Suis-je admissible à  l'incitatif à  l'achat d'une première propriété ?

Un de nos articles écrits précédemment vous présentait l’incitatif à l'achat d’une première maison au Canada, visant à aider les accédants à une première maison ou une première propriété. Celui-ci concerne toutes les personnes y compris celles en situation de résidence temporaire comme les jeunes professionnels et les PVT(istes).

Cette demande est d’incitatif est déposée par votre courtier hypothécaire lors de la demande du prêt hypothécaire aussi appelé credit immobilier ou prêt immobilier.

Avec les programmes existants et les nouveaux récemment rapportés par le gouvernement du canada, il vous sera possible, sous quelques conditions, un partage du coût de l'achat de votre première maison avec les assureurs hypothécaires :

Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL)

Sagen

Canada Guaranty

Ces dernières pourront apporter leur part en fournissant 5 à 10% de la valeur de la première propriété.

Les paiements hypothécaires seront donc plus faibles.

Cet incitatif allège vos paiements hypothécaires puisqu’il ne se rembourse pas avec le prêt hypothécaire, mais lors de la vente de la propriété ou au terme des 25 années.

Ce plan d'action se concrétise sous forme d'investissement par participation.

Le long de cet article, nous allons revoir en détail, sous toutes ses coutures, les conditions d'admissibilité pour ce programme pour un achat d’une première maison.

Qu’est-ce que l’Incitatif à l’achat d’une première maison ou propriété ?

Si vous comptez faire l’achat de votre première maison, l’incitatif à l’achat d’une première propriété simplifie votre versement hypothécaire. Ce programme fournit un pourcentage au montant de vos mensualités hypothécaires. Il aide les premiers acheteurs à acquérir une propriété ainsi que les entrepreneurs à construire des habitations neuves, une aubaine pour l’achat d’une première maison. L’incitatif à l’achat d’une première maison mise en place par le gouvernement fournit un complément de la mise de fonds pour effectuer un achat d’une première maison avec une réduction des taux hypothécaire 

D’après le budget fédéral de 2019, l’incitatif est sous forme d’un prêt hypothécaire avec participation. Ce qui signifie que l’Assureur hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) fournit sa part à l’appréciation et à la dépréciation de la valeur de la propriété.

Avec ce programme, vous pouvez emprunter un incitatif entre 5 à 10 % du prix d’achat dune première propriété, au gouvernement canadien.

Il s’agit d’un financement sans intérêt, c’est au moment du remboursement que vous allez payer le même pourcentage avec la valeur domiciliaire lorsque vous la vendez, sa valeur sur le marché au moment de la vente ou, au plus tard, 25 ans après l’achat.

Pour vous expliquer le processus par exemple, voici comment ça fonctionne :

Si vous bénéficiez d’un incitatif correspondant à 5 % et que le prix d’achat de votre première maison est de 200 000 $, soit un incitatif qui vaut 10 000 $. Au moment de la vente ou 25 ans après, si la valeur de la propriété monte à 300 000 $, vous rembourserez 5 % de la valeur courante, soit 15 000 $. Au cas où la valeur de votre maison descend à 150 000 $, vous rembourserez 5 % de la valeur courante, soit un remboursement de 7 500 $.

À qui s’adresse l’incitatif à l’achat d’une première propriété ?

Le programme d’achat d’une première maison ou une propriété est soumis à des règles assez strictes, mais rien d’impossible si vous suivez à la lettre les démarches. Faites appel aux services de votre courtier hypothécaire pour le processus d'achat d'une maison, c’est eux l’expert en la matière.

Les critères qui déterminent votre admissibilité dans ce programme sont nombreux, mais quelques conditions générales sur votre statut personnel et financier sont à souligner avant de préciser les capacités d'emprunt nécessaires. Voici les principales conditions qui sont en vigueur pour profiter pleinement du programme d’incitatif à l’achat d’une première maison ou propriété.

Pour que vous soyez admissible au programme incitatif, votre achat doit être considéré comme votre première propriété, donc vous devez être en location ou en séparation. Il faudra également que vous n’ayez pas habité dans une propriété dont vous ou votre conjoint de fait étiez propriétaires dans le courant des 4 dernières années. La période de 4 ans est compté à partir du 1er janvier de la quatrième année précédant le premier versement de l’incitatif. Elle prend fin le trente-unième jour avant la date à laquelle l’Incitatif est versé.

Vous pouvez également devenir admissible si vous êtes en situation de divorce ou de séparation, mais il faut remplir toutes les autres conditions, surtout financières.

Dans le cas où vous êtes un couple, il faut qu’un des emprunteurs, vous ou votre compagne, soit présenté comme un acheteur d’une première propriété et remplisse les différentes conditions.

D’autres conditions se complètent à celle-ci : la propriété que vous allez acquérir doit être située dans le territoire canadien, donc au Canada. Et il faut que l’achat d’une première maison doive se faire dans l’intention d’y habiter. Dans le cas où la propriété est un immeuble de placement, vous ne respectez pas les conditions d'utilisation alors vous risquez de ne pas être parmi les admissibles dans ce programme d’achat de première maison.

En effet, tout le monde ne peut pas accéder à ce programme national sur le logement, il faut que votre statut soit parmi la liste fournie par le gouvernement. Les personnes admissibles doivent être des citoyens canadiens, résidents permanents ou résidents temporaires, c'est-à-dire les jeunes professionnels et les PVTistes, qui ont le statut légal pour travailler au Canada. Ce sont les statuts éligibles au programme à condition qu’ils veuillent passer le cap pour l’achat d’une première maison.

Quelles sont les conditions financières ?

D’après le budget Fédéral 2019, il est stipulé parmi les trois nouveaux incitatifs mis en place par le gouvernement canadien quelques conditions financières. Elles ont été élaborées pour faciliter l’accès à la propriété et doivent être respectées pour bénéficier du programme et si vous souhaitez vraiment faire un achat d’une première maison. En effet, il est formulé dans le texte que :

• Votre revenu annuel total admissible combiné avec celui de votre conjoint ne doit pas dépasser les 120 000$. Afin de faciliter l’achat d’une première maison, un salaire annuel avant impôt, des revenus de placement ou de location peuvent être considérés comme un revenu admissible ;
• Votre emprunt total auprès des prêteurs ou d’autres banques soit strictement inférieur à 4 fois votre revenu admissible. Ceci n’inclut pas le montant de la prime d’assurance du prêt hypothécaire ;
• La mise de fonds minimale est de 5 % de la valeur de la propriété à acheter. Elle doit provenir de fonds traditionnels, cela inclut les économies, le revenu de retrait ou la liquidation d’un régime enregistré d’épargne-retraite REER ou un don non remboursable fait par un proche parent.

Pour éclaircir quelques points sombres de ce programme pour l’achat d’une première maison, l’incitatif est considéré comme un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de votre acquisition. Le principal prêt hypothécaire ou le premier rang que vous devrez payer, doit être à plus de 80 % de la valeur à l’achat de la maison. Il est soumis à une prime d’assurance de prêt hypothécaire et doit être admissible auprès de l’assurance de Canada Guaranty, de la SCHL ou de Sagen.

Concernant la prime d’assurance, elle est basée par rapport au prêt-valeur de votre prêt hypothécaire de premier rang uniquement. Cela signifie qu’elle est égale au rapport entre le montant du prêt hypothécaire de premier rang et la valeur d’achat de la propriété. Pour l’incitatif, vous n’avez pas à payer une assurance de prêt hypothécaire. Il est inclus dans la mise de fonds.

Quand doit-on rembourser l’Assureur hypothécaire ?

Dès que vous êtes approuvées par ce programme en tant qu’admissible, la Société canadienne d'hypothèque et de logement SCHL vous propose un prêt pour l’achat de votre première maison. Il prend en charge :

• 10% de la valeur de la propriété si celle-ci est neuve,
• 5% si elle est existante

Puisque l’incitatif n’est pas remboursable au mensuel, vous devrez restituer le montant au moment de la vente de la propriété, ou 25 ans après l’achat le cas échéant.

Le montant de l’incitatif à remettre correspond au pourcentage de la valeur du bien à l’échéance du prêt, non pas au prix d’achat. Si vous recevez  5% d’incitatif, vous devrez payer  5% de la valeur du bien au moment du paiement. Il sera calculé suivant la juste valeur de la propriété sur le marché au moment du remboursement.

Il vous est également possible de rembourser le montant de l’incitatif avant la période butoir, sans aucune pénalité, si vous optez pour un achat d’une première maison.

Pour plus de précisions, n’hésitez pas à visiter le site du gouvernement du Canada, ou à vous renseigner auprès de votre courtier hypothécaire. Il est vraiment important d’avoir les bonnes informations pour bénéficier de l’incitatif si l’achat d’une première maison vous intrigue avec les programmes existants au Canada.

Voici quelques situations particulières à propos du remboursement :

Selon les dernières directives prises par le gouvernement canadien, l’incitatif doit être remboursé en entier, sans paiement partiel, après 25 ans ou à la vente de la propriété.

Dans certains cas, l’incitatif doit être remboursé avant la vente ou les 25 ans indiqués. Cela est possible :

• S’il y a une séparation et qu’une partie veut acquérir la part du co-emprunteur. Si cela a besoin de fonds assurés additionnels, il faut procéder au remboursement en totalité de l’incitatif ;
• S’il y a un transfert du prêt hypothécaire pour l’achat d’une première maison à une autre propriété, ce contexte engage le remboursement total de l’incitatif ;
• Si la sûreté hypothécaire est libérée en partiel, ce qui est vu comme une vente, alors vous êtes dans l’obligation de procéder au remboursement de l’incitatif ;
• S’il y a une nouvelle utilisation de la propriété est prévue.

Au cas où le remboursement de l'incitatif est nécessaire pour effectuer d’autres refinancements, les emprunteurs doivent en discuter avec leur prêteur hypothécaire et conclure un nouvel accord.

Quels types d’habitations admissibles pour bénéficier de l’incitatif ?

Afin d’optimiser vos chances pour être admissibles, prenez connaissance des types d’habitation qui ont les atouts pour être approuvés. Cela joue un rôle très important surtout pour le pourcentage de l’incitatif correspondant si c'est l'achat de votre première maison.

Sachez que l’achat d’une première maison peut être axé sur une maison neuve, existante, une résidence mobile ou usinée, neuve ou existante également.

Pour vous aider, les propriétés résidentielles suivantes sont admissibles pour l’achat d’une première maison et peuvent disposer de 1 à 4 logements. Vous pouvez acquérir une propriété en tant que maisons individuelles, maisons jumelées, duplex, triplex, quadruplex, lotissement en bande, logements en copropriété ou maisons mobiles.

Les conditions pour profiter de l’incitatif stipulent également que la propriété doit être implantée au Canada et doit être habitable et accessible à l’année. Il ne doit pas être utilisé comme immeuble de placement.

Quels sont les renseignements utiles pour être admissibles ?

Pour l’achat d’une première maison, certaines dépenses doivent être prises en compte pour éviter les mauvaises surprises.

Voici d’autres renseignements utiles que vous devez savoir pour compléter votre demande. Il existe des frais supplémentaires qui sont associés à l’incitatif :

En premier, les frais juridiques supplémentaires ou frais de clôture : c’est le coût de votre avocat ou notaire puisqu’il doit vous facturer avec des frais plus élevés en effectuant la clôture de 2 prêts hypothécaires.

Il y a aussi les frais d’évaluation : c’est le prix de l’évaluation de la valeur marchande de la propriété que vous devez faire afin de rembourser l’incitatif.

Il existe également d’autres frais qui peuvent être aléatoires selon votre cas. Il est possible que des frais supplémentaires puissent être engagés tant que l’incitatif n’est pas remboursé. C’est le cas quand il y a un transfert d’un prêt hypothécaire de premier rang à un nouveau prêteur, ou lors d’un refinancement.

En dernier, il faut avoir une assurance habitation. Ce sont des frais supplémentaires qui peuvent être engagés pour tenir compte d’un prêt hypothécaire supplémentaire enregistré sur la propriété. Demandez à votre courtier d’assurance ou à votre assureur pour avoir plus de détails sur les compléments de ces frais.

Il faut penser à touts ces frais supplémentaires avant de procéder à l’achat de sa première maison. 

Quels sont les autres incitatifs pour un achat d’une première maison ?

Le gouvernement a également décidé d’augmenter le régime d’accession à la propriété ou le RAP entre 25 000 $ à 35 000 $ pour faciliter l’accès à ce programme.

Avec le régime d’accession à la propriété ou le RAP, un citoyen canadien qui fait l’achat d’une première maison peut accéder aux comptes de son régime enregistré d’épargne-retraite ou REER, pour placer une mise de fonds et devenir admissible au programme.

D’après le budget fédéral de 2019, le plafond des retraits est estimé entre 25 000 $ à 35 000 $ ce qui permet à un couple de retirer 70 000 $ des REER et de verser comme mise de fonds pour l’achat d’une première maison. Pour le remboursement, ceux qui utilisent le régime d’accession à la propriété ou le RAP ont 15 ans pour restituer le montant de leur REER. Ils doivent commencer le remboursement dès la deuxième année suivant le retrait.

Cette opportunité accordée par le gouvernement canadien fait profiter beaucoup de premiers acheteurs. Pourtant, leur statut en tant que premiers acheteurs n’est pas favorable pour économiser  35 000 $ dans leur REER. Pour un achat d’une première maison, il est difficile pour eux de l’utiliser cette somme pour une mise de fonds.

Le budget fédéral de 2019 accorde également le RAP aux gens qui se séparent. Il propose un accès légèrement conditionné aux divorcés ou en séparations.

Si le RAP vise les premiers acheteurs, le programme d’incitatif pour un achat d’une première maison est également à la portée des personnes qui n’ont pas occupé une habitation en étant propriétaire au courant des 4 dernières années, ni leur conjoint.

Cette possibilité d’accès au régime d’accession à la propriété (RAP) a été appliquée depuis janvier 2020. Les personnes divorcées ou séparées peuvent ainsi en profiter même si elles n'ont pas forcément envie de faire l’achat d’une première maison.

Les personnes séparées bénéficient une seconde fois du RAP si le remboursement du premier retrait a été effectué. Ils peuvent ainsi procéder à l’achat d’une nouvelle propriété ou au rachat de la part de l’ex-conjoint.

Comment présenter une demande à l’incitatif d’achat de première maison ?

Lorsque vous avez rempli toutes les conditions nécessaires pour l’achat d’une première maison, c’est-à-dire que votre prêt hypothécaire a été pré approuvé, que vous avez choisi la propriété de vos rêves et en plus vous êtes admissible à l’incitatif, vous pouvez présenter une demande.

Il y a deux formulaires de demande que vous devrez remplir pour demander l’incitatif à l’achat d’une première maison. Il vous faut :

• La Trousse d’information sur l’IAPP – PHP ;
• Et l’IAPP - Attestation et consentement qui sont disponibles sur le site gouvernemental.

Dès que vous êtes en possession de ces documents et que vous les avez remplis, mettez-les en possession de votre prêteur. Il soumettra la demande pour vous.

Pour la version définitive signée du dossier de prêt hypothécaire avec participation, vous pouvez le remettre à votre avocat ou notaire. Il conservera votre dossier à votre place.

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Vincent Le Saux | Courtier Hypothécaire Montréal et Brossard