Mise de fonds de 20 % pour éviter l'assurance : pas toujours financièrement avantageux ?

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Vincent Le Saux
7 minutes
March 15, 2022

Vous faites de gros efforts financiers pour rassembler la mise de fonds de 20 % nécessaires ? Vous souhaitez éviter la contrainte de devoir assurer son prêt hypothécaire auprès de la SCHL ou de Sagen ? Pourtant, ce qui est parfois un sacrifice peut se révéler contre-productif financièrement parlant. Explications

Vous faites de gros efforts financiers pour rassembler la mise de fonds de 20 % nécessaires ? Vous souhaitez éviter la contrainte de devoir assurer son prêt hypothécaire auprès de la SCHL ou de Genworth ? Pourtant, ce qui est parfois un sacrifice peut se révélér contre-productif financièrement parlant. Explications.

Mise de fonds de 20 % = gain d'argent ? Pas toujours vrai

La loi oblige les acquéreurs d'un logement, via un prêt, de contracter une assurance hypothécaire via les organismes accrédités. Comme la SCHL, Genworth, ou encore Canada Guarante. Dans le cas où la une mise de fonds de minimum 20 % n'a pas été apportée. Le prix de cette assurance varie entre 2,8 et 4 % du prêt hypothécaire. Par conséquent, il s'agit donc d'un budget conséquent. Il semble donc tout à fait logique de vouloir échapper à cette contrainte en réalisant tous les efforts nécessaires pour constituer la mise de fonds requise.

Un tel raisonnement oublie néanmoins de prendre en compte d'autres paramètres financiers. Notamment les taux offerts par les prêteurs pour les hypothèques assurées et non-assurées, qui varient.

Un prêt hypothécaire assuré est moins risqué, le taux est donc plus bas

Un prêt hypothécaire qui est assuré présente un risque inférieur par rapport à un prêt non-assuré. Et, la mise de fonds n'est pas un facteur pris en considération dans ce contexte. Le différentiel de taux permet donc parfois de couvrir le prix de l'assurance hypothécaire. Par conséquent, le prêt sera moins cher sans mise de fonds !

Il faut néanmoins évaluer la situation au cas par cas. Non seulement les différences de taux varient en fonction des régions, mais la somme empruntée doit également être prise en considération. Le marché immobilier québécois n'a pas connu la surchauffe de Toronto ou de Vancouver. Alors, il est moins risqué et sujet à un écart de taux plus serré (environ 0,2 %, soit plus de la moitié qu'à Toronto). Néanmoins, ce taux inférieur permet de financer une bonne partie du coût de l'assurance. Au final, les économies réalisées sont minimes.

Plus de latitudes financières

En partant même du principe que la différence de taux entre prêt assuré et non-assuré ne couvre pas l'intégralité du coût de l'assurance, ne pas avancer de mise de fonds présent un autre avantage. À savoir la possibilité de bénéficier de plus larges latitudes financières. Nous vous avons déjà expliqué que le gouvernement fédéral a durci les conditions d'accès au prêt hypothécaire en mettant en place un test de résistance. En bref, vous devez démontrer que vous disposez des capacités financières pour rembourser des mensualités prenantes en compte une hausse de 2 % de votre taux d'intérêt. Les candidats acquéreurs qui assurent leur prêt hypothécaire sans avancer la mise de fonds de 20 % disposant d'un taux inférieur, le seuil de résistance est mécaniquement moins élevé.

En conclusion : ne vous saignez pas pour avancer la mise de fonds

Si vous en avez largement les moyens, avancer 20 % ou plus de mise de fonds n'est pas un souci. Par contre, si cela risque de mettre vos finances sous tension vous avez tout intérêt à ne pas consentir l'effort. Utilisez plutôt vos réserves pour vous désendetter et améliorer votre cote de crédit (en remboursant les dettes qui affichent les plus hauts taux d'intérêt en premier). Si vous hésitez encore ou si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter votre courtier hypothécaire de confiance dans la région de Montréal, Vincent Le Saux.

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