Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ? Et vous voulez avoir recours au RAP ? Voici quelques informations sur ce programme.
Mise a jour des montants (2021) ont étés augmentées a 35 000 $
Se constituer un REER et souscrire au RAP peut permettre de financer votre mise de fonds.
En effet, le Régime d’accession à la Propriété, plus connu sous l’acronyme RAP, est un atout pour ceux qui payent de l’impôt. Alors, plus votre salaire sera élevé, plus le RAP vous sera profitable.
Ce programme est là pour vous aider à devenir propriétaire.
Qu’est-ce que le Régime d’accession à la Propriété ?
Le RAP est un programme associé aux Régimes Enregistrés d’Épargne-Retraite (REER). Il permet de faire un retrait jusqu’à concurrence de 35 000$ par personne. Et, aussi, vous avez jusqu’à 30 jours après le notaire pour retirer les fonds.
Par conséquent, cette somme retirée de votre REER permet de financer votre mise de fonds.
Le REER est un régime sur lequel vous et votre conjoint pourrez cotiser.
Si vous ne possédez pas de REER il est possible d’en souscrire un dès maintenant.
Ces cotisations seront principalement utilisées pour réduire vos impôts. En effet, tous les revenus accumulés dans le régime sont non imposables.
Par conséquent, votre REER vous permet d’avoir de l’argent qui fructifie à l’abri de l’impôt.
Pourquoi avoir recours au RAP ?
Ce programme offre plusieurs avantages. Il permet principalement de gonfler la mise de fonds et de recevoir un remboursement d’impôt l’année suivante.
Si vous appliquez cette stratégie dans les premiers 60 jours de l’année (jusqu’au 1 mars) vous obtiendrez le remboursement dans la même année.
Après avoir souscrit votre REER, ajoutez-y de la liquidité afin de la retirer dans les 90 jours et payer votre mise fonds.
Les critères d’admissibilité au programme
• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale sur les 4 dernières années.
Attention, cette condition ne se limite qu’à la résidence principale. Cela veut dire que vous pouvez être propriétaire d’un bien immobilier vous apportant des revenus et, pour autant, être locataire de votre résidence principale. Dès lors, vous serez toujours admissible au Régime d’accession à la Propriété.
De plus, si vous avez déjà, par le passé, participer au programme du RAP, il doit avoir été remboursé dans sa totalité.
Toutefois, pour établir un nouveau programme il vous suffit d’attendre le 1er janvier de l’année où votre solde RAP sera nul. Par exemple, si vous avez acheté votre maison en 2014 vous ne pourrez participer au RAP qu’en 2019.
• Vous n’êtes plus admissible si vous avez habité maritalement avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années.
• Etre résident fiscal canadien
Le RAP peut être appliqué sur n’importe quel type de bien à partir du moment où celui si deviendra votre résidence principale.
Les règles du RAP
Vous pouvez prélevez jusqu’à 35 000$ par personne (soit 70 000$ pour un couple) de vos REER. Attention le montant maximum est de 35 000 $ par personne.
Cet argent doit être placé en REER au moins 90 jours avant la transaction et utiliser maximum 30 jours après la transaction chez le notaire.
Rembourser votre REER
Vous devez rembourser votre REER sur 15 ans à partir de 2 ans après l’achat de votre propriété. Si vous avez prélevé 35 000$, vous devez rembourser 2333,33 $ par an sans intérêt.
Vous pouvez régler la totalité du montant en tout temps et sans frais supplémentaires.
Faut-il toujours avoir recours au RAP ?
Il ne vous sera pas tout le temps avantageux d’avoir recours à ce programme car son efficacité sera déterminée en fonction de votre profil d’investisseur.
L’argent doit être investit prudemment, l’achat étant fait généralement moins d’un an suivant la stratégie. Il n’est pas possible de toléré une fluctuation du capital.
Si vous avez déjà une mise de fonds suffisante et que vous voulez prélever de l’argent de votre REER seulement pour acheter une maison plus cher, nous vous déconseillons de le faire.
Pour retirer des fonds dans le cadre du RAP il vous suffit de remplir ce formulaire T1036.
Un cas explicatif
Les clients veulent acheter une première résidence avec une mise de fonds de 34 000$.
La plupart des conseillers diront à Georges de prélever 22 000$ et Marie 9 000$ sur leur compte REER. Georges aura un retour d’impôt de 10 441$ et 3 340$ pour Marie ce qui nous fera donc un total de 13 781$ (sans tenir compte des crédits d’impôt et avec des rapports de calcul séparés).
Cette façon de prélever des fonds de leur REER n’est pas la plus avantageuse qui soit.
Nous vous recommandons la stratégie suivante :
D’abord, vous conservez l’argent des comptes CELI épargne et chèque. Ensuite, vous faîtes un prêt REER de 25 000$ sur le REER de Georges. Puis, un prêt REER de conjoint de 17 000$ au nom de Marie et, enfin, un dernier de 8 000$ sur le REER de Marie.
Le remboursement devra idéalement commencer dans les 6 mois (vous aurez normalement déjà signé une offre). Cette mise de fonds sera réglée avec l’argent du compte épargne et du CELI.
Lors de la demande de RAP les prêts seront automatiquement remboursés par l’argent du REER. En effet, la somme prélevée n’est pas exclusivement dédiée à un apport de mise de fonds.
Le retour d’impôt total représente 19 592$ pour Georges et 2 969$ pour Marie soit un total de 22 921$ et une différence de plus de 9 000$.
De plus, les clients n’ont pas besoin d’attendre leur retour d’impôt. Et, si le couple a des enfants leur retour total serait encore plus élevé.
Chaque cas est particulier c’est pourquoi nous vous invitons à nous contcter.
Nous pourrons vous guider au travers de ces régimes et bien d’autres éléments encore.
L’achat d’une maison est important et la manière de se financer tout autant. Soyez entourés des bons conseillers.
