Chacun perçoit la hausse explosive des prix de l’immobilier au Canada de son point de vue. Pour ceux qui veulent vendre ou sont déjà propriétaires, c’est évidemment une aubaine. Pour les candidats acheteurs, par contre, c’est un cauchemar. Et si les marchés locaux connaissent des hausses variables, elles restent conséquentes où que l’on vive. Selon Miguel Ouellette et Olivier Rancourt, économistes de l’Institut économique de Montréal, il ne s’agit pas néanmoins d’une fatalité. Voici leurs suggestions pour stopper cette flambée des prix des maisons (source).
Comment expliquer les prix de l’immobilier que nous connaissons ?
Avant d’aborder leurs solutions, les économistes tentent de comprendre l’origine de la hausse. Selon eux, les politiques des différents niveaux de pouvoir, qui ont contribué à faire baisser l’offre et augmenter la demande, sont les principaux facteurs qui ont mené à la situation actuelle.
Miguel Ouellette et Olivier Rancourt reprochent aux gouvernements municipaux une politique trop restrictive en termes d’autorisation de construction. Ces politiques se combinent avec celles du gouvernement fédéral, qui lui encourage les achats, d’où l’explosion des prix. Pour corriger le tir, il faut donc doper l’offre en logements et freiner la demande.
Comment augmenter l’offre en logements au Canada ?
Pour les économistes, il existe une solution facile pour augmenter l’offre en logements : la révision des règles de zonage. Celles-ci, trop contraignantes, limitent fortement la construction, ou son ampleur. Par exemple, à Montréal il est interdit de bâtir un immeuble de condos plus élevé que le Mont-Royal. Dans certains quartiers, la construction de multiplex est interdite en raison d’un voisinage fait de maisons unifamiliales. Cette politique de la faible densification est en partie responsable de cette pénurie de l’offre en logements, selon les 2 auteurs.
Parmi les autres dérégulations, ils suggèrent la révision d’un dispositif tel que le 20-20-20 de l’administration Plante. Pour rappel, cette règle prévoit que toute nouvelle construction possède au moins 20 % de logements sociaux, abordables et familiaux. Si on peut comprendre l’objectif poursuivi, il y a néanmoins des effets pervers. À savoir, ces restrictions plombent la rentabilité des constructions résidentielles. Au final, cela réduit l’offre, si bien que c’est l’ensemble de la population qui doit supporter des coûts de logement plus élevés en raison de la pénurie.
Comment freiner la demande immobilière ?
Outre l’offre, il faut s’attaquer à la demande. Le gouvernement fédéral propose depuis 2019 des plans d’aide pour les familles qui souhaitent acquérir leur première maison. Comme pour le 20-20-20, cette mesure a aussi son revers de la médaille. Ces coups de pouce augmentent le pouvoir d’achat des candidats acquéreurs, ce qui engendre des pressions haussières.
Les mesures de soutien adoptées en réponse à la pandémie contribuent également à cette surenchère immobilière. La baisse des taux est un autre facteur qui a augmenté le budget des acheteurs, et donc fait grimper les prix en raison de cette pénurie de l’offre.
Selon les 2 économistes, il est beaucoup plus compliqué de trouver des solutions à ce problème. Relever le taux directeur engendrerait d’autres soucis, par exemple. Cependant, ils estiment que le gouvernement devrait revoir les dispositifs en place afin de prendre en compte la surchauffe immobilière. Car s’ils avaient pour objectifs de protéger les jeunes et les classes moyennes, c’est justement cette catégorie de la population qui est victime de l’explosion des prix du logement. Et contrairement à la pandémie, ces niveaux de prix pourraient très bien subsister.
