12.12.2019
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Hypothèques

L'Incitatif à  l'achat d'une première propriété est-il pour vous?

Afin de réduire, entre autres, l’impact de la hausse des prix de l’immobilier sur les jeunes ménages, le gouvernement fédéral a mis en place à l’automne 2019 un nouvel outil: l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP). Çet outil est-il pour vous? La réponse ici.

L’accès à la propriété, l’inflation du prix des logements, tout comme la limitation de l’endettement excessif, sont des préoccupations récurrentes du gouvernement canadien. Depuis le 2 septembre 2019, l’IAPP fait partie des outils destinés à compléter votre mise de fonds et réduire le montant de votre prêt hypothécaire. Est-ce que l’IAPP est pour vous? Est-ce que vous avez intérêt à vous en prévaloir?

L’IAPP, c’est quoi?

L’IAPP est un prêt hypothécaire avec participation, qui permet aux nouveaux acheteurs de réduire leurs mensualités hypothécaires sans accroitre leur fardeau financier. Pour dire les choses simplement, c’est comme si le Gouvernement du Canada participait à l’achat de votre maison avec vous, mais sans vous demander d’intérêt et en vous offrant de la latitude sur le moment du remboursement.

Ce que l’IAPP n’est pas:

  • L’IAPP est un prêt, pas un don
  • L’IAPP ne vous coûte pas d’intérêt (mais sa valeur évolue avec celle de votre maison)
  • Vous ne devez pas rembourser l’IAPP chaque mois
  • L’IAPP ne remplace pas la mise de fond obligatoire de 5 %*

Ce que l’IAPP est:

  • Il s'agit d'un prêt de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui n’a pas à être remboursé à une fréquence régulière
  • Il représente 5 ou 10% du prix pour une construction neuve et de 5% pour les propriétés existantes et les maisons mobiles ou usinées neuves
  • L’IAPP réduit le coût de votre prêt hypothécaire car il est calculé comme mise de fonds admissible
  • Cela engendre quelques frais de notaire supplémentaires lors de l’achat de votre propriété et lors du remboursement

Êtes-vous éligible à l’IAPP?

Le gouvernement s’attend à ce que 100 000 foyers bénéficient de l’IAPP. Pour en faire partie, vous devez :

  • Être citoyen canadien, résident permanent ou résident temporaire autorisé à travailler au Canada
  • N’avoir jamais acheté de propriété auparavant OU ne pas avoir habité au cours des 4 dernières années dans un logement dont le conjoint actuel est propriétaire OU être divorcé ou séparé de votre conjoint de fait
  • Avoir une mise de fonds inférieure à 20%
  • Avoir un revenu familial brut de moins de 120 000$ (revenu total des coemprunteurs)
  • Votre emprunt maximum (prêt + incitatif) ne doit pas excéder 4 fois le revenu brut des coemprunteurs

Quand devez-vous le rembourser?

Tout d'abord, le client doit rembourser l’incitatif en un seul versement au moment suivant :

  • Lors de la vente de la maison
  • Lorsque la période d’amortissement de 25 ans s’achève
  • À tout moment (remboursement volontaire)

Mais – et c’est là que cela se corse – le 5% ou le 10% à rembourser sont alors calculés sur la valeur actuelle de la propriété. On parle bien de la valeur de la propriété au moment du remboursement.

Exemple :

  • En achetant aujourd’hui une propriété de 300 000$
  • Vous pouvez bénéficier d’un IAPP de 5%, soit 15 000$
  • Votre mise de fonds est de 5%, soit 15 000$
  • Vous empruntez 270 000$
  • Cela représente une économie de 2000$ sur votre prime d’assurance hypothécaire**
  • Et vous économisez chaque mois environ 180$ de remboursement d’hypothèque**
  • Quelques années plus tard, vous revendez votre maison au montant de 380 000$
  • Vous devrez rembourser 5 % de sa nouvelle valeur, soit 19 000 $

Mon conseil ? Choisissez judicieusement le moment où vous rembourserez l’IAPP

Le montant à rembourser est basé sur la juste valeur marchande de la propriété au moment du remboursement. Admettons qu’au cours de votre vie (et de votre prêt), vous changez d’emploi et votre salaire augmente. Si vous habitez dans un secteur où les prix de l’immobilier sont très dynamiques et augmentent rapidement, pourquoi ne pas viser, autant que possible, un remboursement anticipé? Histoire d’économiser la plus-value que l’IAPP va prendre en même temps que la valeur de votre propriété.

Enfin, n’oubliez pas que le Régime d’accès à la propriété est lui, passé de 25 000 $ à 35 000 $ (montant que les premiers acheteurs peuvent retirer de leur REER afin de financer l’achat de leur première propriété.

*Rappelons qu’un candidat à l’achat d’un bien immobilier doit disposer d’une mise de fonds d’un minimum de 5% pour l’achat d’une propriété qu’il occupe de 1 ou 2 logements, ou encore 10% de ses propres ressources pour une propriété de 3 ou 4 logements qu’il habitera.

**Dépendamment, bien sûr, des conditions de votre prêt hypothécaire (taux d’intérêt, période d’amortissement, etc.)

Quelques liens utiles :

Vincent Le Saux | Courtier Hypothécaire Brossard et Montréal

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