7.23.2020
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Hypothèques

Hypothèque travailleur autonome : comment obtenir son prêt

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Hypothèque travailleur autonome : comment obtenir son prêt
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On estime souvent qu’il est plus compliqué pour un travailleur autonome d’obtenir un crédit hypothécaire par rapport à un salarié. C’est en partie vrai. Plusieurs paramètres, qui floutent la situation financière d’une personne à son compte, jouent en sa défaveur. Cependant, c’est loin d’être mission impossible. En vous entourant d’un courtier hypothécaire, vous serez en mesure d’obtenir votre hypothèque travailleur autonome pour un condo, une maison, voire même un duplex ou un triplex.

Hypothèque travailleur autonome : pourquoi cette défiance des banques ?

Par définition, le statut de travailleur autonome est moins stable que celui d’un salarié. C’est d’autant plus vrai pour les personnes incorporées qui viennent de démarrer leur activité. D’autres raisons liées aux revenus peuvent également nuire à votre dossier :

  • Des revenus déclarés qui semblent insuffisants
  • Les frais reportés sur votre déclaration d’impôts réduisent artificiellement vos revenus
  • Un prêt auto professionnel empêche votre dossier d’aboutir

Cela dit, il y a des institutions prêteuses qui sont beaucoup plus en phase avec les besoins des travailleurs indépendants. Vincent le Saux, courtier hypothécaire à Montréal et Brossard, travaille étroitement avec des prêteurs qui accueillent à bras ouverts les travailleurs autonomes. Contactez-nous sans plus tarder pour nous faire part de vos besoins. Nous examinerons ensemble quelles possibilités s’offrent à vous en termes d’hypothèque travailleur autonome. Pour approfondir votre connaissance du sujet ou simplement à titre informatif, nous vous invitons à poursuivre votre lecture.

Comment obtenir un crédit hypothécaire travailleur autonome

Lorsque vous êtes employé, vous touchez chaque mois le même salaire (à moins d’exercer une profession rémunérée au rendement). Non seulement vos revenus sont fixes, mais vous bénéficiez également d’une relative sécurité de l’emploi. Pour un travailleur autonome, c’est tout le contraire. Il y a des hauts et des bas. Certains mois, vous n’arrêtez pas et vos revenus explosent. Durant d’autres, c’est le calme plat et les rentrées d’argent fondent comme neige au soleil.

Cela explique pourquoi les banques sont plus méfiantes lorsqu’elles examinent les dossiers des travailleurs autonomes. Notamment ce qui concerne les preuves de revenus.

Comment la banque calcule les revenus d’un travailleur autonome ?

Les institutions prêteuses vont vous demander de justifier vos revenus durant les 2 dernières années. Elles vont calculer votre revenu en faisant la moyenne. Admettons que vous avez 2 ans d’ancienneté. Vous avez fait 35.000 $ durant la première année, et 45.000 $ durant la seconde. Même si vous êtes dans une phase ascendante, la banque va considérer que vous avez des revenus annuels de 40.000 $.

Un salarié qui a obtenu récemment une promotion ne fera pas l’objet de cette moyenne. Autrement dit, c’est son salaire le plus récent qui est pris en compte. Cependant, si vos revenus ont baissé pour une raison professionnelle ou personnelle, la banque acceptera d’examiner vos rentrées d’argent durant une autre année. Par exemple si vous avez été malade pendant une longue période, en congé parental, etc.

Qui peut obtenir un crédit hypothécaire en tant que travailleur à son compte

Vous l’aurez probablement compris, vous devez avoir au moins 2 ans d’activité derrière vous en tant que travailleur autonome pour être éligible à un crédit hypothécaire. Idéalement un peu plus, à moins d’avoir connu un démarrage très rapide. La banque va vérifier ces conditions sine qua non, à savoir que :

  1. Vous êtes en règle d’impôts🎁
  2. Votre cote de crédit est supérieure à 600 (ce critère est également valable pour les employés)
  3. Vous êtes en mesure d’avancer une mise de fonds d’au moins 5 % (comme pour les employés)

Si vous satisfaites ces critères, vous pouvez rentrer un dossier de demande d’hypothèque travailleur autonome. Vous devrez inclure dans celui-ci les documents suivants :

  • Les 4 premières pages de votre T1 pour les 2 dernières années, ainsi que l’état des revenus et dépenses
  • Avis de cotisation fédérale et provinciale (2 ans). Si celui-ci n’indique pas que vous êtes en règle (ce qui est fréquent vu que les paiements ont lieu en fin d’année), vous devez joindre un justificatif de paiement de ces impôts
  • Un justificatif prouvant que vous possédez la mise de fonds sous la forme de 3 mois de relevés bancaires
  • Un descriptif de la propriété que vous souhaitez acquérir
  • La promesse d’achat signée

Si vous avez bien préparé votre dossier prêt hypothécaire travailleur autonome en compagnie de votre courtier hypothécaire, il y a de grandes chances pour qu’il soit validé.

Crédit hypothécaire travailleur autonome : vos avantages

Si le statut de travailleur autonome comporte certains inconvénients, il n’est pas sans conférer des avantages aussi. Certains prêteurs ne sont pas bêtes : ils le savent, et en prennent compte. Par exemple, il est possible de ne pas être imposé sur certaines dépenses qui sont d’ordre personnel. Que ce soit l’abonnement Internet, de téléphone de la voiture ou même une partie de votre logement, de nombreux frais personnels peuvent être couverts par l’activité professionnelle.

C’est pourquoi vos revenus tels que calculés ci-dessus peuvent être majorés de 15 % afin de déterminer le montant empruntable. Par exemple, pour un revenu annuel moyen de 40.000 $ sur les 2 dernières années, le montant pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt devient de 46.000 $ par an. Ce qui est évidemment très utile pour une préqualification ou l’acceptation de sa demande de prêt hypothécaire travailleur autonome.

Malheureusement, toutes les institutions de crédit n’effectuent pas cette majoration. D’où l’importance de se tourner vers un courtier hypothécaire qui sera en mesure de vous aiguiller vers un prêteur favorable aux travailleurs autonomes.

Le prêt hypothécaire pour travailleur autonome à revenus autodéclarés (Alt-A)

Malgré tout ceci, vous éprouvez encore des difficultés à obtenir un prêt ? Notamment par ce que vos revenus déclarés ne sont pas du tout représentatif de vos revenus réels ? Dans ce cas, il existe une solution : le programme Alt-A pour les travailleurs autonomes à revenus auto déclarés.

Alt-A : comment ça marche ?

Le programme Alt-A permet aux travailleurs autonomes de déclarer eux-mêmes leurs revenus réels. Cette évaluation doit bien entendu être rendue crédible avec des arguments concrets. Pour pouvoir bénéficier de ce programme, il faut également consentir à avancer une mise de fonds supérieure au minimum, soit de 10 %. Il y a également des critères d’éligibilité, que voici :

  • Etre une petite ou moyenne entreprise
  • La clientèle doit comporter des particuliers
  • L’entreprise doit afficher un chiffre d’affaires annuel qui progresse au fil des ans
  • La clientèle doit être composée de plusieurs clients
  • L’entreprise doit être rentable
  • Son activité doit être basée sur les services

Concrètement, le programme Alt-A s’adresse à des professions telles que les plombiers, les électriciens, les jardiniers, les professionnels de la santé, les mécaniciens, les coiffeurs, etc.

Toutes les banques ne participent pas nécessairement ce programme. De plus, les taux hypothécaires de ces prêts peuvent être majorés de 0,05 à 0,2 %. Les emprunteurs sont également limités en termes d’assurance hypothécaire, qui est plus onéreuse. C’est pourquoi les travailleurs autonomes doivent utiliser le programme Alt-A en dernier recours.

Assurance hypothécaire et programme Alt-A

Parmi les assureurs hypothécaires, seuls Genworth figurent parmi les participants du programme Alt-A. Il s’agit d’un concurrent de la SCHL, plus familière auprès des Québécois(es).

Comme pour les taux, l’assurance hypothécaire Alt-A est plus chère qu’une assurance classique. Voici un petit comparatif :

Prêt hypothécaire classique

  • Emprunt = xxx $
  • Coût assurance (3,1 %* de 300 000 $) = 9300 $
  • Taxe sur la prime d’assurance, à payer au notaire (9 % de 9300 $) = 837 $
  • Emprunt + assurance (3,1 %) = 309 300 $
  • Mensualités (taux de 3 %) = 1463,75 $

Emprunt hypothécaire Alt-A

  • Emprunt = xxx $
  • Coût assurance (5,85 %* de 300 000 $) = 17 550 $
  • Taxe sur la prime d’assurance, à payer au notaire (9 % de 17 550 $) = 1579,50 $
  • Emprunt + assurance (5,85 %) = 317 550 $
  • Mensualités (taux de 3 %) = 1502,79 $