La baisse du taux directeur de la banque du Canada engendre une grande effervescence. Que ce soit du côté des ménages qui souhaitent acheter une maison, un appartement ou un condo. Ou des propriétaires qui ont l’occasion de renégocier les conditions de leur prêt hypothécaire. Cela dit, il est important de ne pas se précipiter. Vincent Le Saux, courtier hypothécaire à Montréal et Brossard, vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de signer votre prêt hypothécaire, renouvellement ou financement.
Prêt hypothécaire : attention aux offres alléchantes qui ne le sont pas vraiment
Les banques ont commencé leurs campagnes publicitaires afin de séduire les clients. « Taux hypothécaire vraiment avantageux de 2,59 % ». Sur papier c’est très beau, mais cela cache souvent un taux préférentiel pour la première année seulement. En lisant attentivement les clauses du contrat, on découvre d’autres « détails » très ennuyeux, comme les pénalités de rupture, parfois disproportionnées.
Ce n’est pas anodin. Pour le citoyen moyen, le taux hypothécaire est le point de focalisation. C’est important, mais il ne s’agit que d’un paramètre parmi d’autres. Mais les institutions bancaires connaissent cette obsession. Elles articulent donc leurs offres de prêt hypothécaire autour de celle-ci. Il faut dire que comparer les taux hypothécaires, c’est facile, à la portée de tout le monde. Mais s’agit-il :
- D’un prêt hypothécaire ouvert ou fermé ?
- D’une hypothèque parapluie ou non ?
- D’une hypothèque transférable ou pas ?
- Quel est le terme ? Un an, 2 ans, 5 ans ou 10 ans ?
Quelles sont les pénalités en cas de rupture ?
Tout cela est important. Ces paramètres du prêt hypothécaire définissent vos marges de manœuvre futures en cas de changement de votre situation, d’évolution des taux, etc. Il faut donc faire ce choix de façon globale, en comprenant tous les tenants et aboutissants. Quels sont les pénalités de rupture ? Vous devriez toujours le savoir avant de signer.
C’est pourquoi les conseils d’un professionnel sont précieux. L’équipe de Vincent le Saux, courtier hypothécaire à Brossard et Montréal, est à votre écoute afin de vous guider sans frais vers le meilleur prêt hypothécaire pour vous. Nous passerons en revue toutes les offres disponibles du marché en vous expliquant leurs avantages et leurs inconvénients.
Prêt hypothécaire : les questions à se poser avant de signer
Avant de signer un prêt hypothécaire, et même de se pencher sur ses clauses, vous devez répondre à 3 grandes questions :
- Quels sont vos moyens actuels ? Ce n’est pas à la banque de fixer votre budget immobilier
- Quels sont vos projets à moyens et à long terme (dans les années à venir) ? Achetez-vous dans le but de passer votre vie dans ce logement, ou est-ce un achat transitoire ? Des rénovations sont-elles prévoir ? Si oui, quand ?
- Quelles sont les chances de voir votre situation actuelle changer. Comptez-vous avoir des enfants, si oui combien ? Quel est le degré de stabilité de votre vie professionnelle ? Quelles sont vos chances de mutation dans une autre région ?
Bien sûr, personne n’a une boule de cristal, il y a des choses que l’on ne peut pas prévoir. Cela dit, on peut évaluer le risque. Plus votre situation est susceptible d’évoluer, plus vous avez intérêt à opter pour un prêt hypothécaire flexible. Et comme on peut le deviner, taux le plus bas rime rarement avec flexibilité maximale.
Par exemple :
- Hypothèque ouverte : si vous devez vendre votre maison ou appartement, pouvez mettre fin à votre hypothèque sans pénalité
- Possibilité de transférer votre hypothèque en cas de déménagement
- Taux fixe ou taux variable
- Terme de l’hypothèque
Taux fixe ou variable ?
La question du taux variable ou taux fixe est l’une des grandes questions à trancher avant de se décider pour un prêt hypothécaire. Environ 75 % des acheteurs privilégient le taux fixe selon une enquête de 2015 commandée par la Fédération des chambres immobilières du Québec. Le taux variable évolue en fonction du taux directeur fixé par la Banque du Canada. Le taux fixe est quant à lui immuable durant tout le terme du contrat, il est fixé sur base du marché obligataire.
Lorsque la Banque du Canada baisse son taux directeur, les signataires d’une hypothèque à taux variable paient moins. C’est la tendance de fond qui existe depuis la crise financière de 2008. Le taux fixe protège de la hausse du taux directeur.
Choisir entre taux fixe et taux variable revient donc à tenter de prédire comment va évoluer l’économie dans les années à venir. Lorsque cela va mal, la banque centrale baisse les taux afin de relancer la machine. Lorsque cela va bien, elle les augmente afin d’éviter la surchauffe. Des événements inattendus peuvent néanmoins bouleverser les prévisions. Le coronavirus en est un excellent exemple.
Si cela fait 10 ans que les taux baissent, cela veut peut-être dire que l’on pourrait être proche du plus bas. Même les spécialistes sont divisés quant à la tournure des événements, même si les développements du coronavirus pourraient faire penser la balance en faveur d’une nouvelle baisse des taux.
Mais il y a un 3e paramètre à prendre en compte, à savoir les institutions prêteuses. La banque ajoute au taux directeur ou obligataire sa rémunération. Elle prête en fonction des capitaux disponibles qui sont déposés par les épargnants. À vrai dire, le prêt hypothécaire n’est pas un produit à haute valeur ajoutée pour les banques. En réalité, il s’agit d’un produit d’appel qui est bien utile pour vendre d’autres choses qui leur rapportent plus d’argent.
C’est pourquoi la banque essaye de vous vendre des assurances, des cartes de crédit, des placements, des marges de crédit, des comptes d’épargne et d’autres choses. Le but est de fidéliser le client sur ces produits secondaires, plus rentables. Ils le sont d’autant plus qu’ils sont souvent plus cher par rapport à un produit acheté seul en magasinant. Lorsqu’un client contracte un crédit hypothécaire, il reste dans l’immense majorité des cas fidèle à la banque.
C’est plus pratique pour lui, mais cela n’est pas sans conséquence. Les banques le savent, et modulent ainsi leur offre en conséquence. D’où l’intérêt de s’adresser à un courtier hypothécaire. Celui-ci travaille en toute indépendance auprès d’un large réseau de professionnels de l’hypothèque, de l’assurance, du placement et du crédit. Vous recevrez des conseils personnalisés qui veillent véritablement à vos intérêts.
Exemple d’offre intéressante qui ne l’est pas
Prenons l’exemple du taux à 2,59 % pour un contrat de 5 ans qui est offert par une grande institution financière canadienne. Le taux affiché n’est néanmoins valable que durant la première année. Il s’agit en fait de 5 contrats d’un an rassemblés en une hypothèque. Durant les 4 années suivantes, le taux fixe d’un an moins 0,2 % est appliqué.
Au final, cela signifie que le signataire d’une telle hypothèque s’expose au risque d’un prêt hypothécaire d’un an (taux révisable tous les 12 mois) sans profiter de la flexibilité d’une telle solution. À savoir la possibilité de renégocier le taux ou d’aller voir ailleurs. Et pour ne rien arranger, ce contrat prévoit des pénalités très élevées.
Pénalité pour remboursement anticipé, ou comment fidéliser un client de force
Tout contrat hypothécaire comprend une clause qui permet de mettre un terme au contrat de façon anticipée. Elle permet de se séparer d’une maison dans de nombreux scénarios courants :
- Un divorce
- Une famille qui s’agrandit
- Une mutation professionnelle
- Des difficultés financières
Certaines hypothèques ne prévoient pas de pénalité, mais c’est plutôt l’exception qui confirme la règle. Les banques appliquent ces pénalités en raison du manque à gagner, mais aussi par la nécessité de redéployer ce capital qu’elle avait peut-être elle-même emprunté pour le prêter…
Si un remboursement anticipé engendre des coûts pour une institution financière, le montant des pénalités est rarement conforme à ceux-ci. Il existe 2 grandes méthodes pour calculer les pénalités pour remboursement anticipé :
- Additionner 3 mois d’intérêts sur le solde du prêt
- Le différentiel de taux : une méthode de calcul opaque, car non réglementée, qui est bien souvent au désavantage de l’emprunteur
Qu’est-ce que le différentiel des taux ?
Avec cette méthode, l’institution financière calcule la différence entre le taux actuel au moment du remboursement anticipé et celui en vigueur à la signature de l’hypothèque. Ce différentiel est alors utilisé pour calculer la pénalité sur base du solde dû.
Le problème se situe au niveau des taux de référence qui sont pris en compte. S’agit-il du taux affiché, consenti, applicable pour le terme restant qui est pris en compte ? Ou encore le taux des obligations. Autre problème, certaines banques ne prennent pas en compte les remboursements anticipés pour appliquer la pénalité via le différentiel des taux.
En pratique, cette méthode peut faire doubler les frais de pénalité pour remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire. En plus de ce montant, qui peut passer de 15.000 à 30.000 $, viennent s’ajouter les incitants dont vous avez éventuellement bénéficié (frais de notaire gratuits, remise en argent, évaluation, etc.). En bref, la pénalité est une autre façon détournée pour les banques de faire de beaux profits sur un produit de base qui dégage peu de bénéfices.
L’hypothèque parapluie : ses avantages et ses inconvénients
Notre dossier sur le prêt hypothécaire ne serait pas complet sans aborder l’hypothèque parapluie. Si vous pensez que c’est déjà compliqué, accrochez-vous, car ce n’est pas fini. L’hypothèque parapluie est une sorte de couteau suisse du prêt. Sous le parapluie de l’hypothèque, on peut consolider de nombreuses solutions de crédit.
Avant d’entrer dans les détails, revenons sur le principe. Avec un prêt hypothécaire, la banque vous prête de l’argent contre la mise en garantie d’une partie de la maison afin de couvrir le crédit. Si vous ne parvenez pas à rembourser, elle ordonne la saisie et la vente afin de se payer. Elle est donc sûre de récupérer son argent quoi qu’il arrive.
Avec l’hypothèque parapluie, le montant correspond à l’intégralité de la valeur de la maison, voire même plus pour prendre en compte la plus-value future. Cette garantie plus élevée signifie que vous avez accès à ces fonds, via une marge de crédit ou une carte de crédit. Vu que l’argent prêté est garanti par la valeur de la maison, le taux d’intérêt est plus favorable pour le consommateur. C’est notamment intéressant pour financer des travaux de rénovation sans devoir passer par un refinancement.
L’hypothèque parapluie permet également de diviser l’hypothèque en plusieurs tranches. Cela permet notamment de rembourser une partie du prêt à un taux variable et l’autre à un taux fixe. Ou de varier les termes. Vous l’avez compris, il s’agit d’un produit très complexe, potentiellement dangereux. Il peut néanmoins présenter des avantages lorsqu’il est bien utilisé. Notamment pour les travailleurs autonomes, qui peuvent déduire les intérêts de leurs revenus en isolant une partie de la marge.
Toutes les grandes banques et institutions prêteuses proposent l’hypothèque parapluie sous des noms différents (Marge Atout, La Trousse du Propriétaire, etc.). Dans certains cas, le compte d’épargne peut même être intégré à ce dispositif. Son inconvénient est bien entendu qu’en raison de sa lourdeur et de sa complexité, l’hypothèque parapluie lie le consommateur à la banque qui offre le produit. Ce qui explique bien entendu pourquoi les institutions financières en sont si friandes.
Trouver le meilleur prêt hypothécaire grâce à votre courtier à Montréal et Brossard
Vincent Le Saux, courtier hypothécaire à Montréal et Brossard, dispose d’une longue expérience probante dans les domaines du prêt hypothécaire, du refinancement hypothécaire, des placements, etc. Pour optimiser vos finances, rien de tel que les conseils de professionnel d’un courtier indépendant qui travaille avec plus de 20 prêteurs.
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