au-delà de vos moyens : fixez-vous un budget et respectez-le. Que ce soit en termes de dépenses quotidiennes ou de charges de crédit

Comment connaître ma cote de crédit ?

Vous pouvez consulter votre score de crédit en ligne auprès des sites d'Equifax et de TransUnion Canada. Certaines banques offrent également un service de consultation via leur application, parfois même gratuitement, généralement ce score est celui de Transunion.

Vous souhaitez davantage de conseils concernant votre cote de crédit ? Vous avez des difficultés pour l’approbation de votre prêt hypothécaire ? Contactez Hypotheques.ca, nos courtiers sont à votre disposition pour vous guider et obtenir les informations sur votre futur prêt hypothécaire.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
8/3/2021
Hausse des taux hypothécaires : comment anticiper ?

Si vous investissez sur les marchés, vous êtes déjà au courant : les taux obligataires augmentent. Cela risque-t-il de se propager aux prêts hypothécaires ? Impossible à dire avec certitude mais il est néanmoins judicieux de se préparer à une telle éventualité. Et de voir déjà comment on peut anticiper.

Si vous investissez sur les marchés, vous êtes déjà au courant : les taux obligataires augmentent. En raison de craintes d'inflation, d'anticipation d'une reprise économique qui commande des taux plus élevés ? Peu importe, le phénomène est présent. Cela risque-t-il de se propager aux prêts hypothécaires ? Impossible à dire avec certitude, à moins d'avoir une boule de cristal. Il est néanmoins judicieux de se préparer à une telle éventualité. Et de voir déjà comment on peut anticiper.

Des taux hypothécaires planchers qui font bondir le prix de l'immobilier canadien

Nous en avons parlé à plusieurs reprises dans nos billets précédents. Sur bien des marchés, le prix de l'immobilier explose au Canada. Ce phénomène est en partie dû aux taux hypothécaires, qui sont particulièrement attractifs. Par exemple, il faut remonter à 2015 pour trouver un taux inférieur aux 4,79 % d'aujourd'hui pour le taux fixe sur 5 ans officiel de la Banque du Canada.

Depuis le début des années 90, et un taux qui semble aujourd'hui usurier de 14,25 %, les taux hypothécaires sont sur une pente descendante. Si bien que l'on s'est habitué à payer presque toujours moins. Cela ne garantit pas que cela continuera indéfiniment. Ce qui n'est pas sans risque pour les acheteurs en devenir ou récents.

En effet, ces taux bas font mécaniquement grimper le prix de l'immobilier vu qu'ils augmentent le pouvoir d'achat des Canadiens, alors que l'offre en maisons est limitée. En cas de remontée des taux, certains propriétaires pourraient se retrouver en difficulté au moment de leur renouvellement.

Comment se préparer à une éventuelle hausse des taux ?

Avant de vous inquiéter, sachez que le gouvernement a déjà pris des dispositions afin de préparer les propriétaires à une éventuelle hausse des taux. En 2016, il a mis en place le test de résistance. Il impose, pour que l'emprunteur se qualifie, de vérifier qu'il est en mesure de supporter une augmentation du taux d'intérêt de 2 %.

Cela dit, le test ne prend pas en compte toutes les obligations financières du propriétaire. C'est pourquoi vous avez tout intérêt à faire vos propres calculs avant de vous engager. Et comment vous préparer pour éviter de devoir faire de la corde raide financière en cas de relèvement des taux hypothécaires ? En épargnant, tout simplement.

Anticiper une hausse des taux

En mettant de côté chaque mois le surcoût que représenterait une hausse de 2 % de votre taux hypothécaire, ou au moins une partie de ce montant, vous serez en mesure de contrer les effets d'une augmentation de votre hypothèque.

N'hésitez pas à communiquer avec nous pour obtenir une stratégie vous permettant de vous garantir les meilleures conditions pour votre futur achat hypothécaire ou pour votre renouvellement.

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Vincent Le Saux
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Actualités économiques
15/2/2021
REM de Montréal : désillusion à Chambly, espoir pour Laval et Longueuil

Durant l'été 2018, on avait évoqué la possibilité de l'extension du Réseau express métropolitain de Montréal de Brossard jusqu'à Chambly. C'est ensuite devenu une promesse électorale de la CAQ. Saint-Jean-sur-Richelieu devait également avoir sa station. Malheureusement, le REM de Montréal ne prendra pas cette voie.

Durant l'été 2018, on avait évoqué la possibilité de l'extension du Réseau express métropolitain de Montréal de Brossard jusqu'à Chambly. C'est ensuite devenu une promesse électorale de la CAQ. Saint-Jean-sur-Richelieu devait également avoir sa station. Malheureusement, le REM de Montréal ne prendra pas cette voie. C'est ce qu'a confirmé la ministre déléguée aux transports, Chantal Rouleau.

REM de Montréal non prolongé : une très mauvaise nouvelle pour les habitants de Chambly

Les personnes qui ont acheté un logement à Chambly en prévision de cette promesse d'extension du REM en sont pour leurs frais. La ministre a tenté de calmer le jeu en expliquant que des mesures seront prises afin de favoriser le transport collectif. Mais tandis que les promesses concernant la prolongation du REM à Chambly étaient précises, cet engagement est plus que flou.

La mairesse de Chambly a confié à RDI Matin avoir été très peu consultée concernant ce dossier. Elle a indiqué vouloir éplucher l'étude au plus vite afin de comprendre la décision prise. Et surtout comment les autorités comptent désormais s'attaquer au problème de la congestion au carrefour des autoroutes 30 et 10.

Le ministère des Transports affirme que l'extension du REM à Chambly n'engendrerait pas de « gain de temps pour les usagers ». D'où son abandon. On évoque également un projet qui ne répondait pas aux « exigences économiques de la CAQ en termes d'achalandage ».

Extension du Réseau express métropolitain vers Laval et Longueuil ?

Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Le projet de Chambly aux oubliettes, c'est désormais Laval qui pourrait bénéficier d'une extension du Réseau express métropolitain de Montréal. Cependant, il prendre l'information au conditionnel. En l'état actuel des choses, cela ne reste qu'une éventualité. C'est d'ailleurs sur ce point qu'a insisté le ministre des Transports, François Bonnardel. Les études sont toujours en cours.

Par contre, la ligne qui effectuera la jonction entre le centre de Montréal et la Rive-Sud est bien confirmée. Elle devrait être opérationnelle vers la mi 2022.

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Vincent Le Saux
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