4.28.2020
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Hypothèques

Hypothèques 101 : comprendre l'emprunt hypothécaire

L'hypothèque est la voie quasi obligée de toute personne qui souhaite acheter une maison ou un condo au Québec. Il s'agit d'un univers complexe qu'il faut prendre le temps d'étudier. Que ce soit seul ou accompagné d'un courtier hypothécaire. Aujourd'hui, nous vous proposons un guide condensé hypothèques 101, ou comprendre l'emprunt hypothécaire pour les "nuls".

Hypothèque ou prêt hypothécaire : explications

Les termes hypothèque ou prêt hypothécaire sont interchangeables. Pour être précis, l'hypothèque est l'acte juridique qui accompagne le prêt, et qui matérialise l'existence du prêt hypothécaire.

En signant une hypothèque, vous donnez à votre créancier (la banque ou institution de crédit) le droit de saisir le bien acheté avec l'argent du crédit si vous ne tenez pas vos obligations. Autrement dit, vous mettez la maison ou l'appartement en garantie. Si vous ne remboursez pas vos mensualités, la banque peut obtenir la vente forcée de votre bien immobilier afin de se faire rembourser.

Prêt hypothécaire : comment ça marche

Lorsque vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, vous présentez à votre courtier hypothécaire ou  à une banque votre projet. En fonction de votre situation financière, de votre mise de fonds et de votre cote de crédit, la banque approuvera un prêt hypothécaire jusqu'à un certain montant et à un taux donné.

La proposition comportera de nombreux éléments à bien examiner. Taux fixe ou taux variable ? Pénalités en cas de résiliation anticipée ? Hypothèque parapluie ? Assurance(s) ? Au fil des années, l'hypothèque est devenue un produit complexe. Nous allons tenter de répondre à un maximum de questions dans cet Hypothèques 101. En cas de doute, n'hésitez pas à nous contacter pour des réponses gratuites et sans engagement.

La mise de fonds

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement au Québec, vous devrez payer une partie du bien avec votre propre argent. C'est ce que l'on appelle la mise de fonds cette dernière peut sous certaines conditions provenir d'un don ou être empruntée.

Hypothèques 101 : remboursements

L'un des paramètres clés de votre prêt hypothécaire, ce sont les remboursements que vous payerez chaque mois. Le remboursement comporte au minimum 2 types de paiements :

  • Le capital (ou principal) : le montant que vous avez emprunté à la banque
  • Les intérêts : la somme que vous payez à la banque pour vous avoir prêté de l'argent

Dans certains cas, il se peut que le prêteur perçoive également des impôts fonciers (notamment s'il s'agit d'un premier achat).

L'assurance hypothécaire

Le prêteur peut vous obliger à prendre une assurance hypothécaire, par exemple auprès de la SCHL GENWORTH CANADA -GUARANTY. Il s'agit en fait d'une obligation légale lorsque la mise de fonds n'atteint pas au moins 20 % du prix d'achat de la maison ou du condo. Cette assurance protège le prêteur en cas d'impayés. L'assurance hypothécaire permet ainsi aux Québécois qui ne disposent pas de 20% de mise de fonds, ainsi qu'à des taux compétitifs.

Veuillez également noter qu'une assurance habitation est également exigée lorsque vous souscrivez une hypothèque. Attention toutefois à l'offre que pourrait vous remettre votre banque. En effet, les institutions bancaires ont pour habitude d'utiliser l'hypothèque comme produit d'appel pour ensuite vendre d'autres choses, comme des assurances, des cartes de crédit ou des comptes en banque, pour se rattraper.

Les types de prêts hypothécaires au Québec

Il existe 2 grandes catégories de prêts hypothécaires :

  • Les prêts à taux fixe
  • Les prêts à taux variable

La différence entre les 2 est simple. Avec un taux fixe, le taux d'intérêt du jour est gravé dans le marbre pendant le terme du prêt. Avec un taux variable, le taux d'intérêt peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations des taux d'intérêt fixés par la banque du Canada (Taux préférentiel). Lorsque ceux-ci baissent, vous payez moins. Lorsque ceux-ci montent, vous payez plus.

Le choix entre taux variable et taux fixe est avant tout personnel. Le taux fixe offre la sécurité, mais il est un peu plus cher. Un taux variable peut être intéressant lorsque la dynamique des marchés tend à la baisse des taux, mais il comporte selon la situation plus d'incertitudes.

N'hésitez pas à demander conseil à votre courtier hypothécaire pour bien choisir entre taux fixe et taux variable.

Hypothèques 101 : le lexique

Voici des termes à connaître pour comprendre le monde de l'hypothèque.

Balance hypothécaire

La balance représente le capital ou principal à rembourser. Plus vous payez de mensualités, plus la balance diminue. Veuillez cependant noter qu'elle ne diminue pas exactement des montants remboursés vu que ceux-ci incluent des intérêts.

Les pénalités (frais de remboursement anticipé)

Si vous n'allez pas jusqu'au terme de votre prêt hypothécaire, vous devrez payer à votre banque des frais de pénalité. Il est très important de se pencher très attentivement sur cette clause de votre hypothèque : les pénalités peuvent aisément atteindre plusieurs milliers de dollars, voir même des sommes à 5 chiffres. Mais attention aux indemnités calculées sur base du différentiel de taux, nous porterons une attention très particulière à ce point pour vous éviter toutes surprises.

Hypothèque transférable

L'hypothèque transférable, comme son nom l'indique, vous permet de changer de maison sans changer de prêt hypothécaire. Cette solution permet notamment d'éviter les pénalités, par exemple si vous êtes forcé de déménager pour des raisons professionnelles.

L'hypothèque parapluie

Concluons notre guide hypothèques 101 avec l'hypothèque parapluie. Il s'agit est un produit financier complexe qui consolide de nombreuses dettes autour de l'hypothèque de votre maison. Cela signifie que le bien immobilier peut servir à garantir marge de crédit, carte de crédit, prêts personnels, prêt auto, etc. Si l'hypothèque parapluie comporte des avantages pour certains emprunteurs, elle doit être utilisée de façon judicieuse.

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