Mise de Fonds Condo

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Vincent Le Saux
7 minutes
September 21, 2022

Il est possible avec différents programmes d’assurance d’acheter un condominium ou une maison, avec un apport personnel minimum de 5%, cela dépend du prix de votre future propriété. Cette possibilité est également offerte pour l'acquisition d’une résidence secondaire. Il existe plusieurs assureurs hypothécaires au Canada.

Vous avez un projet d’achat et votre mise de fonds est inférieure à 20% ?

Différents programmes d’assurance de prêt  hypothécaire permettent d’acheter un condominium, une maison, duplex, ou un Triplex...

Et ce, avec un apport personnel minimum de 5% ou 10%

Cette possibilité est également offerte pour l'acquisition d’une résidence secondaire.

Il existe plusieurs assureurs hypothécaires au Canada :

- La Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL)

- Sagen

- Canada Guaranty.

Ces assureurs offrent aux propriétaires occupants la possibilité d’obtenir un crédit immobilier en ne versant qu’une fraction de la mise de fonds de 20 % normalement requise.

Pour acheter un logement au Québec et dans les autres provinces du Canada avec un apport inférieur à 20% du prix, vous devrez obligatoirement souscrire à une assurance hypothécaire.

Qu’il s’agisse d’un condo, d’une maison, d’un duplex ou d'un Triplex, il n'est pas nécessaire d’investir un montant d’argent important. En contrepartie, les taux d'intérêt offerts par les banques seront généralement plus intéressants.

Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20%, l’assurance du prêt hypothécaire garantit à la banque que le prêt sera remboursé en cas de défaut de paiement des emprunteurs.

Pour être en mesure de faire assurer un prêt hypothécaire, vous devrez être propriétaires occupants.

(Il est cependant possible de louer le deuxième ou le troisième logement d’un duplex ou d’un triplex).

Dans certains cas, en plus de votre hypothèque, vous pouvez obtenir un prêt pour rénovation afin de réaliser des travaux dans votre nouvelle maison.

Quelle est la mise de fonds minimum pour un Condo ?

La mise de fond est de 5% de 0 à 500 000 $
Puis
10% sur la portion comprise entre 500 000 $ et 999 999 $

Quelle est la mise de fonds minimum pour une maison ?

La mise des fond est de 5% de 0 à 500 000 $
Puis
10% sur la portion comprise entre 500 000 et 999 999 $

mise de fond pour un condo

Quelle est la mise de fonds minimum pour un Duplex ?

La mise de fond est de 5% de 0 à 500 000 $
Puis
10% sur la portion comprise entre 500 000 et 999 999 $

Quelle est la mise de fonds minimum pour un Triplex ?

La mise de fond est de 10 % (Jusqu'à 999 999 $, puis 20%).

Quelle est la mise de fonds minimum pour un Quadruplex ?

La mise de fond est de 10 % (Jusqu'à 999 999 $, puis 20%)
La prime d‘assurance se calcule sur le montant du prêt et non pas sur le prix d’achat.

Utiliser le RAP en retirant ses REER

Les REER (Régime Enregistré d’Épargne Retraite) sont un très bon levier d’investissement pour acheter une propriété au Canada.

Néanmoins, ils ne vous dispensent pas toujours de payer une mise de fonds de 20 %.

Procédez à un retrait RAP dans le cadre du régime d'accession à la propriété (RAP).

En tant qu’acheteur d’un premier logement dans lequel vous allez habiter, il vous sera possible sous certaines conditions de procéder à un retrait RAP avec un montant maximum de 35 000 $.

Il est possible pour un couple de cumuler les droits de retrait en REER dans le cadre du RAP. La somme totale maximale serait donc de 70 000 $ (2 X 35 000 $).

Vous aurez ensuite 15 ans pour rattraper votre cotisation REER sans impôt. Pour exemple, si vous retirez 35 000 $ dollars pour l'achat d’un premier bien immobilier vous devrez cotiser 2 333,33 dollars par an.

mise de fond pour un condo

Comment acheter un condo sans mise de fonds ?

Il existe des possibilités de remise en argent offertes par certaines banques qui permettent de recevoir un montant d’argent après la signature chez le notaire. Cette somme est un pourcentage du montant de votre prêt hypothécaire.

Il n’est pas directement possible d’utiliser cette somme en guise de mise de fonds.

Cependant, vous pourrez l’utiliser pour régler les frais de notaires, la taxe de bienvenue, les éventuels travaux et rénovations. Ainsi, vous disposerez de plus de fonds sur la somme que vous investissez personnellement tout en respectant votre budget. 

Il est très important de comprendre que la banque ne vous fera pas cadeau de cette somme. Vous la rembourserez au cours du prêt (généralement 5 ans) et paierez des intérêts sur cette remise en argent. En outre, si vous veniez à rembourser le prêt hypothécaire avant le terme, la somme devra selon le contrat de prêt être remboursée en totalité ou au prorata à la banque.

Votre courtier Hypothécaire, vous expliquera les avantages et inconvénients de chacune des offres de crédit qu’il sera en mesure de vous proposer.

LOCATION-ACHAT

La location achat est une méthode d’achat qui permet à un acheteur dont le crédit ne qualifie pas à la banque de tout de même acheter une maison.

Ce système d’achat recourt à l’aide d’un investisseur immobilier. C’est l’investisseur qui achète la maison, puis l’acheteur devient locataire de sa maison pour une certaine période (généralement 2 à 3 ans). À l’issue de cette location, le locataire procède à l'achat au prix fixé dans le contrat de vente. Une portion des loyers servira comme mise de fonds (notez que toutes les banques n'acceptent pas cette méthode de location achat, qui, pour fonctionner doit respecter certaines règles contractuelles). 

La formule préférée de nos clients : le don familial

Une option également très intéressante pour vous aider à acheter votre propriété est le don en provenance de votre famille immédiate. Ce don doit être strictement réalisé par un membre de la famille immédiate (grands-parents, parents, frères ou sœurs,..)

Cela doit être uniquement un cadeau qui ne sera pas remboursé.

Options non traditionnelles de mise de fonds

‍Lorsque l'épargne disponible n’est pas suffisante, il existe des solutions alternatives.

Vous pouvez recourir à un prêt personnel ou une marge de crédit pour constituer la somme de départ.

Cependant, attention au surendettement. Cette stratégie peut comporter des risques, il est important de faire un calcul de l’ensemble des dépenses et des frais de départ. Certains assureurs et certaines banques n’acceptent pas que la mise de fonds provienne à 100% d’emprunts bancaires.

Habituellement, seuls les emprunteurs dont l’historique de crédit, les revenus et l'emploi sont stables peuvent se prévaloir de l’une des options non traditionnelles. De plus, le remboursement des fonds empruntés doit être inclus dans le calcul du coût total du service de la dette. Il s’agit du pourcentage du revenu qui est nécessaire pour payer les coûts de logement (capital, intérêts, taxes et chauffage), en plus de toutes les autres obligations mensuelles (paiement des cartes de crédit, marges de crédit, prêts personnels et prêts auto).

Les primes d’incitation en argent comptant versées par un prêteur sont une importante source non traditionnelle de mise de fonds. L’objectif de ce programme est d’aider les acheteurs qui utilisent une part considérable de leur capital d’épargne pour acheter une maison, mais qui ne disposent que de très peu de ressources pour conclure la transaction.

Donc, bien que cette option ne doive pas être utilisée directement comme mise de fonds, elle peut permettre de dégager plus de fonds en réglant les frais de clôture, comme les honoraires de l’avocat ou du notaire.

Avec un prêt hypothécaire comportant une remise en argent comptant, un certain pourcentage du capital de votre hypothèque vous est remis (montant forfaitaire) lors de la clôture de la transaction. Il est alors possible d’obtenir jusqu’à 5 % en “cash”.

Le montant de ce “cashback” en argent comptant est ajouté au montant total de votre prêt hypothécaire et remboursé sur la durée de votre terme. Si vous brisez votre contrat de prêt avant le terme, vous devrez payer une pénalité prédéterminée en fonction de la durée restante, en plus de la pénalité pour remboursement anticipé habituel.

Mise de fond minimum pour l'achat d'un condo neuf

La mise de fonds pour l'achat d'un condo neuf est également possible avec 5%, cependant il sera important de valider les modalités avec le constructeur qui parfois impose un dépôt supérieur.

L'achat d'un condo neuf peut être un très bon investissement, cependant selon la date de livraison du condo, il sera parfois impossible de garantir un taux.

comment financer mise de fond condo


Mise de fond pour un condo indivise

La copropriété indivise

Ce type de bien est souvent nommé par erreur “Condo” il s’agit en fait d’appartements "indivises", où l’apport est au minimum de 20%.

Il est important de comprendre les différences entre  les biens "divise et indivise", en effet lorsque vous achetez un bien indivise, vous ferez l'achat d'un pourcentage d'un immeuble entier.

Dans la copropriété indivise au Canada, il n'y a pas de syndicat, pas de “frais de condo” les frais de copropriété sont souvent moins élevés.

On parle alors de répartition des frais, conformément à la convention d’indivision.

Cette convention est facultative, mais recommandée. On y indique le fonctionnement et la gestion de l’immeuble, les montants des frais seront calculés en fonction de votre pourcentage dans l’immeuble.

C'est également dans la convention d'indivision qu'on détermine si, au moment de la revente de votre part, vous êtes libre de la vendre ou de la céder à n'importe qui. Dans certains cas, un droit de préemption vous oblige à l'offrir aux autres propriétaires.

Cette convention doit être publiée au Registre foncier du Québec pour que tout futur acheteur soit tenu de la respecter.

Dans le cas d'une copropriété indivise, un seul numéro de lot (cadastre) décrit l'ensemble de la propriété. Les taxes scolaires et municipales sont communes entre les propriétaires. Aussi, les charges de l'immeuble sont assumées par tous les propriétaires, et ce, en proportion de leur part respective.

Lors de l’acquisition, votre courtier hypothécaire vous informera sur les possibilités de financer le bien, seule la banque qui a consenti les autres prêts bancaires, sera en mesure de vous consentir un crédit immobilier.

Avantages : 

Le montant des taxes Municipales et Scolaires sont plus faibles.

Le prix d'achat est souvent plus bas.

Inconvénients : 

Le minimum de mise de fonds est de 20%, réduisant le nombre d’acheteurs potentiels.

Il n'est pas possible de choisir la banque, ce qui peut en fonction des revenus ou de la qualification rendre plus difficile l'obtention du prêt et compliquer la revente.

Il est généralement impossible de louer ce type d'appartement (convention)

La plus-value à la revente est généralement plus basse que pour les condos

Le taux d'intérêt et les conditions sont souvent moins intéressants, la banque étant imposée.

Les propriétaires sont conjointement responsables du paiement des taxes.

‍Combien coûte l'assurance hypothécaire ?

Voici quelques exemples du coût en fonction de votre apport.

  • 5% de mise de fond, prime de 4% du montant du prêt
  • 10% de mise de fond, prime de 3.10% du montant du prêt
  • 15% de mise de fond, prime de 2.80% du montant du prêt.

Pour une maison écoénergétique, un remboursement de prime hypothécaire pouvant aller jusqu'à 25 % pourrait être accordé si vous vous servez d’un prêt assuré.

Si votre mise de fond vous permet d'investir dans un Duplex, Triplex ou Quadruplex, sachez que les règles de qualifications permettent de considérer les revenus locatifs, et d'augmenter votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à communiquer avec nous pour connaitre votre capacité de préqualification.
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